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不安抗辩权 VS 先履行抗辩权
案情聚焦
2010年7月7日，周某与A公司签订《商品房买卖合同》，约定周某应于2011年7月30日前付清全部房款268672元，A公司在2011年7月30日前将该房交付给周某，如逾期交房超过30日，A公司应当按日向周某支付已付房款的万分之四的违约金。同时合同第八条的约定："乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。"合同签订后，周某向A公司支付了部分房款255238元和房屋专项维修金。2011年5月，A公司法定代表人李某被刑事调查，周某所购小区停工。2012年11月20日，A公司通知周某去交接房屋。2014年3月12日，周某向A公司交付了余款13434元。后周某起诉要求A公司向其支付逾期交房479天的违约金51477.55元。
法院裁判
本案经法院审理，认为周某自行延期支付尾款的行为不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，不能成立不安抗辩权，而A公司在未收到周某支付的全部价款之前，有权不履行交房义务，A公司可以行使先履行抗辩权。最终法院未支持周某起诉A公司支付延迟交房违约金的请求。
律师分析
本案争议焦点为：1、《商品房买卖合同》约定的支付房款和交房义务是否有履行的先后顺序？2、周某逾期交付房屋尾款，主张行使不安抗辩权能否成立？3、A公司未在2011年7月30日前交房，主张行使先履行抗辩权能否成立？
1、 双方是否存在履行的先后顺序？
根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定："乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。"因此，该条款表明合同履行有先后顺序，周某应先付清全部合同价款，A公司才履行交房义务。
2、 周某迟延交付房屋尾款，主张行使不安抗辩权能否成立？
关于"不安抗辩权"，我国《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定，"应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行；中止履行的，应当及时通知对方；对方提供适当担保的，应当恢复履行；在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同"。因此，根据法律的规定，不安抗辩权的行使应当同时符合实体和程序的要求，实体上，双方须存在履行上的先后顺序、后履行一方明显丧失履行能力且未提供适当担保；程序上，须履行通知的义务。
本案中，A公司的法定代表人李某被刑事调查，2011年5月，A公司的财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后小区建设工程停工，客观上A 公司属于可能丧失履行债务能力的情形。周某在合同约定的房款交付日期之前，发现A公司当时具有不能按期交房的可能性，但未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权行使的程序条件和履行规范，因此其不安抗辩权不能成立。
3、 A公司主张行使先履行抗辩权能否成立？
关于"先履行抗辩权"，我国《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定："当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求"。
本案中，根据双方《商品房买卖合同》的约定，A公司应在2011年7月30日前交房，但实际交房时间为2012年11月20日。但是双方合同明确约定了先后履行顺序，故A公司在未收到周某支付的全部价款之前，有权利不履行交房义务。因此A公司可以行使先履行抗辩权，不存在迟延交房的情形，不应支付延迟交房违约金。
代理要点
1、 抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段。不安抗辩权和先履行抗辩权均须法律规定或双方明确约定有履行的先后顺序，不安抗辩权属于先履行义务一方的权利，先履行抗辩权属于后履行义务一方的权利。
2、 不安抗辩权的行使应当同时符合实体和程序的要求，实体上，双方须存在履行上先后顺序的明确约定，并且后履行一方明显丧失履行能力且未提供适当担保；程序上，须履行通知的义务。
3、 先履行抗辩权是基于约定履行顺序而天然存在的抗辩权，是合同严守的必然，而不安抗辩权是例外情形。当一方主张不安抗辩权，另一方主张先履行抗辩权时，应优先审查不安抗辩权是否成立。一旦不安抗辩权成立，则导致先履行抗辩权的不成立。
4、 在后履行一方无法恢复履行能力，又不能提供适当担保的，不安抗辩权可以成为解除合同的一种手段。即使后履行一方在事后恢复履行能力、合同存在继续履行的基础，且未达到法定解除的条件，但先履行一方基于当时不安的情形要求解除合同，同时相应解除合同的条件都满足，则应当被支持。
5、 由于主张不安抗辩权的一方履行顺序在先，其必然先面临违约风险，一旦不安抗辩权成立，则先履行一方可免予承担相应违约责任。
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