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前段时间，最让楼市振奋的一个消息就是央行降准。
随后有不少置业顾问迫不及待地发了这样的朋友圈，还给出了很合逻辑的解读。
怕大家还不相信，便更加直白地喊出——
“放水意味着房产又一波上涨！”“买房要趁早！”“手里有钱赶紧买成房吧！”……
这让我联想到前些天发生的一些事情。
同样还是这波置业顾问，同样还是他们的朋友圈，大概的意思是“因为菏泽取消限售，广州取消公寓限购，深圳下调首套房贷利率，北京成交回暖，北京拍地不再限价，所以郑州即将进入新一轮上涨周期！”
于是，又一波房价要暴涨的情绪在朋友圈蔓延开来。
看来，人在比较绝望的时候，总喜欢找些外部理由，来增强自己的信心。
市场好的时候，开发商根本就没空搭理你。市场不好的时候，他们才会格外“关心”你。
如今，郑州市场下行，已经进入买方市场。所以你看开发商发央行降准的消息，比银行的人还快，就知道他们的日子有多煎熬了。
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央行降准，银行可贷款的资金增多，其实，本意并不是针对房地产。
央行最官方的声明说，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。
所以说，央行降准跟房价没有直接关系，这是针对实体行业输血。
还有大家一直很关心的银行房贷利率下调问题。
最近，全国部分城市的银行下调了房贷利率。郑州有些楼盘签约的银行，房贷利率也在下调，下调幅度5%-10%不等。
中原银行、民生银行有合作楼盘首套房利率25%；浦发银行有合作楼盘首套房利率25%；郑州银行、光大银行有合作楼盘首套房利率25%；邮政银行有合作楼盘首套房利率20%；……
房贷利率下调在未来的可能性很大，有判断首套房贷利率将会重回20%。
于是，开始有人高呼，房贷利率下调，房价要暴涨啊！
其实呢，房贷利率下调，本意也不是针对房地产。
这段时间，国家一直都在从各个风向上，号召支持和鼓励小微企业和民营经济。鼓励商业银行要加大对小微企业的贷款利度。
可是，民营企业的贷款利率要远远低于按揭房贷的利率。下调房贷利率，缩小两者之间的利差，可以防止民营企业在其中套利赚钱，完成银行的硬性放贷指标。
所以说，房贷利率下调跟房价也没有直接关系，更多的是为银行自身业务考虑。
央行降准开闸、房贷利率下调，对房地产来说当然是好事。只是这个好事，和郑州房价之间，没有直接的因果关系。
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那么，什么因素会直接影响到房价呢？
其实，这么多年，价格的背后，总是跟市场的供需量息息相关。
量，永远在价之前。
而衡量“量”的最准确的数据，应该就是土地了。
下面就一起来看土地。
土地，才是根本。以上是郑州2012到2018年的住宅供地情况，这是一个极其重要的表格，这个表格的数据和落实程度，极大的决定了未来五年郑州房地产的价格大趋势。
如果2012-2015年的土地供应都能达到2016年的体量，那么2016年郑州的房价绝不会那么疯狂。因为，短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，一定是土地和供求关系！
还好，在2016年，实际供应了11775亩的住宅用地，这个量几乎是2015年的2倍，已经极大地缓解了郑州2017年的房价压力。
而2016-2018年连续三年万亩左右的住宅供地，可以极大缓解未来几年郑州的房价压力。
接着再细分一下，一起看下面这张图片，郑州主城区和郊区的成交土地年度对比。
我们发现，从2014到2018年，郑州的土地成交量由市区向郊区不断延伸，郊区成交量占比逐年提升。
2018年，郑州全年的土地成交里，郊区占了一半以上，郊区的供地量相较郑州主城区来说更加充足。而这些土地从成交到上市，约8个月左右的时间。
也就是说，2018年成交的土地，经过8个月的时间，会在2019年转化成住宅供应。由此可见，2019年，郑州郊区的新房市场依旧艰难。
接着，来看郑州郊县2018年的土地成交情况。
很明显可以看出，在2018年，航空港区的成交量在郑州所有郊县中，是最高的，达到922万方。所以，2019年甚至未来几年，港区的房价一定有压力。
我们发现，在整个2018年，港区的房价变动并不是很大。在荥阳、平原新区、绿博、南龙湖等远郊区域的均价陆续跌破1万的时候，港区的新房均价依然保持在万元左右。可2019年，就很难说了。
除了港区，下面就是中牟和荥阳了。这两个区域在2018年的土地成交都在500万方以上，2019年这两个区域的房价也有一定压力。
下面是一张2018年大郑州的土地流拍分布图。
我们发现，郑州远郊土地在2018年成交的多，流拍的也多。大郑州流拍的土地基本都分布在远郊区域，八大主城区寥寥无几。其中，中牟的土地流拍最多，其次是航空港区。
说过了郑州远郊区域，下面我们回归主城区。
先来看一下2018年郑州八大区的土地成交情况。这是一张很重要的图片，欢迎收藏。
很明显可以看出，色块最深的依次是管城区、高新区和惠济区。2018年郑州八大区的住宅用地成交也主要集中在这三个区域。
其中，管城区全年成交土地540.1万方，居于首位。其次是高新区，土地成交442.5万方。接着是惠济区，土地成交396.5万方。这三个区域在未来一两年内会有较大规模的住宅供应，房价涨幅不会很大。
另外，中原区2018年的土地成交量也不少。
所以，2019年，刚需自住，可以试着在这几个区域里捡捡漏。
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总结一下。
1、连续近3年万亩左右的住宅供地，可以极大缓解未来几年郑州的房价压力。2019，郑州楼市大概率继续以稳为主。
2、2019，郑州郊区的新房市场依旧艰难。其中最艰难的要数港区、中牟和荥阳。
3、2019，刚需自住，可以试着在管城区、高新区、惠济区捡捡漏。
虽然，从数据层面上来看，2019年郑州的房价是稳的。
但，限购限贷持续，限价可能会逐渐更灵活。毕竟2016-2017年的土地成本摆在那里。
所以，最好的买房时机我建议大家还是尽量在2019年上半年完成，毕竟二线城市的窗口期比判断的要更短。
注：以上主要数据来源于思源2018年郑州房地产市场年报，在此表示感谢。