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中国的房地产行业承载着中国经济的泡沫，泡沫破裂将带来经济危机。因此，国家出台调控政策希望泡沫不要破裂。这些泡沫未来5-6年会进行迁移，方向可能是A股，H股，或者美股，也或者是世界其他地方的房地产市场。
知易行难，要实现泡沫的平稳迁移难度非常大。中国的房地产泡沫的迁移路径最有可能像美国，总体不是很大，但肯定会遭遇一次金融危机，造成房地产市场崩盘，但没有人能够预测时间点。
世界上最好的投资产品是股市，然而中国的股市并不靠谱，其他投资品没有投资房地产的收益大。资本永远是逐利的，因此才会在房地产市场堆集起来。
由于房地产缺乏流动性，房地产信托投资基金（REITs）应运而生，给投资者带来一个通过证券化投资房地产的形式。REITs具有流动性、市场价值的稳定性、高现金回报、有效地分散投资风险、抵御通货膨胀等优势。
标准化REITs如果能推出，则能盘活国有资产、缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆，改变和提升房地产企业的盈利模式，也有利于社会资产配置多元化防止房价泡沫进一步扩大。此外，REITs的推出也会是金融服务供给侧改革重要组成部分，能为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略、为雄安新区的金融发展提供新思路。
2018年，将要打开中国的REITs时代。
房地产泡沫的传导方向，首先是在内部迁移，然后再向外部迁移。先是从小城市到大城市，再到城市核心区、学校周边，以及香港，美国，日本……开发商下一步的投资方向，一定不要离长三角、粤港澳、环渤海、京津冀等核心都市圈太远。
未来城市的竞争，就是关于人口的竞争。谁让人口往城市流动，谁就充满活力，房价就会上涨。投资一定要看人口指标对城市的影响，人口聚集，带来财富聚集，带来资产价值上涨。
中国的大经济圈远远没达到饱和状态，有很大提升空间。以常驻人口计算，北上广深的人口数量占比明显偏低，四个一线占比仅4.79%，美国四个一线则接近13.78%，这就是典型的一个成长型市场和成熟型市场市占率的差别。另外，中国一线城市的人均GDP均超越10万人民币，最高的深圳约15.8万人民币，但相对美国四个一线城市仍有极大的差距，美国最低的洛杉矶人均GDP均达到46.8万元人民币。
受国家调控政策影响，目前房地产市场开始走下坡路。房地产行业的集中度在提高，资金更倾向于大企业，中小房企面临巨大的挑战。因此，在国家去库存政策引导下，中小房地产开发商应该尽快销售楼盘，度过未来五到六年的市场艰难期。
本文根据北京大学经济学院教授冯科在北大黄埔“地产投融资”课程的授课内容整理