BTL的概念及来历

“Buy-To-Let”是英国特有的投资概念，根据维基百科的介绍，“Buy-To-Let”主要指专门为了出租而购买房产，也就是买房不是为了自住，而是用于投资。“先买后租”通常指的是住宅投资，也可能包括学生房产投资和酒店客房投资。

“Buy-To-Let”的流行得益于1988年颁布的《住房法案》（Housing Act），在这之前，买房出租还仅被认为是专业房东和有钱人的专利。

《住房法案》提出了“受保障的短期租约（assured shorthold tenancy）”，这改变了之前租赁市场租金回收难，不法租客强占房屋的乱象，从而更好的保障了房东的权利，也让潜在房东和贷款银行对租赁市场有了更多的信心，购房出租抵押贷款（Buy-to-let mortgage）也应运而生。因为资本的介入，“Buy-To-Let ”的增长势头格外强劲，也让更多的普通人得以进入房产投资领域，甚至成为了他们退休收入的来源之一。

对于普通投资者来说，通过“Buy-To-Let”的方式不仅能获得稳定的租金收入（rental yield），而且自2009年金融危机后英国房价保持高速增长，他们在这个过程中也实现了资本增值（capital growth），故“Buy-To-Let”逐渐成为一种受欢迎的投资方式。

根据抵押贷款机构协会(Council of Mortgage lender)的数据，2017-18纳税年度，英国购房出租投资者的数量升至250万，在过去的十几年里，私人租赁的规模翻了一倍多。到今天，“Buy-To-Let”不仅受到英国本地人追捧，也被海外投资者青睐。

收益和风险并存

“Buy-To-Let”的好处显而易见，英国金融市场历史悠久，成熟稳定，房产又是一项能够保值增值的投资，外加英国各地房屋建设供不应求，以首都伦敦为代表的大城市更甚，买卖及租赁市场缺口大，所以投资风险低。对海外房东而言，这种投资也是一种很好的分散风险的方式。但任何投资都是收益与风险并存的，“Buy-To-Let”领域也不例外，主要有以下几类：

1. 政策风险

最主要的风险是政府政策的重大变化，譬如政府近年推出的租户权益保障措施，增加印花税附加费，要求房东必须加入第三者存款保障计划等，这无疑增加了房东的成本费用。

延伸阅读：

2019-20纳税年度，BUY TO LET房东必须知道的事！

​2. 杠杆投机

杠杆投机是指房东贷款购买房产，并期望房屋日后能以更高的价格出售，或者每年租金收入能够维持或超过贷款需支付的利息。对房东而言，如果他们不能及时支付按揭还款，银行就会设法回收房屋所有权。此外，如果利率上涨，或者房价下跌，房东有可能会变成负资产。

3. 租客风险

根据英国非法租用房屋罚则（Penalties for illegal renting），房东不能将房子租给在英国没有租房权利的人，并且房东在房屋出租前必须进行租房权检查，同时保留相关证明。对违反要求的房东政府将会进行罚款，如果房东存在包庇非法移民的情况，则会受到更加严重的惩罚。英国政府官网列举的没有租房权利的人有以下几类：

• 持有未被允许进入或留在英国签证的人群；
• 签证已经过期的人群；
• 提交非法资料或虚假资料获取签证的人群。

购房出租抵押贷款

自1996年以来，英国开始为机构及个人投资者提供购房出租抵押贷款（Buy-to-let mortgage）。购房出租抵押贷款的计算方式和自由住房贷款的不同，最常见的类型是无本金贷款（interest only mortgage），就是还款期间只还贷款产生的利息，等到还款期限到了之后，再偿还本金。抵押贷款的利率分固定和可变两种，固定利率意味着还款期间你的还款额不受基本利率影响，但是变动利率则会跟随英格兰银行的基本利率上下浮动。

购房出租抵押贷款利率一般略高于自住抵押贷款，这是因为贷款机构认为购房出租抵押贷款比自住抵押贷款风险大。申请时需要提供以下几个方面的信息：

• 个人收入，对于首次购房出租的房东，一般要求其每年至少收入25,000英镑
• 想买的房子，不同地域的房子能够申请到的贷款差别很大
• 潜在的租金收入，一般贷款银行会根据预期的每月租金收入来确定客户可获取的最大贷款额
• 历史信用记录，良好的信用记录会增加贷款的几率和金额。

