今天拿山东楼市的济南楼市来举例说一下购房者在购房时的一些基础的常识性问题，对于济南楼市来说，每年的年初都会有迎来成交小高峰，这其中原因很多，特别是2019年的楼市，在经历了2年的限购压制之后，很多刚需在慢慢的放弃观望，准备入手。

然而，在小编看来买房不是一个临时起意的置业过程，特别是在济南楼市稳定且限购限贷的调控状态下，对于很多人来说，买房可能需要提前准备很久，做好功课。

也有很多人买房是通过置换，或者是买二手房，这同样需要购房者多打听、积累买房卖房经验，尽可能的把二手房卖的价格相对高一些，买房时尽可能的把价格压得低一些，其中是有很多技巧和时间节点的，如果操作得当，一卖一买可以节省几万甚至十几万。

小编今天重点为大家整理了2019年在济南（山东楼市以济南为例）买房的指南，涉及济南各区县限购政策、落户情况、贷款问题……虽然不能面面俱到，但大体上可以把购房者的一些基本常识性问题一次性整理清楚，这样准备买房的时候，不至于临时抱佛脚。

济南限购政策（最新最全的济南买房指南，赶快转发、收藏一下吧！）

限购区域：

历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区、章丘区、长清区是限购区域；商河县、济阳县、平阴县、莱芜区、钢城区不限购！

限购套数

本市户籍：限购二套房!

外市户籍：限购一套房!

注：外市户籍买房需要满足条件，不可以直接买房！

外市户籍买房条件

满足以下条件之一可以在济南买房：

①提供在济南连续24个月以上在市区缴纳个人所得税;

②提供在济南连续24个月以上在市区缴纳社会保险证明;

③在济南工作的全日制本科或者以上学历毕业生且连续缴纳社保半年以上;

④对引进海内外的高层次人才，可由市人才工作领导小组办公室出具证明，享有本地常住户口居民同等购房政策;

其他限售政策

1、规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后，方可办理商品房预售许可。

2、对销售均价高于开发成本（土地、建安等相关成本）20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。

3、 济南限购区域内自2017年4月19日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

满足限购条件之后，

还要满足限贷政策哦，

我们先看看商业贷款政策。

济南商业贷款政策

限贷区域

历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区、章丘区、长清区、济阳县是限贷区域；商河县、平阴县、莱芜区、钢城区不限贷！

首付比例

本市户籍：首套房最低首付30%；已拥有一套住房或有住房贷款记录，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例60%。

外市户籍：未达全日制大学本科学历的购房者，首付比例60%；全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策即首付30%。

贷款年限

本市户籍：首套房最高贷款年限30年；第二套房贷款最高年限25年。

外市户籍：未达全日制大学本科学历的购房者，最高贷款年限25年；全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，连续缴纳社保满半年以上，最高贷款年限30年。

贷款利率（2019年2月18日信息）

目前济南市部分商业银行首套房房贷利率已下调至上浮10%-15%，二套房房贷利率已下调至15%-25%。具体要咨询各家银行！

贷款条件

1、有合法的身份。

2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

3、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

4、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（即首付款），并保证用于支付所购住房的首付款。

5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

6、贷款行规定的其他条件。

选择公积金贷款买房的朋友，

你们有可能领取这些福利！

济南公积金贷款政策

贷款额度

贷款金额不超过相应最高限额。夫妻双方均在济南市级（含县区，不含行业系统）住房公积金缴存6个月以上、购买济南市（含县区）住房、首次申请公积金贷款的，贷款金额不超过60万元；个人公积金贷款最高额度为30万元。

贷款额度计算

①贷款金额≤(借款人住房公积金账户余额+共同借款人住房公积金账户余额)×15。

②借款人及共同借款人公积金可贷额度=本人公积金月缴存基数(最近 6 个月正常缴存平均数)×12个月×贷款年限×还款能力系数(60%)×本人连续缴存时间系数。

③借款人家庭按以上两种计算公式计算的可贷款额度均不足10万元的，可贷款额度按10万元确定。借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的商业银行申请组合贷款。

