跟着股神巴菲特看美国房市？下半年如何投资美国房市？-淘股神

近年来，股神巴菲特多次发表看好美国房市的言论。并且也大举进军美国房地产市场。

然而美国房市近年来实力继续增强，房屋租金的涨幅也越来越受到关注。然而美国房市近期又将如何变化？是否依然值得下注投资呢？

壹

股神巴菲特 房产投资观点

近年来，巴菲特多次发表“看好美国房市”的言论。

2014年，巴菲特就表示：投资美国房地产市场好时机已到来，鼓励人们多投资独栋别墅类住宅。

2016年8月，在美国著名政治新闻网站Politico旗下的新闻简报Playbook专访中，巴菲特表示：08至09年经济危机之后美国房地产复苏的时间很晚，目前刚开始恢复，并显露出持续增长的势头。虽然房地产的恢复速度没有他预想的那么快，但整个房地产行业处于上升趋势，尤其是2015年表现突出。目前美国的人口增长将转变为对新房的需求，同时新的增长趋势将尤其体现在租房市场。

巴菲特强调到，他们目前投资了许多房地产相关领域，并看好房地产市场的强势未来。

2017年，在全球财经媒体CNBC的On the Money栏目对巴菲特的专访中，巴菲特建议人们买房。在他看来，对于大多数人，尤其打算在某地长期定居的家庭来说，房产属于有值资产，并且用30年期的抵押贷款来购房也基本上是稳赚不赔的。

巴菲特的房市动作

近年来巴菲特在房地产行业的行几大动作：

• 2015年第三季度，巴菲特以1亿美元购得塞雷特基房地产投资信托基金（REITs）8%的公开发行股份，半年后本次收购就为巴菲特带来了30%的收益。
• 2017年6月，巴菲特领导的伯克希尔·哈撒韦集团通过子公司National Indemnity以3.77亿美元的价格收购了净租赁房产投资信托公司StoreCapital 9.8%的股份，成为该公司第三大股东。同时，伯克希尔集团还拥有多个房产相关行业的公司，其中包括美国大型住房建设公司Clayton Homes，2016年该公司建设房屋42,075套，占有美国新房建造市场的5%。
• 早在2000年，伯克希尔集团就收购了美国中部能源公司（现为伯克希尔·哈撒韦能源公司）的多数股权，并通过该公司旗下的房地产经纪公司HomeService进军房地产经纪领域。

2018年，正是HomeService为巴菲特带来了意想不到的惊喜：

去年该公司增长迅速，收购了业内几大公司如Longand Foster、Houlihan Lawrence和Gloria Nilson等，其经纪人现已超过4万人，交易量暴涨8万余次，双边交易额（如果公司同时代表买家和卖家，交易的美元价值将被计算两次）近1270亿美元，目前稳居全美第二大房地产经纪公司，仅次于Realogy旗下National Realty Trust。

巴菲特在今年的致股东公开信中提到，HomeService在2018年预计完成的房地产经纪业务仅约占全美的3%，因此计划将继续收购一些中介公司以实现10%市场份额的目标。

种种迹象表明，巴菲特认为：当前美国房地产业的前景良好。

贰

近期美国房市现状

2018年上半年，美国的多户型市场的表现健康，相关专家预计2018年下半年和2019年都将持续，但较前几年持续放缓。

2017年底，多户型住宅市场表现强于预期———空置率低于预期，租金涨幅高于预期。这将使2018年处于有利地位，因为预计会更高(尽管幅度不大)，而且吸收能力依然强劲，只是将无法达到新供应量的高水平。

上限利率维持在低位，尽管在此期间利率有所上升，过去几个季度几乎没有变化。由于多户型基础稳固，投资者对多户型住宅的需求强劲，房地产价格继续上涨。其结果是，到2018年，多户型贷款预计将增长3.3%，达到3050亿美元。

虽然多户家庭的住房供应量已经达到30年来的最高水平，但在过去10年里，美国经济总体上仍处于住房短缺状态(包括单户家庭和多户家庭)。

回顾2018年上半年：租金健康增长

2018年上半年，多户型市场的表现依然强劲，尽管有大量新供应进入市场！

全美空置率继续稳步上升，但并不是投资客们所担心的迅速、急剧上升。尽管空置率略高，但在国家一线城市或大多数大城市地区，租金仍保持健康增长。这些动态在各个区域的房产市场有所不同，但由于新房源进入市场的速度快于需求的消化速度，预计当地市场的疲软只是暂时的！

新供应的大量房源使许多房产投资客们担心空置率将大幅上升。

相反，空置率缓慢上升，缓解了市场突然中断的担忧。2017年底的空置率低于预期，使2018年处于吸收高水平新供应的有利地位。由于新供应略高于需求，预计空置率将上升。尽管供应商数据不同，但它们大多遵循相同的上升趋势。Yardi Matrix报告了过去12个月80个基点的最严重增长，到2018年第一季度达到5.2%。REIS公布第二季初步空置率为4.8%，较上年同期增加50个基点。与此同时，RealPage公布的数据更具季节性，显示第二季空置率相对强劲，为4.6%，与去年持平，第二季下降30个基点。不管怎样，5%左右的空置率表明市场是健康的，而这是大多数数据提供者的平均值。

