如何判断一个房产是否值得投资？-麻袋理财

其实判断一个地区的房产是否值得投资，是应该租房还是应该买房，在国际上有一个专门的判断标准——房屋租售比。

一般而言，房屋租售比= 每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。这样看起来如果有点抽象，我们可以把这个公式颠倒一下，转变为“房屋售租比”。其含义可以简单理解为：“在当前的房价和租金条件下，完全收回购买房屋的投资需要多少个月”。

按照国际上的经验，在一个房产运行情况良好的区域，投资人应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

在我们把买房看做一种投资时，房租就是我们的一种投资收益。比如我在买房时贷款20年，可是房租收益17年之内就能收回投资，这个时候买房当然比租房合算。有很多人说自己交的房租帮房东还完了贷款，就是这个道理。

但是如果投资的收益连通货膨胀都跑不过，每个月的租金还房贷都不够，那么买房摆明了就是在做慈善，而这个时候租房者就有比较大的主动权。

现在我们把这个概念放到中国的房地产市场，却会发现一个奇怪的现象。在诸如北京、上海、深圳这样的地方，房屋售租比高的可怕，在2015年的时候很多地区回收全部投资的时间就在500个月（42年）以上，可是房价还是持续上涨；而在二三线城市，房租售租比在完全合理的区间内，去库存却怎么喊也没有用，房价一降再降。

从某种程度上说，这种现象算是中国特色。因为无论是在中国安土重迁的传统观念里，还是结婚生子的现实生活里，买房对于大部分中国人来说都是刚需。我们的投资收益大多不来自租金，而是来自升值预期，也就是卖房子时的增值。所以租售比或者售租比的概念更适合于商铺的投资，即主要依赖租金的房地产投资，而普通住房的投资要受到更多因素的影响。

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