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央行降准?利率下调?逆市涨价?到底哪个才是真相?-降准什么意思

作者:百色金融新闻网日期:

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前段时间,最让楼市振奋的一个消息就是央行降准。

随后有不少置业顾问迫不及待地发了这样的朋友圈,还给出了很合逻辑的解读。

怕大家还不相信,便更加直白地喊出——

“放水意味着房产又一波上涨!”“买房要趁早!”“手里有钱赶紧买成房吧!”……



央行降准?利率下调?逆市涨价?到底哪个才是真相?



这让我联想到前些天发生的一些事情。

同样还是这波置业顾问,同样还是他们的朋友圈,大概的意思是“因为菏泽取消限售,广州取消公寓限购,深圳下调首套房贷利率,北京成交回暖,北京拍地不再限价,所以郑州即将进入新一轮上涨周期!”


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于是,又一波房价要暴涨的情绪在朋友圈蔓延开来。

看来,人在比较绝望的时候,总喜欢找些外部理由,来增强自己的信心。

市场好的时候,开发商根本就没空搭理你。市场不好的时候,他们才会格外“关心”你。

如今,郑州市场下行,已经进入买方市场。所以你看开发商发央行降准的消息,比银行的人还快,就知道他们的日子有多煎熬了。

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央行降准,银行可贷款的资金增多,其实,本意并不是针对房地产。

央行最官方的声明说,此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变。净释放约8000亿元长期增量资金,可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。

所以说,央行降准跟房价没有直接关系,这是针对实体行业输血。

还有大家一直很关心的银行房贷利率下调问题。

最近,全国部分城市的银行下调了房贷利率。郑州有些楼盘签约的银行,房贷利率也在下调,下调幅度5%-10%不等。

中原银行、民生银行有合作楼盘首套房利率25%;浦发银行有合作楼盘首套房利率25%;郑州银行、光大银行有合作楼盘首套房利率25%;邮政银行有合作楼盘首套房利率20%;……

房贷利率下调在未来的可能性很大,有判断首套房贷利率将会重回20%。

于是,开始有人高呼,房贷利率下调,房价要暴涨啊!

其实呢,房贷利率下调,本意也不是针对房地产。

这段时间,国家一直都在从各个风向上,号召支持和鼓励小微企业和民营经济。鼓励商业银行要加大对小微企业的贷款利度。

可是,民营企业的贷款利率要远远低于按揭房贷的利率。下调房贷利率,缩小两者之间的利差,可以防止民营企业在其中套利赚钱,完成银行的硬性放贷指标。

所以说,房贷利率下调跟房价也没有直接关系,更多的是为银行自身业务考虑。

央行降准开闸、房贷利率下调,对房地产来说当然是好事。只是这个好事,和郑州房价之间,没有直接的因果关系。

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那么,什么因素会直接影响到房价呢?

其实,这么多年,价格的背后,总是跟市场的供需量息息相关。

量,永远在价之前。

而衡量“量”的最准确的数据,应该就是土地了。

下面就一起来看土地。


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土地,才是根本。以上是郑州2012到2018年的住宅供地情况,这是一个极其重要的表格,这个表格的数据和落实程度,极大的决定了未来五年郑州房地产的价格大趋势。

如果2012-2015年的土地供应都能达到2016年的体量,那么2016年郑州的房价绝不会那么疯狂。因为,短期决定房价的是政策和炒作,但中长期,一定是土地和供求关系!

还好,在2016年,实际供应了11775亩的住宅用地,这个量几乎是2015年的2倍,已经极大地缓解了郑州2017年的房价压力。

而2016-2018年连续三年万亩左右的住宅供地,可以极大缓解未来几年郑州的房价压力。

接着再细分一下,一起看下面这张图片,郑州主城区和郊区的成交土地年度对比。


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我们发现,从2014到2018年,郑州的土地成交量由市区向郊区不断延伸,郊区成交量占比逐年提升。

2018年,郑州全年的土地成交里,郊区占了一半以上,郊区的供地量相较郑州主城区来说更加充足。而这些土地从成交到上市,约8个月左右的时间。

也就是说,2018年成交的土地,经过8个月的时间,会在2019年转化成住宅供应。由此可见,2019年,郑州郊区的新房市场依旧艰难。

接着,来看郑州郊县2018年的土地成交情况。


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很明显可以看出,在2018年,航空港区的成交量在郑州所有郊县中,是最高的,达到922万方。所以,2019年甚至未来几年,港区的房价一定有压力。

我们发现,在整个2018年,港区的房价变动并不是很大。在荥阳、平原新区、绿博、南龙湖等远郊区域的均价陆续跌破1万的时候,港区的新房均价依然保持在万元左右。可2019年,就很难说了。

除了港区,下面就是中牟和荥阳了。这两个区域在2018年的土地成交都在500万方以上,2019年这两个区域的房价也有一定压力。

下面是一张2018年大郑州的土地流拍分布图。


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我们发现,郑州远郊土地在2018年成交的多,流拍的也多。大郑州流拍的土地基本都分布在远郊区域,八大主城区寥寥无几。其中,中牟的土地流拍最多,其次是航空港区。

说过了郑州远郊区域,下面我们回归主城区。

先来看一下2018年郑州八大区的土地成交情况。这是一张很重要的图片,欢迎收藏。


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很明显可以看出,色块最深的依次是管城区、高新区和惠济区。2018年郑州八大区的住宅用地成交也主要集中在这三个区域。

其中,管城区全年成交土地540.1万方,居于首位。其次是高新区,土地成交442.5万方。接着是惠济区,土地成交396.5万方。这三个区域在未来一两年内会有较大规模的住宅供应,房价涨幅不会很大。

另外,中原区2018年的土地成交量也不少。

所以,2019年,刚需自住,可以试着在这几个区域里捡捡漏。

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总结一下。

1、连续近3年万亩左右的住宅供地,可以极大缓解未来几年郑州的房价压力。2019,郑州楼市大概率继续以稳为主。

2、2019,郑州郊区的新房市场依旧艰难。其中最艰难的要数港区、中牟和荥阳。

3、2019,刚需自住,可以试着在管城区、高新区、惠济区捡捡漏。

虽然,从数据层面上来看,2019年郑州的房价是稳的。

但,限购限贷持续,限价可能会逐渐更灵活。毕竟2016-2017年的土地成本摆在那里。

所以,最好的买房时机我建议大家还是尽量在2019年上半年完成,毕竟二线城市的窗口期比判断的要更短。

注:以上主要数据来源于思源2018年郑州房地产市场年报,在此表示感谢。

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