尽管空置率的增幅低于预期，但从周期性高点看，租金增速在放缓，但没有最初想象的那么严重。REIS显示，截至第二季度，租金要求的年增长率初步为4.5%，低于2015年6.1%的年高点。与此同时，Yardi Matrix和RealPage显示，过去一年中租金增幅较低，为2.5%，但与REIS相比，也出现了较低的周期性高点，约为5.5%。虽然不同的预测者对经济增长的预测不尽相同，但租金增长在过去几年里持续放缓，但仍高于2%的年度通胀目标。

尽管上限利率和美国国债利率是相关的，我们预计上限利率将随着美国国债利率的上升而上升，但上限利率的粘性更大，需要更长时间才能上升。因此，随着上限利率息差低于1990年280个基点的长期平均水平，我们预计，它们将开始对加息做出反应，并缓慢上升。与此同时，尽管多户家庭的基本状况有所缓和，但房价仍继续强劲上涨。多户型房地产价格去年上涨11.6%。尽管基本面有所缓和，但与其他投资相比，公寓投资继续为投资者提供稳定而安全的回报，这导致房价持续上涨。

预测2018年下半年：健康增长继续

在未来几个季度，多户型市场预计将保持健康!

目前的市场走势表明，在不考虑任何可能影响整个经济的极端宏观经济变量的情况下，几乎没有什么因素可能对多户型市场造成重大破坏。

过去几个季度多户型市场表现地相对强势，证明了该市场的强势:尽管新供应量增加，但基本面依然健康。

到目前为止，2018年的就业增长超过了预期，尽管工资增长不那么强劲，但它正在朝着正确的方向发展。由于低失业率限制了新增就业，预计就业增长将放缓。但随着劳动力市场趋紧，工资将出现更高的增长，这将有助于推动对家庭构成的需求。生活方式的偏好和人口结构继续支持多户型的家庭结构，而新的税收法案也可能会刺激住房拥有率方面的租户结构。

供应不足仍然是多户家庭市场的一个担忧。部分由于施工延误和劳动力短缺，人们对新供应量峰值的预期持续了很长时间，这表明峰值可能不会局限于一年，而是会持续数年。RealPage预测，在2018年剩余时间和2019年之前，每年平均完工32万至33万5000套。这仅略高于前六个季度31.5万辆的年平均水平。

预计未来几个季度的吸收能力将保持强劲，但仍不足以供应新能源。因此，空置率预计将在未来几个季度上升。我们预测2018年将增加50个基点，达到5.1%，如图5所示。这与REIS预计的2017年和2018年上半年每个季度约10个基点的增长速度一致。随着新的供应水平的下降，空置率预计将在2019年接近5.3%的长期平均水平。

尽管空置率上升，但预计租金增长将保持健康，在今明两年都高于历史平均水平，在2018年和2019年分别达到4.2%和3.9%。我们的预测使用的是REIS数据，与其他市场预测者相比，REIS数据仍在报告高租金增长。RealPage和Yardi项目2018年的年租金增长率将在3%左右，虽然较低，但仍然描绘出一个健康的市场和高于目标通胀率的增长。由于空置率上升，我们预计到2018年总收入增长3.6%，2019年增长3.5%。

高供应量并不一定意味着该市场的多家庭业绩会放缓。如果将当前的空置率与历史平均水平进行比较，我们可以看到哪些地铁会更好地吸收新的供应，如表6所示。多户型住宅建设水平较高，但空置率较低的地区，更有可能在没有太大问题的情况下吸收新的供应。然而，在不久的将来，新供应量高、空置率高的地区可能会经历更弱的基本增长。大多数地铁的空置率仍低于各自的历史平均水平。另一方面，由于大量新订单进入市场，华盛顿和纽约市的空置率仍远高于历史平均水平。新奥尔良和诺福克以及波士顿、迈阿密和费城的空置率也远高于历史平均水平。

预计大部分市场的租金增速仍将高于历史平均水平，但与2017年相比，2018年的增速将有所放缓，如图7所示。近70%的地铁将经历租金增长超过历史平均水平。科罗拉多斯普林斯(Colorado Springs)、丹佛(Denver)和沃斯堡(Fort Worth)预计将出现今年租金增幅与历史平均水平之间最大的差距。与此同时，纽约、奥兰治县、里弗赛德、圣地亚哥和华盛顿等地的租金预计将远低于历史平均水平

尽管租金增速放缓，但除了纽约市外，大多数地铁预计租金增速将超过2%的目标通胀率。我们对纽约市租金增长的预测是疲弱的，因为大量的新供应进入市场，需要时间去租。纽约市由五个行政区组成，由于多户型建设的政策变化，经历了大量的建设，这在两年前造成了对多户型许可证的抢购，在过去几个季度已经开始进入市场。大量的新供应导致空房率上升到近年来的最高水平。REIS报告显示，从1980年到2016年，平均空置率从1.1%到4%不等。2017年，空置率上升至5.4%，预计到2018年还会继续上升。由于就业增长和工资增长与全国平均水平保持一致，促进了家庭结构，该地区的经济因素依然强劲。我们预计，由于该地区新增供应过剩，市场基本面将会减弱。

叁

美国房市到底最终将在下半年如何演绎？强美元周期又将给市场带来什么影响？美国房产市场将如股神巴菲特那般预言强势增强还是如大批投资客担忧一般将急转极下？一切还需时间告诉我们答案。

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