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灏璋
2014年初，时值地产股板块估值创下5年新低。当年3月，万科(SZ:000002)年报业绩发布会上，郁亮对媒体说，“女儿劝他别再将钱换成万科股票”。此前的2013年，郁亮曾将捐款之外的全部税后年收入，都用于增持自己公司的股票。
弹指间5年过去，万科股价已从13年6元洼地，最高攀升至18年年初40元出头。
周期轮转，而今的华夏幸福(SH:600340)，正在独有的“产业新城”模式中，重历着彼时万科的类似境遇。
继今年6月，华夏幸福4名高管以5542万元自有资金增持近197万股后，8月28日晚，华夏幸福披露了令投资者感到欣慰的2018年中报成绩单。
财报显示，2018年上半年，公司实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。
透过财报数据，过去半年里股价一路跌宕出的那些“不确定”，已趋渐明朗。
“新经济”看门人
华夏幸福是怎样一种商业模式？这个问题，是过去数年A股资本江湖最具话题性的问题之一。
有人视它的是一家地产公司，有人认为它是产业新城运营商，更有观点在此间二者中摇摆。
分歧横亘，股价的起伏波动，难免屡屡被舆论引申涂描。
实际上，通观历年公司财报，华夏幸福产业新城模式颇为清晰：
过去5年间，产业发展服务营收增幅9倍多。
房地产业务与产业新城业务的此消彼长，使得华夏幸福的商业模式重心一目了然。
产业新城运营商这个角色，纵观中国产业发展史，称得上前无古人。华夏幸福持续数年在此维度日拱一卒，亦使得其站在今日不见来者。
这种基于市场化运作的商业模式，已被各界解读很深入，这里不做赘述。此处需要强调的是，以结果导向来看，这一模式追求的是地方财政、产业链企业以及新城运营者三方的共赢。比较起传统的房地产模式，它的优势在于价值链的长尾效应，即可持续性发展。
基于这样的事实可知，华夏幸福的产业新城模式自河北固安起步，便就选择了一个孤独拓荒者式的发展路径，注定“在先天的不确定性中寻找长期性确定”是其固有的命运。
这个世界向来眷顾居安思危者。今天还看华夏幸福这一路径转型，商业风险固然仍将一路随行，但所展现出的超前预判性与先发优势已显露无疑。
最近这两年，在时势与政策导向下，为了寻求可持续性发展，万科、龙湖(HK:00960)、碧桂园(HK:02007)纷纷入局长租公寓，恒大(HK:03333)更是开出千亿支票砸向新能源、人工智能、机器人产业。
如是两相之下，才能对华夏幸福特有的产业新城模式有更深刻的理解：那些聚焦承载十大产业的新城，无一不是中国“新经济”的具体表彰，华夏幸福将这些鸡蛋放在不同的篮子之中，笃定的就是中国新经济的未来。
本质来看，在新路径抉择上至少领先行业5年以上的华夏幸福，与其说其是产业新城运营商，不如说是中国新经济的看门人。
新经济产业的发展显然不会是一帆风顺的，它们的跌宕起伏，正是华夏幸福股价在K线图中的上下波动。看懂了这一点，才能明了这家上市公司的核心投资逻辑。
想来看到这一投资逻辑的华夏幸福投资者不在少数：今年1月至6月末，公司股价从40元一路滑落至25元附近。而在此其间，华夏幸福股东户数却不降反升，从年初的11.77万增至了6月30日的12.16万。
不确定中的最大确定性：
成效显著的“异地复制”证明模式的强大
还好，华夏幸福的2018年中报，没有辜负投资者的不离不弃。此中最能使投资者吃下定心丸的，是产业新城这一模式持续性的异地复制。
今年上半年，华夏幸福新签PPP项目合作协议共计10宗，其中8个位产业新城项目，2个是产业小镇项目，全部位于大本营之外的非京津冀区域。
截至中报，公司投资运营的园区新增签约入园企业 445 家，新增签约投资额约为 965.6 亿元。其中，非京津冀区域新增入园企业288家，占总数的64.72%；新增签约投资额则达到745亿元，占总数的77.15%。
截至今年6月末，华夏幸福环南京、环杭州、环郑州区域新增签约投资，分别占比总数的22.94%、18.74%和13.87%。继环南京、环杭州区域之后，环郑州区成为异地复制业绩的又一新生增长极。
华夏幸福产业新城异地复制能力在过去3年半被市场持续验证，直接体现在了业绩的持续向好之上。
15年至18年上半年，公司预收款项分别为672.55亿、1025.48亿、1324.76亿、1433.15亿。预收款项的显著增加，保证了单季度销售回款率的大幅上升。
这点并非空口说白话：2018年二季度，公司回款率达到61.64%，经营活动产生的现金流则达到17.85亿元。另外从应收账款周转天数可以看到，截6月末这一指标为121天，相比比3月份下降了好多，同样说明应收账款回笼加快。
显然，现金流持续优化，已成为推动华夏幸福预售向营收转化的天然动力。
再看华夏幸福的短期偿债率：15年至18年上半年，华夏幸福的短期偿债率分别为1.96、2.60、2.32、1.80。而且18年1-6月，其短期有息负债已呈现出下降之势，从2017年年末的262.71亿下降到251.09亿。
负债降低、营收提升导致经营现金流大幅改善，是对华夏幸福产业新城模式及其异地复制能力最好的奖赏——当然，这并不是全部。
凭借模式的优异性与经营的稳健向好性，备受投资者瞩目的融资渠道已经不存在障碍。
今年3月和5月，华夏幸福先后与湖北银行股份有限公司和中信银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》，上半年合并口径获得的集团授信额度高达3565亿元。半年报还披露，过去6个月，华夏幸福成功发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元。
融资成本方面，本期公司融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%——相比一众地产企业今年以来动辄10个点起步的融资成本，华夏幸福商业模式的优越性可见一斑。
另外，在股权的合作上，华夏幸福的新动作更加惹人关注。今年年7月，平安资管以137.7 亿元的价格受让公司19.7%股权。转让完成后，平安资管持股比例 19.70%，将成为第二大股东。
以上，市场对华夏幸福现金流方面的担心可以放下了。
在中国金融去杠杆的宏观背景下，产业经济难免出现这样或那样的波折。作为行驶在这一趋势汪洋中的一艘船，华夏幸福产业新城异地复制能力仍得以逆势放量，再度证明了“新经济守门人”这一历史抉择的正确性。
因循这样的现实轨迹，在通读过华夏幸福2018年中报之后，对于华夏幸福来说，很难不让人想起2013年的万科。只不过那时的万科，穿越的是地产周期，而现在的华夏幸福面临的则是新经济周期。
但对于价值投资者来说，内涵都是一样的：价值目标的实现就在坚守之中。