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日前，2019中国房地产上市公司百强揭晓，中国恒大蝉联榜首，前三名与2018年一致，依旧为中国恒大、万科A、碧桂园。位居第四至第十名的上市公司分别是，保利地产、中国海外发展、融创中国、龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产。
据了解，此次由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办并发布的 《2019中国房地产上市公司测评成果》及首次发布了 “2019物业服务企业上市公司测评成果”，测评研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计210家。与2018年相比，纳入测评的上市公司总数净增加3家。通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究，对房地产上市公司的综合实力进行评估和深入研究。
测评研究报告显示，从核心测评指标来看，2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%;房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%;净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%;资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%;净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。整体来看，上市房地产企业呈现以下发展特点：
资本市场方面，内地和香港的地产板块总体表现基本一致，都呈下跌趋势，但A股房地产板块表现弱于大盘。在市值表现上，2018年末上市房企中市值过千亿的有8家。股价表现方面，全年股价累计涨幅前十名里在港上市房企占据前九个席位，全年跌幅最靠前的10个股票中有8个来自于A股市场。由此可见，2018年在港上市房企的股价表现相对优于A股市场，主要因为头部房企大部分在港股市场的内房股板块，受益于行业集中度不断提升，资源向龙头聚拢这一逻辑，在市场下跌的2018年，投资者更注重公司的盈利能力，因此股价能有相对较好的表现。
从运营规模表现来看，上市房企经营规模高速增长，趋势延续头部聚集。2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿的企业有14家，超过万亿的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2017年的数值分别为前15名和前53名，可见2018年房地产行业继续向头部房企集聚，保持和2017年差不多的趋势。
在偿债能力上，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。测评研究报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年上升3.04个百分点;净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，如中国国贸、中国海外发展等;约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，如龙湖、亿达中国、宝龙地产等;另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城控股、万科A、华夏幸福、碧桂园、恒大等。
盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点;总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点;总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化，主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽，在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。
在成长能力上，上市房企业绩增速略有回调，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力出现分化。从各企业的土地储备情况分析，龙头企业依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利地产总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。总体来看，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。房企或是快速发展取得规模优势，或是拿地方面能够拥有自己独特的渠道。
经营效率方面，上市房企周转效率保持平稳，存货规模稳步提升。2018年末，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本保持不变。同时，截至2018年底上市房企存货总计11.46万亿元，其中，存货超过1000亿元的有29家，较去年增加1家，超过3000亿的有8家，而这些企业全部进入本次测评榜单的前20位。测评研究报告分析认为，当土地和资金资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显，因此存货继续保持向大型房企集中的趋势。
在社会责任上，房企2018年责任意识逐渐增强，加大落实了企业责任的实施和践行。上市房企在加强盈利能力、提升业绩的同时，积极主动的承担社会责任，使得社会发展和企业发展并行。有数十家企业连年发布企业社会责任报告，企业的社会责任理念愈加增强，对责任的践行和实施也愈发全面和成熟。
创新能力方面，上市房企也在不断积极求变，进行战略调整、产品打造、营销加码，以及深耕主业外衍生的多元化方向，并且物联网、大数据、AI等都会给企业带来新的发展空间。在产品竞争方面，随着对美好生活、人居需求关注加大，大多数上市房企积极打造差异化产品，减少同质化。在物业服务创新方面，马太效应凸显，多家物业公司先后上市，万物互联的生态系统逐渐形成。此外，年内多家上市房企进行了战略上的创新调整，形成了“房地产+”发展模式，在企业的主业基础上，向其他领域布局延伸，加大了对运营的重视度，并多元业务创新，在长租公寓、联合办公、产城融合、特色小镇、旅游文化、物流地产等方面积极布局。
记者 兰文