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四十载惊涛拍岸，九万里风鹏正举。
2018年是我国改革开放40周年。1978年12月，党的十一届三中全会作出把党和国家工作中心转移到经济建设上来、实行改革开放的历史性决策，成为新中国成立以来党和国家历史上具有深远意义的伟大转折。
四十年来，我国政府通过对土地改革的不断摸索创新，逐步建立了适合国情的土地管理制度，优化了土地资源配置，提高了土地资源的利用率和产出率，推动了社会经济的巨大发展。
四十年土地制度变迁史
土地是民生之本，是发展之基，是最宝贵的资源。1978年，小岗村“18个红手印”催生的“大包干”，拉开了农村土地制度改革的序幕，也点燃了改革开放的火种。
1979年，我国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费，开始了变革国有土地使用制度的探索。
1987年，国务院提出土地使用权可以有偿转让。同年11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。
1988年4月，第七届全国人大第一次会议修改了《宪法》有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月，第七届全国人大常务委员会通过《土地管理法》修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。
1990年，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应得有关文件，从此土地使用制度改革在全国推开。
2001年，国务院印发的《关于加强国有土地资产管理的通知》，成为国有经营性土地由非市场配置的分水岭。
2014年我国部署开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度3项改革试点。由此积累了从基层而来的创新经验，形成了一批可复制、可推广、利修法、惠民生的制度创新成果。
2017年中央出台加强耕地保护和改建占补平衡的意见，实施全民所有自然资源资产有偿使用制度改革。意见还要求坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，着力加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护，牢牢守住耕地红线，促进形成保护更加有力、执行更加顺畅、管理更加高效的耕地保护新格局。
2017年10月，党的十九大报告要求，构建国土空间开发保护制度，按照新时代生态文明建设和自然资源工作新要求，科学划定生态保护、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线，加快建立统一、协调、完善的国土空间规划体系。
如今农村土地制度与城市土地供应都是在适应国情与市场经济体系下所作出的调整与突破，土地制度已进入较稳定时期。
农村土地制度的变革
改革开放伊始，在农村地区推动土地家庭联产承包责任制改革，是新中国成立以来第三次重要的土地制度的改革，解放了农村的生产力。
1949年后的第一次重大的土地制度变革是土地改革。土改废除了地主阶级的土地所有制，建立了以劳动者为主体、 以家庭为单位的土地所有制。家庭土地所有制，依然是私有性质的。
土地的第二次重大变革，是从初级合作社发展到高级合作社，其核心是解决所有制问题。1962年的《农业六十条》正式确立 了“队为基础，三级所有”的制度。“三级”指“公社一生产大队 一生产小队”，“队为基础，三级所 有”指土地所有权为三级所共同所有，但经营使用权归属于最基层的生产小队。这里的土地是属于集体的。
土地的第三次重大变革就是家庭家庭联产承包责任制，它的核心是“承包”，虽然土地的使用权是以“家庭”为单位，但农民只具有土地的使用权，并没有土地的所有权，在农民眼中，土地仍是属于国家或者集体的。
由于实行土地村集体所有制，以及在这种所有制下农民对于地权相对模糊的认识，极大的降低了征用农地的阻力。农民对于农业用地转变为建设用地的抵抗相对比较少——国家要用地，拿去便好了，在农民眼中，土地本来就是国家的。在“土地属于国家和集体”的观念之下，政府征用土地变得简单起来，在改革开放的40年中，我国的土地制度为中国近代工业化和城市化带来了极大的便利。
城市化过程中的土地制度
土地是城市化的基础，要想建设城市，推进城市化进程，首先要推行的便是相应的土地制度。
在改革开放初期，我国城市化还处于萌芽中，当时多占少用、占而不用等现象十分突出，土地资源浪费极大。国家从土地上得不到收益，城市建设缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。
为冲破土地无偿、无期限、无流动使用的禁区，1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向其使用着收取不同标准的使用费；《深圳经济特区土地管理暂行规定》自1982年1月1日起施行。
1987年11月，国务院批准，国家土地局确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市，由此我国土地使用制度改革正式实施。
1987年12月，在中国特区深圳首次揭开公开拍卖土地使用权的面纱，此次土拍过程共持续了17分钟，原深房公司总经理骆锦星代表公司以525万竞得东晓花园地皮。这一“拍”，让中国土地商品化实现了历史性的突破。这一场拍卖，破天荒的将土地所有权与使用权分离，这是对传统土地管理体制的重大突破，引起了国内外极大的关注。
这次土拍被当时的媒体称为“市场经济的一个里程碑”。
