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房屋征收价值评估是国家进行房屋征收的必经程序，有了房屋征收价值评估，被拆迁人可以此为依据与征收方进行征收补偿的协商。房屋征收评估报告可能出现哪些问题？如何确定评估报告的合法性？圣运律所王有银主任将根据相关法律规定，讲解评估中的若干问题。
一、评估机构的资质与选定
评估机构应具备相应的资质。
评估机构首先要具备相应的评估资质，这是评估的前提条件，没有资质的评估属违法行为。
《中华人民共和国住房和城乡结合部房地产估价机构管理办法》第三条、《房地产估价机构管理办法》第三条规定，对被征收房屋进行评估的房地产评估机构，必须是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，应该列明评估机构和评估人员的资格证明。
评估机构应与被拆迁人共同选择确定。
王有银主任表示，依据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）与《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）的相关规定，房地产价格评估机构可由被征收人在规定时间内协商选定；规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
二、评估时间的确定
《办法》规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日起，即张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估。"在这个时间点之前或之后都是违法的。"王有银律师说，"此外 ，评估的目的为反映房屋的实际价值，以达到合理公平的补偿，若评估报告作出时间过长，被征收房屋因为市场价值波动，不能真实反映其价值，被征收人可要求重新评估"。
三、评估方法的选定与考虑的因素
"在实际案例中，经常出现评估报告和被拆迁人心中价值差距较大，以及相似地块评估结果不同的情况，这些都与评估方法的选定有关。"王有银主任解释，具有合法资质的评估机构，在评估时，根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
其中，被征收房屋的类似房地产有交易的，通常选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，通常选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，通常选用假设开发法评估。
此外，被征收房屋价值还会受到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素影响。
四、评估结果公示与异议处理
评估完毕后，评估机构需将分户的初评结果在征收范围内向被征收人公示，并进行现场说明解释，存在错误的，评估机构应及时修正。公示期满后，评估机构应当向征收方提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收方需向被征收人转交分户评估报告。
"如果被征收人或征收方有异议，按照《办法》规定，应在收到评估报告当日起10日内，向评估机构申请复核。"王有银律师提醒，对评估报告有异议一定要申请复核，不能置之不理，否则将会影响拆迁补偿。
如果被征收人和征收方对复核结果仍有异议，需在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
除上述问题之外，王有银主任特别强调，根据规定，评估机构的评估师一定要实地对被征收房屋进行查勘，拍摄并记录被征收房屋内外部的资料。在评估人员上门时，被征收人一定要注意确认评估人员的资质。只有具有注册房地产估价师资格的人才能上门入户对房屋进行查勘。同时需要注意的是，该评估师与选定的评估机构是否吻合，如果不吻合，被征收人有权对评估结果提出异议。