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来源 / 证券时报
今年以来，房地产调控政策持续收紧，特别是对于房地产的融资监管也是历史最严，目的就是要把过高的房企融资杠杆降下来。虽然严监管取得了明显成果，但还没有达到预期目标，房地产融资仍存在着杠杆率快速上升，并且一些金融机构存在违规为房企加杠杆的风险。
对此，业内专家指出，严监管环境下房企融资依然高烧难退的深层次原因，是过去经济增长过度依赖房地产、房地产对金融信贷资源形成巨大的“虹吸效应”等扭曲特点，导致紧缩性调控政策效果大打折扣，而要改变这种局面的关键是重构经济增长逻辑机制。
房地产违规融资
罚没金额超2.6亿
自2016年“9·30”新政开始，房地产相关融资调控和监管政策发条持续趋紧，2017年下半年以来继续加码，重点是针对信贷和资本市场融资。今年年初，银保监会发布《关于规范银信类业务的通知》，要求商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产领域。年初召开的全国银行业监督管理工作会议也指出，今年要继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。
证券时报记者根据银保监会公开信息统计，今年以来，银保监会对金融机构共开出20张罚单，罚没金额合计超过3.4亿元，其中，涉及房地产的罚单有7张，罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多，仅11月以来就有6张，罚款金额合计605万元。
记者梳理与上述房地产有关的罚单案了解到，这些案包括信贷资金、同业投资、理财资金及自营投资资金等违规流入房地产市场，用于缴交或置换土地出让金及土地储备融资或资本金不足的房地产项目。
除了银保监会对房企融资提出监管要求，今年6月，发改委会同财政部联合发文对房企境外发债提出规范要求，要求房企境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。由此可见，监管部门对房企融资始终保持着严控态势。
房企融资杠杆不降反升
监管部门始终强调避免违规资金流向房地产，随着信贷、信托、海外融资等多种房企融资渠道全面收紧，以及房地产市场的明显降温，不少房企开始主动选择降杠杆。目前，已有多家房企提出了降负债目标，并且减少了土地获取及其投资。不过，从全行业来看，房企降杠杆尚没有取得预期效果。
中国社会科学院财经战略研究院副研究员高广春指出，从房企融资的余额和增额在非金融业融资中的权重走势看，房企相对加杠杆特点明显。
中国社科院的最新报告显示，截至2018年三季度末，房企融资余额在非金融业融资余额中的权重较上年同期不降反升近2个百分点，其中房企信贷权重上升1.79个百分点、房企信托权重上升7.49个百分点，房企债券权重微跌0.01个百分点，房企股票权重微降0.29个百分点。增额权重上升幅度更为明显，房企融资增额在非金融业融资增额中的权重升幅超过7个百分点，其中细分指标全面上升，房企信贷权重上升2.09个百分点，房企债券权重上升0.79个百分点，房企股票权重上升2.12个百分点。而房企信托在信托资金投向中的相对増势尤为明显，2018年前三季度，房企信托较年初净增约6000亿元，非金融业信托增额净减少近8000亿元。这说明，相对于非房企融资，房企融资杠杆不降反升。
“自2016年‘9·30’新政开始，房地产相关融资调控和监管政策发条持续趋紧，虽然取得明显的效果，但还没有达到预计目标，房企融资杠杆不降反升。”高广春对证券时报记者表示，从10多年以来房企信贷在非金融业贷款中权重的走势看，房企信贷余额权重10多年间持续上升，增额权重虽有波动但总趋势也是上升的。
重构经济增长
逻辑机制是关键
对于在严监管环境下房企融资依然高烧难退的原因，高广春认为，首先是中国正处在城市化的加速期，房地产市场的红利还没有到达拐点，这样的预期方向和房企杠杆政策的指向实际是背离的。其次，房企融资的政策包括调控和监管的政策，这么多年来一直是不如预期，相反每次调控都伴随着房价泡沫和房企融资泡沫持续的双双积累，这在客观上导致市场对相关政策效果形成习惯性的无效预期。而更深层的原因是，此前将房地产作为经济增长支柱的这一定位，产生了房地产过度商品化、经济增长对房地产形成过度依赖或者经济的全面房地产化、公众日益相信房价只涨不跌的神话、楼市对金融资源特别是信贷资源形成巨大的“虹吸效应”等扭曲的特点，这就导致紧缩性的楼市调控和监管政策效果大打折扣。
“近几年来，经济发展转向新常态实际上就是试图借助经济结构转型和建构新的经济增长支撑点，转换前述经济增长的逻辑从而摆脱对房地产的过度依赖及其一系列相关问题，但客观而言，到目前为止新经济增长的逻辑远未成形，旧的逻辑的惯性依然强大。”高广春对证券时报记者说，由此映射到房地产领域里的东西更多的是短期政策调整，而非逻辑机制重构，从而导致相关政策效果大打折扣。
高广春认为，重构经济增长逻辑机制是政策走出此种陷阱的“牛鼻子”。他建议，第一要梳理和清算已有的关于房地产定位的文件，明确放弃房地产业作为国民经济支柱性产业的地位，重建房地产供需结构和发展路径。第二要围绕经济增长新逻辑重构金融资源配置逻辑，打破金融资源对房地产配置的惯性依赖，引导金融资源实质性增加对实体经济和创新型产业的配置比重。第三是注重商业性和保障性之间的协调和平衡，形成独立而又完善的面向兜底性领域(包括住房保障)的政策性增信体系，为投放到保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持，进而支持保障性领域分享到经济增长新逻辑的红利。