如何选择BTL房产

购买自住房屋时，客户只需要考虑自己的喜好、品味和经济能力。但是，如果买房的目的是为了把房子租出去，那么最先关注的则是“你想要租给什么样的群体，针对这些群体，你的房子是否有吸引力”。譬如，想要将房子租给上班族，则要重点关注房子的配套设施、公共交通等。想要租给学生，则要考虑环境是否安全，离学校的距离等，一般选择“Buy-To-Let”房产时，可以考虑以下几个方面：

1. 位置

和国内房产一样，好位置不仅能吸引租户，增值的可能性也更大。所以选择时要考虑房屋周边的配套设施是否齐全，交通是否便利，如果想要租给学生，还要考虑房子离学校的距离。

2. 建筑类型

国外的住宅分为房屋（house）和公寓（flat），这个主要根据自己的经济能力确定。

3. 新/旧建

就是我们常说的一手房还是二手房，一手房维护成本低，更容易租出去，但是二手房比较便宜，有些房子独特的建筑风格也是很大的买点。

4. 房屋布局

这个无需赘述，就是我们常说的几室几厅。根据相关调查，除伦敦外，两居室最受欢迎。

5. 设施设备

即购买的房屋是否有独立的厨房、浴室，以及水电等设施是否齐全。

6. 维修

购房前最好检查房屋损坏情况，湿气、霉菌、渗漏或结构问题等可能会在未来导致更多的成本，不及时维修也会遭遇租客的投诉。

7. 环保设计

英国对环保十分重视，在购买前，一定要确保房子符合相关环保要求，否则未来有可能缴纳更多的税费。

8. 其他

是否拥有停车场，有没有花园等开放空间，光线是否充足等等。

延伸阅读：

在英国最受房客关注的十大房产特征

​购买时的注意事项

1. 不要依赖个人喜好

这个前文我们已经阐述过，就是以租房为目的的话，尽量优先考虑租客的需求（具体参考第四部分）。除了投资外，有一些海外房东，购买房屋是为了给自己的孩子日后留学使用，这种情况的话，购买房屋时尽量以目标学校为中心进行选择，并考虑租给学生群体。

2. 确定目标租户

在国内，大部分人都是先确定房屋，再寻找租户，但英国的租赁市场管理严格，比如想要将一套房屋租给来自不同家庭的五个或五个以上的人，则必须申请HMOs牌照，还有把房子租给学生，则可以免交市政税等，所以确定租户的大概类型，十分必要。我们一般把他们分为以下几类:

• 上班族
• 你的家庭/亲戚/朋友
• 一般家庭
• 多人入住
• 学生
• 领取房屋津贴的租户

3. 确定预算

除了购房成本外，还有可能产生的成本费用包括：维护成本、装修、没有租客的沉没成本、代理费用、抵押贷款费用、法律费用、房东保险等。确定预算可以在获得定期租金收入前，合理控制其他花费。

4. 房东的责任和义务

英国《住房法案》对房东的责任和义务也进行了规范，包括要求房东确保房屋符合安全和环保标准，对房屋损坏及时进行维修，履行相关的财务、法律和税务义务等等。（具体内容我们会在后期文章中讲解，请大家持续关注）。

5. 其他

如果你担心投资过程中遭到恶意房产损坏，租户逃租，空窗期没有租金收入等情况，还可以购买出租物业业主保险，英国有成熟的保险市场，可供选择的种类也非常多，是否需要购买可以咨询自己的房屋中介或者专业人士。

延伸阅读：

给首次在英投资置业的华人们的建议

​一般而言，中国人在海外投资都是全款买房，因为跨国申请贷款难度较大，但是大部分人在买房后还是会选择出租自己的房产获取收益，所以在投资前能花点时间了解一下当地的市场情况和政策法律，将大有裨益。

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往期回顾

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