注：贷款的月还款额不超过借款人及配偶收入和的50%，超过时降低相应贷款金额。

首付比例

①在济南行政区域内使用住房公积金贷款购买家庭首套自住商品房已交首付款比例不低于30%。

②在济南行政区域内使用住房公积金贷款购买家庭第二套自住商品房，首付比例最低为60%。

③暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

注：家庭已有住房包括借款人住房公积金缴存地和新购房所在地本人及配偶（含共有权房产）名下拥有所有权的住房，并依据济南市住房信息联网查询单或房管部门出具的查询证明认定。

贷款年限

①贷款期限最长为30年；

②购买建成时间未超过20年的二手房时，贷款年限最长为20年，购买建成时间超过20年的二手房。贷款年限最长为15年；

③贷款年限可覆盖至借款人法定退休年龄后5年。

贷款条件

1、借款人及其配偶具有有效的身份证明；

2、已支付规定比例首付款，首付款+贷款金额=房产总价，且房款未付清；

3、借款人开立缴存账户后已连续、按时、足额缴存住房公积金6个月（含）以上，近期未缴不超过4个月；

4、具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；

5、借款人及配偶没有尚未还清的住房公积金贷款或数额较大的债务；

6、同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押,购买新建商品房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保。我市引进的港、澳、台及外籍高层次人员取得本市居住证的，申请办理公积金贷款按上述条件执行；

7、具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人，所购住房为本市行政区域内的新建商品住房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房、存量商品住房(二手房)，或是职工建造、翻建、大修的自住住房。

注：在职工提交申请资料齐全，符合贷款条件的前提下，购买新建商品房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房等的住房公积金贷款的(不含抵押登记办理时间)，在15个工作日内审批完毕。职工如果使用公积金贷款被拒，可通过“12329”住房公积金服务热线进行举报。

除开公积金之外，

部分朋友还可以申请购房补贴，

最高一次性补贴100万元！

济南购房租房补贴申请

重点内容

①完善高层次人才安居办法，对新引进的A类国内外顶尖人才，采取“一事一议”的方式解决住房问题；

②对B、C、D类人才，给予最高100万元的购房补贴或最长免租5年的住房；

③对企业新引进入户的全日制博士、硕士研究生，分别按照每月1500元、1000元的标准享受连续3年的租房和生活补贴。

另外，不动产服务中心也是很多购房者打印资料、办理业务常去的地点。目前市内设立9处办证大厅，具体地址、工作时间、咨询电话见下图。

济南市区6处不动产服务中心分布

经七路88号不动产登记服务大厅

工作时间：9:00-12：00，13:00-17:00，中午有工作人员值班，周六、周日可正常办理业务。

周末工作时间：9:00-12：00，13:00-17:00，中午休息。

地址：经七路88号。

电话：68969610

市政务服务中心不动产登记服务大厅

工作时间：9:00-12:00，13:00-17:00，周六、周日可正常办理业务。

周末工作时间：9:00-11:30，13:30-17:00。

地址：站前街9号。

电话：68969610

历下区不动产登记服务大厅

工作时间：8:30-12:00，13:00-17:00，周六、周日不办公。

地址：历下区环山路24号。

电话：82596826

市中区不动产登记服务大厅

工作时间：9:00-11:30，13:00-17:00，周六、周日不办公。

地址：英雄山路8号市中区政务服务中心1楼。

电话：82792173

天桥区不动产登记服务大厅

工作时间：8:30-12:00，13:00-17:00，周六、周日不办公。

地址：堤口路2号天桥区政务服务中心一楼。

电话：85559951

槐荫区不动产登记服务大厅

工作时间：8:30-12:00，13:00-17:00，周六、周日不办公。

地址：槐荫区政务服务中心C区（经十路28988号）。

电话：87589118

历城区不动产登记服务大厅

工作时间：9:00-11:40，13:00-17:00，周六、周日不办公。

地址：花园路81号历城区行政审批服务中心。

电话：66899233

高新区不动产登记服务大厅

工作时间：9:00-12:00，13:00-17:00，周六、周日不办公。

地址：高新区舜华路750号高新区政务中心三楼北厅(齐鲁软件园往北300米)。

电话：88871536

长清区不动产登记服务大厅

工作时间：8:30-11:30，13:30-17:00，周六、周日不办公。

地址：创促大厦一楼长清区政务服务中心（经十西路以东，通发大道以北，晶恒工业园向东约1500米）。

电话：66583067

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