1988年4月12日，第七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来《宪法》中禁止出租土地的“出租”二字删去，并规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让。”接着《土地管理法》也按此进行了相应的修改，规定“国有土地和集体土地的使用权，可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。”自此，我国的土地的禁锢终于完全放开。
中国近二十年的城市化的推进与房地产市场是密不可分的。1987年往后的十余年间，虽然土地的禁锢被放开，但当时一直推行的“住房以实物分配”制度没有盘活房地产市场经济，这十年的中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998年7月，国家发布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，市场化的“商品房”开始进入视野，中国的房地产市场也迎来二十年发展的“黄金时代”，中国的城市化进程也达到了前所未有的发展速度。
土地制度对改革开放的作用
在城市化推进的过程中，农地征用补偿制成为平衡城市和农村发展的重要手段。
1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》规定，被征用土地的补偿共分三项:土地补偿费、 安置补偿费与土地附属物及青苗补偿费。该法的立法意图非常明显为中国工业化、城市化所需要的大规模基础设施建设提供廉价的土地，同时也为农民提供补偿措施。
显而易见的是，农地征用补偿制度为中国的经济发展带来了诸多益处。首先，低廉的征地成本，极大地降低了中国基础设施建设的成本，如城市扩张、高铁、高速公路、机场、港口的建设，在征地过程中并不费力。
其次，低廉的征地成本，极大地降低了中国工业制造的成本。各地政府为追求招商引资，许多工业用地的租用成本十分低，极大的拉动了企业的入驻，中国曾经有“世界工厂”的称号，一方面是因为廉价的土地成本，另一方面就是征地完成后，从农村多余出来的大量劳动力。
工业和城市的发展，也在一定程度上反哺了农村的发展，进城务工的农民相比之前的单一务农，提高了许多经济收入，也间接拉动了消费能力和农村的建设。在此过程中，农地征用补偿制作为一条纽带，连接起土地-劳动力-消费-市场的循环。
可以看出，改革开放的成功，在很大程度上有赖于中国在土地制度与工业化、城市化之间建立的正向反馈：土地国有和集体所有保障了低地租，低地租降低了城市化和工业化的成本，也使得农村剩余劳动力积极向城市和工业领域流动，而工业生产力的提高，不仅支持了城市化的持续发展，吸纳了农村剩余劳动力，也向农业和农村回馈了资源和资金。
虽然现行的土地制度解放了农村的生产力，推动了城市化的进程，但也不是没有负面效应。其中，最为明显的就是城市住房房价过高的问题。大部分进城务工的农民工的收入并不能追赶上城市的房价，作为城市建设的主力军，他们奉献了巨大的劳动力，大部分却依旧无法留在城市。
此外，改革开放已40年，中国的工业化和城市化也到了新的阶段，一方面是工业体系正在转型升级，信息化与制造业深度结合使得制造业对传统劳动力的需求不断下降；另一方面，随着农业发展也更科技化，农村空余劳动力更多。此外，对比国外的农业模式，我国以家庭为单位的农业方式并不高效，农民在土地上的收入仍处于较低水平，城乡差距愈发严重。
当前市场经济下关于土地制度的思考
在过去的四十年里，我国政府凭借宏观调控的力量，以及本身丰富的劳动力资源，先后在1998年和2008年的金融危机后，实现弯道超车，迎来经济的巨大发展。在政府的宏观调控里，不同时期的土地制度扮演着重要的角色。
如今改革开放步入40个年头，土地制度在新时期也需要新的模式与探索。无论是热点城市多样的土地出让方式，或是农村关于“三权分置”的创新探索，都是在当前社会经济环境下政府为解决人地矛盾所作的调控手段。
目前我国经济发展不均衡，区域分化严重，这种分化不仅表现在不同的城市之间，还表现在城乡差距上。在热点一二线城市，随着人口涌入带来的需求，土地资源更显珍贵，部分城市土地供应不足；而在一些三四线城市，城市化扩张过快，城市郊区成“空城”的现象并不少见。因此，各地政府应依据城市的基本情况，调整好供地节奏，既要稳定房地产和经济的稳定发展，也要保证人民群众住有所居。
在农村，现有法律规定宅基地不能抵押，是担心农民失房，成为流民。然而，现代农业的投入是不断增加的，农民需要资金，因此需要贷款。不允许宅基地抵押，农民基本没有抵押品用来贷款，相当于变相禁锢的农村的创造力。在一定程度上，保护也是一种束缚。
在农村还有“三权分置”的内在矛盾，随着承包权的权重不断扩大，集体所有权的权重日益削弱，十九大提出第二轮土地承包到期后再延长三十年，可见在所有权问题上，政府始终坚持土地的公有制。随着城乡差距的拉大、乡村振兴战略的提出，发展农村、振兴农村、致富农村成为了当下的社会各界的热词和各级政府的主要工作，因此，如何在“三权分置”的基础上，盘活农村的宅基地，把农村宅基地使用权改革创新入市，具有促进乡村振兴、缩小城乡差距的作用。
总体而言，中国的土地制度的复杂性在于，其关涉的不仅仅是“三农”问题——农业、农村、农民，还关涉到工业化和城市化。土地既是农业生产的基础，也是农民生存的保障；既是工业化积累、工业化基础设施的来源，也是城市化的必要条件。
在过去的四十年，土地国有和集体所有制度为征地带来了极大的便利，为我国城市化和工业化发展奠定基础。但效率背后便是公平的的问题，虽然我国自改革开放后，社会经济发展的效率突飞猛进，但区域之间、农村与城市之间发展不均衡的矛盾也进一步凸显。
可以预料，接下来的土地制度的变革方向无非以下两点：一是在城市解决人地矛盾与居民住房问题；二是在农村解放生产力和振兴乡村。如今我国重要的地区与城市的经济发展已经处于较高水平，在改革开放的第五个十年里，需要更多的创新型的探索，让土地制度成为促进乡村发展与城市建设的桥梁。