法拍房是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

竞拍法拍房前，不阅读拍卖公告，不了解过户税费，也不清楚产权信息，这种买家买法拍房肯定会吃亏。

法拍房有着显而易见的优点，低价格、不限购、能贷款。其超高的性价比，对于有购房需求的人来说，还是极具吸引力的。但法拍房的风险也多，比如存在税费高、过户难、腾房难等问题，有可能一不留神就会掉进坑里了。

不认真阅读拍卖公告，不仔细了解税费，也不清楚标的的产权信息，就直接去参拍的小白也大有人在。这样盲目竞拍，可能弄到最后，不管是时间成本，还是资金成本，都会觉得精疲力尽、得不偿失。

近日，南京的张先生在淘宝拍卖平台上看中了一处秦淮区的房产，该房建筑面积86平米，起拍价220万，差不多是市场价的七折，第一次拍卖就引得12人的竞拍追逐，张先生竞价四十几轮以270万的价格购得。本来是皆大欢喜的事情，但张先生却自愿损失25万保证金放弃该房源。深究原因，原来张先生在付款时发现，该房综合税费竞达40万元之多，这样折合下来要比市场价还高。

买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

一、看清法院公告很重要

25万不是一个小数目，就这么稀里糊涂的没了，着实让人可惜。法院在拍卖公告里讲的很清楚，“法院不负责该套房屋的一切瑕疵保证”。和张先生一样，很多购房人只是看着法拍房价格便宜，就直接开拍，而公告里每一条都与竞拍人切身利益相关的东西却没来得及看，或者看的不仔细。另外，作为法拍房的执行法院在竞买须知中明确，法院将不负责该套房屋的一切瑕疵保证。

竞买公告中会有特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。

标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。

二、算好相关税费很重要

法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。

契税：法拍房契税的征收税率与普通二手房交易是一致的，目前契税的征收税率是根据房屋套数来确定的。提醒各位，房屋套数可是以家庭（购房人、配偶及未成年子女）为单位来计算的，最终以不动产登记中心出具的住房查询证明为准。假如上手契税未交还需按4%补缴上手未交契税

增值税：成交价的5.6%。

个人所得税：标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其它欠费均由买受人承担正常情况下，其中个人所得税需缴纳成交价的3%，假如存在继承或者赠与是差额的20%（差额基本算是成交价），所以一定要了解清楚上手交易是否存在继承赠与，因为这都是需要买受人自行承担的。竞拍成功后了解是继承或者只能赠与的房产，悔拍的话保证金也是不会退的。

同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

郑拍拍卖是河南省唯一入驻法院的专业从事司法拍卖房产、不良资产处置的综合服务平台，专业为竞买人提供拍前、拍中、拍后一站式全程服务，让竞拍人对整个拍卖过程做到心中有数，更加省时省心省力参与竞拍，就像在淘宝网上网购商品一样方便快捷、安全。

一、 拍卖标的：位于郑州市管城回族区贺江路36号5号楼2单元16层1601号房

产，产权证号为：豫（2017）郑州市不动产权第0155475号，

建筑面积为130.63平方米，户型为三室两厅两卫，南北朝向，建筑结构为钢混，建成年份为

2016年，总层数为36层（地下两层），所在楼层16层，房屋用途为成套住宅。

起拍价：138万元，保证金：20万元，增价幅度：2000元

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