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刚刚过去的一季度，房地产市场成交结构性分化进一步加剧：一线和核心二线城市出现回暖征兆，而三、四线城市回调压力依然巨大。在房贷政策上，则出现“松紧”不同的两种信号。一方面，全国首套房贷款利率连降4个月；另一方面，北京二套房公积金贷款实行“认房又认贷”，首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。
融360最新监测数据显示，目前全国首套房贷款平均利率为5.56%，已经回到去年4月份的水平；3月份，又有138家银行下调了房贷利率，环比增加3倍多；全国二套房贷款平均利率为5.89%，这已经是连续第5个月回落。但在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房贷利率的下调，并不意味着楼市调控的松动：
全国首套房贷利率的下滑，反映的是商业银行机构贷款额度增加之后，他们有意愿降低贷款利率。这是商业银行在房贷方面根据整个货币政策和流动性所采取的商业化的策略调整，它并不能代表央行对房贷政策出现了重大变化。
按照中央国家机关住房资金管理中心国管公积金中心的《通知》，从今天起，北京二套房贷款实行“认房又认贷”规定，借款申请人家庭在北京无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在北京仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。换句话说，曾经贷款买过房，无论是商贷还是公积金贷，现在卖小买大，从今天起按二套房认定。此外，二套房首付比例调整为最低六成，同时二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元。杨红旭认为，这说明一线城市楼市调控目标没有变化：
我认为北京还是在执行比较严厉的房贷调控政策。可能还有个小因素是今年节后部分城市出现了“小阳春”现象，北京表现比较明显，所以北京的供应新政不排除有应对短期楼市反弹情绪骚动的预期，来对冲一下这种预期。整体来看，在一线城市和强二线城市，国家稳房价、稳地价、稳房租的调控目标没有发生任何改变。
早在去年9月，北京市管公积金就开始“认房又认贷”，现在国管公积金跟进执行，将对北京楼市产生什么影响？北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，对特定人群有影响，但对市场整体影响不大：
对国管公积金的购房人有一定影响，毕竟认房又认贷之后如果被认定为二套房，贷款数额调整至60万，贷款只有四成。但是对于整个市场而言影响不大，因为国管公积金的缴存人大致也就占到公积金缴存人的10%左右，也不是每个人都会划到二套房贷的范围。这样能使政策更有的放矢，保护了刚需，抑制了投机，有利于房地产市场的平稳健康发展。
3月份，北京、上海等地二手住房成交被称出现了“小阳春”。中原地产首席分析师张大伟认为，北京国管公积金政策的调整，或将给购房人心理预期上带来一定影响，未来市场很可能比3、4月份有所下行。
现在出现了一定程度的政策收紧，这会对购房者的心理造成一定影响。如果二套改善性需求达不到额度的话，对市场一些换房人群来说，就会减少换房的行为，那么整个市场的交易链条就不会那么通畅。
一线和核心二线城市“小阳春”动力不足，而对于三、四线城市，因前期需求透支严重，回调压力依然巨大。业内人士普遍认为，预计2019年全国房地产市场不会出现成交量及成交价大涨格局。统计显示，今年七成房企一季度销售目标完成率在20%以下，多家房企下调了2019年目标。
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记者：严红霞
责编：唐 婧
编审：刘志军、李 锐