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道哥认为今天的房地产市场狂热是非常危险的，我们必须正视的是，推动房价上涨的变量因素正在出现新的变化。

第一，经济增长。

过去的20年，中国的经济增长保持在10%以上，最近5年降到了6%、7%。未来十年大概率会降到4%、5%。经济增长背后带来的人均可支配收入增速下降，是不可低估的。

第二，过去的城镇化是推动房价上涨的重要因素。但从2011年开始，中国已经度过了人口红利期，每年劳动力人口下降300多万。从2018年开始，中国适龄购房人群数量每年要降低3、4百万。2030年中国的人口将面临历史性的拐点。这些因素都会对房价的上涨，产生一些新的影响。

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第三，过去地方政府对土地的垄断以及制造的稀缺，推动了土地价格的上涨。今天，住宅的土地供给在一线和部分二线城市已经开始出现多渠道供给的局面。

过去20年，宽松货币政策是推动房价上涨的重要因素。

但今天，货币政策在收紧，2017年中国货币供应量上涨了8%，是过去20年第一次增速变成了个位数。针对房地产的定向加息政策，也已经持续了一年多时间，房贷利率在节节攀升。

通过以上简单的归纳，可以看到推动房价上涨的重要因素都出现新变化。毫无疑问，房价已经很难像过去20年那样，全面持续快速的上涨。

未来10年，可以预见的是，中国的房地产市场的普涨时代已经结束，楼市大分化时代，只能保障一部分人的房产继续升值。如何找到安全又升值的好房产？《房产大变局：势、道、术》头条专栏60节课程能带你买到超越市场的优质房产，点击下方专栏订阅学习。

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