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不动产登记时对权利人享有的不动产权利的法律确认和保护，涉及民事主体的权利归属和权利内容变化，属于体现民事主体意思自治的私权领域，处于主动地位的是与登记事项有利害关系的民事主体，如不动产的权利人或债权人，他们为了达到所有权移转等物权变动的目的，或为了保护自己的权利，具有启动登记程序的动力和压力。这是规定不动产登记应当依照当事人的申请进行的法理依据。除申请之外的登记程序的启动应当受到严格限制，满足三个条件：
（一）应有明确的法律依据。登记机构依职权进行注销登记，涉及相对人权利的得失，对权利人利益影响巨大，因此应以法律上有明确规定的权利失效的登记类型为宜。
（二）能够掌握权利失效的情形。对于法律明确规定权利失效的情形，登记机构如果没有能力和条件判断，无异于自己背上一个定时炸弹。因此对于依职权注销登记的类型，还应该是登记机构可以从形式要件上直接判断权利失效与否，不需要去调查了解相关法律关系的。法律关系的合法性审查超过了登记机构的能力范围。
（三）登记权利人缺乏意愿申请且没有其他救济途径的。
注销登记兹事体大，登记机构非必要不宜依职权注销，这也有助于避免登记机构的诉讼风险。如果登记权利人没有动力和意愿去申请注销登记，不动产权利人可以申请，则登记机构也不必行使职权注销登记。只有在两者皆无的情况下，不依职权注销登记会导致该登记永远留在登记簿上影响不动产权利人的权利，方可赋予登记机构主动注销的权力。依职权注销登记实务办理中必须严格按照法定程序进行，如通知当事人及时办理或者依法公告等。
抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。《物权法》规定了抵押权消灭的情形：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。这些情形是登记机构无法了解及判断的，依照操作规范的规定，债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请注销登记，抵押人也可依生效法律文书确认的抵押权消灭的情形向登记机构单方申请，登记机构没有必要依职权注销。有观点认为登记机构可以了解抵押权期限，对期限届满的抵押权可以依职权注销。《物权法》第202条规定抵押权人应在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。且不说登记机构对主债权诉讼时效期间中止和中断的情形难以判断，该法条对抵押权超过主债权诉讼时效期间的效力语意不明，最高法院有不同见解，因此不宜依职权注销。
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