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文|凯风
时隔半年之后，降准终于再次落地。
9月6日，央行宣布全面降准0.5个百分点。此外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。
据央行解读，此次降准释放长期资金约9000亿元。其中，全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。
两天天前，国常会提出“落实降低实际利率水平措施，及时运用普遍降准和定向降准”。刚刚两天，这一政策就迅速落地。
央行重启降准，释放了什么信号？对楼市股市又会带来多大影响？
01
降准VS降息
这一次降准，是为了实体经济而来。
正如央行在公告指出的，这一次降准是“为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本”。同时，央行着重强调：
继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，兼顾内外平衡。
这里解释下，降准与降息截然不同。
降准，相当于降低银行在央行的“押金”，让银行有更多钱用来放贷。降息，则是降低存贷款基准利率，降低融资成本，减轻还贷负担，让市场更有动力去扩张。
严格来说，降息的威力大过降准。原因也很简单，降准只是释放出流动性，但钱能不能从银行出去，市场是不是有需求，货币传导的路径是否通畅，这些都悬而未决。而降息之后，无论实体贷款利率还是房贷利率，都会随之下降，影响更为直接。
事实上，加上这一次，自2018年以来，我国已进行了六轮降准，一开始是定向降准，后面是全面降准。通过这几次降准，我国准备金率与发达国家已经相差不大，未来进一步全面降低的空间相当有限。
降准落地，那么接下来会不会全面降息？
有人将国常会提出的“降低实际利率”理解为全面降息，这存在一定误读。
降低实际利率，靠的是LPR机制，靠的是畅通货币传导通道，或许LPR利率会出现下调，但并不必然带来全面降息。
02
楼市筑坝
值得一提的是，历来每一次宽松，都会引来一个相同的问题：会不会流入楼市？
一般而言，水往低处流。房地产历来都是吸引水流的洼地，每一次宽松，都不排除水从四面八方流向楼市。
不过，这一次，在降准落地之前，房地产就已被筑上大坝，隔绝于宽松之外。
这条大坝，不仅隔绝了开发商，也隔绝了购房者。
对于开发商，这条“大坝”由四道高墙阻隔：
1、限制房地产信托融资。2、限制房企外债融资。3、严查资金违规进入房地产。4、严控房地产开发贷。
这四条政策着眼于信贷，犹如釜底抽薪，构成史上最严的楼市调控。（参阅《这可能是史上最冷的“金九银十”，开发商还能撑多久？》）
对购房者，则是双管齐下。
一方面是央行推出新的房贷利率模式。这套利率基于双轨的LPR，实体经济用一套LPR，房地产应用另一套LPR。
房贷利率继续遵循“LPR加点上浮”的模式，且不得进行打折，这就将房地产排除在宽松利好之外。（参阅《刚刚，央行突发大招，房贷利率大调整！》）
另一方面，各地楼市调控趋紧，在外界宽松之时，房贷利率却不降反升。
南京、杭州、温州、南昌、苏州等地的房贷利率大幅上调，苏州首套房贷利率上浮25%，二套上浮30%，首套利率高达6.03%，领涨全国。
可见，这一轮宽松是定向宽松，是对实体经济的重大利好，但楼市一直被排除在外。
03
房地产例外
问题来了，既然要对冲经济，那么楼市被排除在外，现在要靠什么来提振？
答案是大基建和实体经济。
就在同一天的国常会上， “加快专项债发行”被列入重点议程。这里的专项债，主要用途就在“基建”。
为防止资金变相流入房地产，这一政策打了一个极其醒目的补丁：
不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
所以，面对外界环境以及经济形势的不确定性，加上全球主要国家都已步入宽松时代，我们的货币政策不会一直趋紧，以宽松释放流动性，是大概率事件。
然而，这一轮宽松，主要着眼点在于实体经济，在于基建投资，且已明确将房地产排除在外。
因此，只要楼市调控不转向，只要没有出现持续的全面降息，那么楼市大幅启动的可能性就不大。
04
最后的武器
要知道，房地产是最后的武器，是最后迫不得已之下的选择。
我们需要的，不是将房地产打翻在地，而是让其回归正常属性。房地产需要的是稳，是软着陆，是为实体经济腾挪空间。
那么，最后的武器是否还会启动？
这里可重点关注三大信号：全面降息、房企融资、限购限贷。只有这三个层面出现宽松迹象，才意味着房地产的转折点到来。