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艳姐说
1997年，冯小刚拍了内地第一部贺岁片《甲方乙方》，片子戏里有戏，本是大款的傅彪扮成了杨白劳，面对没钱交租的佃户，葛优说出了那句荧幕经典台词：
地主家也没有余粮了。
这场面有点像岁末年初的房地产融资市场：旧债紧逼，新债未落；交不上去、收不进来；大款、佃户、地主，角色扑朔，年关将至，余粮问题成了隐忧……
01
两个债务违约引发的“惨案”
2018年12月26日，圣诞刚过，新年将临，社交网络沉浸在一片告别的感性氛围中。
31岁的宁波房产中介刘刚此时在微博上写下了这样一句话：“买银亿朗境的朋友来找我了，咋整？”
刘刚说的银亿朗境项目位于城西，是宁波本年度的网红盘，1505户房源6月就已销售一空。临近年末，有业主惊奇地发现，原来热火朝天的项目工地已经冷清了三个月。
在刘刚发微博的时候，有人正涌向宁波人民路132号，那里是银亿集团的总部，两天来人头攒动。两天前的平安夜，一纸“债务违约公告”让银亿资金链问题陡然呈现在公众面前。
项目停工和债券违约，就差把“缺钱”两个字写在明面上了。那些支付了数百万房款的业主很难不着急上火。
事后的报道显示，银亿朗境预售监管账户中的巨额资金被挪走，去归还了开发贷。
即便如此，比起聚众维权的业主，银亿股份的散户投资人更心焦。11月，证监会最严新规抓了银亿来祭旗，停牌了三个月的股票被强制复牌，大量抛压将股价无情杀跌。
“15银亿01”债券违约后的第17天，银亿股份通过类似“债转股”的方式缓解了近在眼前的另一笔偿债压力，付出的代价是第一大股东变更。
一个好消息是公司实控权仍在宁波首富熊老板手中，一个坏消息是他在2019年可能需要面对新的至少15亿的偿债压力，这其中不少是债券持有人要求加速到期。
为了应对债务危机，银亿股份的多元化发展之路不得不暂时停滞，这意味着在中国资本市场中，他将在一段时间内没有新的故事可以讲。
对于持续走低的股价来说，这实在不算是个好消息。
但相比内地资本市场股价低迷不振，香港资本市场就就来的更直接，更血腥。
1月17日，几只小型港股内房股上演了一轮闪崩。这其中，佳源国际控股跌幅达到了令人瞠目结舌的80%，股价惨遭“膝斩”。
事出反常必有妖。
尽管事后表明佳源国际很可能是被“错杀”，但诱发这场暴跌的线索还是指向了那笔到期美元债，在处理时出现的技术问题。
在紧绷的资金链上一旦开了口子，很可能诱发其它债务提前兑付、股权质押解除条款等洪水决堤。
或许也不尽然全是坏事。佳源国际用这样以身试险地方式表演了一场因一个债务违约导致的多米诺骨牌式的灾难效应，也顺便试探了天生嗜血的境外资本灵敏的嗅觉。
这一幕也许会成为那些高杠杆的中小房企老板们，心里长久挥不去的阴影。
02
“借新还旧”的把戏
偿债的压力也压在一些主流房企的心口。
1月13日，王建林在万达举行的2018年工作总结会上郑重地宣布，万达是2018年国内大型企业中有息负债率下降最多的企业之一，比2017年降了三分之一。
末了，他还补充了一句：说万达海外要违约的人，恐怕永远要被打脸。
没有首富壮士断腕的气魄，是断然讲不出这样的话的。比如199亿接盘万达77家酒店的李思廉，就只对媒体说了句“酒店、商城、物流、写字楼各种业态集结之下，做房地产够累的了”。
李思廉喊累不见得就是说笑。
在富力2018年的三季度报上，趴着1556亿元的有息负债，约63亿元的账面资金，不够支付未来一年的财务成本。
在去年的中报里，富力的利息开支达到了27.5亿元，同期富力的净利润也才40.8亿元。
说房企给资本打工的，可能有那么一点道理。
据金融时报统计，富力连着几年新发的债务都超过了收入，偿还的债务更是达到了收入的四分之三。
有人管这个叫“借新还旧”，大多数房企吸上这口就戒不掉了。
在融资环境并不宽裕的2018年，富力连续四次发债失败，不得已甚至拿自己从未涉足的长租公寓项目借债融资。
着急的时候，富力还通过股权增发的手段来争取资金上的喘息空间。
这何尝不是一种断臂求生？
很多时候，房企借不到钱，比拿不到地盖不出房子还要命。
这样你就能够理解，2019年的第一个月才过一多半，富力已经第三次公告发债，短短二十天，累计发债规模近70亿元人民币。
但今年发债之王的帽子或许还戴不到富力的头上，金地一笔200亿总规模的债务融资工具尚在路上。
这也是新年来房企融资需求井喷的写照，据不完全统计，1月份上半月，房企公告的拟融资总额超过1000亿元。
券商研究员的报告里，2019年地产债偿还的规模在4800亿上下，2月和3月都是偿债小高峰，近在眼前。
罢了，该还的总要还的。
03
房企漫漫融资路
何至于此？这个问题上，三年前在行业小周期里高杠杆激进扩张的房企们多少有些失算的。
房企高负债本不是奇怪的事，只要吃住政策一定可以盘活局面。
可如果政策本来就没准备让你吃住呢？
在刚刚过去的一年，政策高压之下，这边房企销售速度放缓，迟滞了现金流运转；另一边银行信贷收缩、融资通道被堵。
债券作为房企目前最主要的融资方式，迎头又赶上全球债市低迷。
房企融资需求从未如此迫切。
今年开年的发债潮里，有十几家房企在香港先后发了美元债。境外发债的成本摆在那里，境内如果找钱容易，谁愿意把手伸向海外。
房企巨头尚且如此，低评级的房企拿钱的成本就更高。今年开年，明发集团一笔规模2亿美元的公司债，利率高达15%。
但说回那句话，没有融到钱和融资成本高，哪个压力更大？
不过，对几家房企巨头来说，在他们弯道超车的成长历程里，动用过更惊心动魄的融资工具——永续债。
这实在是惊险一跃，永续债是扩张的重要资金来源，对财务指标的修饰也是立竿见影的。但永续债重设利率的特点很容易让其成为利润黑洞，如果不能在短时间内赎回永续债，其重设的利率会迅速飙涨。
但就是这样一种融资工具，在2018年下半年呈卷土重来之势，不过这一次祭出永续债法宝的房企，是一众央企、国企。
但如果中小房企如果去动永续债的心思，显然是虚妄。当下融资环境里，中小房企没有央企国企的优良资质，也没有在市场调整周期里承担永续债风险的实力，此路不通。
去杠杆也得讲觉悟不是？
所以说，2019年，那些销售回款不力导致内部现金流转负的房企、那些短期债务占比高的房企、那些融资渠道不畅的房企……
巨大的流动性压力如利剑高悬，随时可能斩落。
谁能顺利上岸，谁又将万劫不复？