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棚改项目审批要暂停了？

这两天，国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场，地产股大跌。

财经大V曹山石在其Twitter上爆料，“各地PSL审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。”

消息甫一出来，就吸引了众多的流量，毕竟棚改以及棚改货币化安置，是这一轮房价暴涨的助推器，尤其是对于三四线城市而言，力量更为强大。

像深耕三四线城市的碧桂园深受影响，两日连跌，跌幅超过13.51%，市值减少了465亿。

国开行之后解释说，其实年初开始，地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移，他们已经开始在重新梳理授信的白名单，有不少尚未审批通过的新增项目被暂停了，已经获批的存量项目在继续。

这个消息让很多人心焦，如果棚改要凉，房价还在涨，那要不要继续买房？

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2月份的时候猫姐写过一篇文章《老家三四线城市房子大涨，价格到头还是刚起步？真相扎心了》，对棚改刺激下的房价有过深度的分析，简要回顾就是这么一个逻辑：

过去几年，三四线城市盖了很多楼，产生了很多的库存无法消化，因为地产商的资金很多来自于金融机构，蕴含了比较大的金融风险，在“去杠杆”、“去库存”、“房住不炒”的大原则下，三四线城市房地产去库存的进度加速，其中比较重要的措施，就是棚改。

棚改计划其实是一个民生工程，有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房，棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。棚改给予这些人群货币化补偿安置，同时对危旧房拆迁。

但这个计划需要很多钱，于是2014年的时候，为解决棚户区改造的资金问题，央行创设了PSL（补充抵押贷款），并通过国开行等机构来发放。PSL的流程是这样的：

透过这个计划，很多钱流入三四线城市，市场有了新资金，也产生了大量需求，大量的库存房就这样卖出去了：

如果按照2018年头五月的增速计算，PSL资金全年破万亿并超过2016年的高峰数据并不成问题。

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资金给力，直接带来的后果就是房价大涨。

在过去几年，棚改货币化安置的比例大幅提高，2016年就达到了48.5%，江苏省22个县在2017年上半年的货币化安置比例达到了100%。

像山东是全国棚改力度最大的省份：

与此相关，山东各地房价的涨幅也是非常迅猛，猫哥之前文章说过，像聊城这种平均工资三四千的城市，房价妥妥的一万三四，高的接近两万。

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这还不是个例，参与棚改的城市房价纷纷上涨，一两年时间房价翻番的比比皆是，人人癫狂，见面都是聊房子，买不买？买哪儿？

端午节假期，猫哥回了一趟老家，走了几个售楼处，深切地感受到了三四线城市房价的凶猛。

猫哥的老家在一个并未受到很多关注的四五线城市，在城市排行榜中毫不起眼，在各种房价上涨的新闻报道中也很少被提及，但是房价的上涨速度与热点城市一样疯狂。老城区住宅基本处于饱和的状态，现在主要发展新城区和开发区。

开发区是近两年的重点，拆迁、盖楼，然后区里的党政机关由主城区全部搬迁至开发区，有了区政府的加持，开发区的房价也是一路蹿升。

猫哥去年国庆假期咨询过一个公寓项目，40年产权，当时单价已经在6000左右，现在直接涨到了7888，还没什么挑选的余地，因为“只剩4套，爱买不买”。

而早些年新城区的发展也不顺利，头几年基本是“鬼城”状态，但现在完全是另一番景象。万达广场附近是一大片空地，不过中介告诉猫哥，这一片已经做了规划，一些知名的地产商要过来建房了，而且是高端住宅。

在问到价格的时候，中介说：虽然开盘价还没定，但是单价不过万的话，怎么好意思卖呢？

不过这种涨幅放到全国完全排不上号。很多不知名的县市在房价涨幅上都不遑多让。

过去一年多，总体的情形就是这样的：一线城市高，二线城市涨，三四线城市高涨。

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但此次棚改PSL审批权限上移，是一个楼市走到十字路口的显著标志，划四个重点：

❶ 对于新增授信的审核肯定要比地方上更加严格，可以预计资金面显著收紧，动力大减；

❷ 很多地方在考虑将“过去以货币化安置为主的方式，改为未来以实物安置为主”。今年年初的时候，“棚改大省”山东省的住房城乡建设会议上就提出了房产新政，提出棚改安置补偿鼓励实物安置，取消货币化安置奖励。而安徽省也开始要求控制货币化安置的比例；

❸ 按照棚改计划时间表，全国将在2020年完成这一大工程。政府也意识到了货币化安置带来的影响，开始有意识地控制“制造需求”，很多执行力度比较大的省市，库存已经开始没那么严重了，甚至一些城市已经进入到了“补库存”或者“库存短缺”的状态了；

❹ 同时很多政府也开始担心一个问题：在大力去杠杆的背景下地方财政吃紧，ppp项目又开始清理，棚改项目虽然有人给借钱，但这些钱终究是要还的，怎么还钱需要考虑下了。

于是我们的问题来了：在那些受棚改计划推动、房价不断涨涨涨的三四线城市，房子还能买吗？

概括来说：

❶ 刚需的话该买就买吧；

❷ 投资需谨慎，地产的投资机会聚集在一二线城市；

❸ 三四线城市的风险在增加，尤其是经过过去两年的疯涨，很多城市的房价已经处于历史高位。

虽然房地产是典型的政策市，需要根据政策调整决定投资策略，忽冷忽热，但是还是有一些基础框架可以参考，比如短期看金融、中期看土地、长期看人口。

如果再简化一些，猫哥建议大家关注目标城市的人口变化。

人口净流入的城市表明有好的赚钱机会，有更多的居住需求，也有更好的流动性。这一点可以参考最近成功抢了50万人口的西安，房价在2017年也直线涨了74%。

人口净流出的城市怎么说有好未来都显得底虚，而持有或者现在买入这些城市的房产，将面临价格横盘甚至下跌，有价无市的困局之中。