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乐居财经讯 林振兴 发自北京12月20日，2018第三届中国不动产资产管理大会在北京•W酒店盛大开幕。华澳信托副总裁曾珊珊在现场接受乐居财经专访。
曾珊珊表示，近年来信托行业正处在回归信托本源的转型期，外界对信托公司主动管理能力以及实际风险控制能力的提升均十分关注。具体到地产这个金融行业的主要资产配置品类，从华澳信托的资源和禀赋出发，我们希望在产融结合的路上，结合不动产及涵盖地产生态链的股权投资、债券融资等全链条的服务，能够做一个整体的升级。在产业融合的路上，能够利用信托的多元化投资工具，实现真正的产融结合和产业升级。
她认为，当下融资环境并非如外界理解的单方面收紧，更多体现的是在收紧过程中渠道与结构的合理化趋势。因为去杠杆已到“后杠杆时代”，从监管、外部环境、经济结构转型等方面来看，它需要更合理和高质量的增长，所以这一轮的监管收紧和去杠杆从更深层面看是结构性的调整，是为了更好地发展，这需要我们对金融机构和产业有着更清晰的认识。
实际上，融资利率的不断走高，固然可以为投资人带来比较好投资收益，但对房企来说，债务融资成本持续上升不容忽视，在这过程中，一些前期盲目扩张或者不注重财务结构的房企都在压力中清醒过来，重新自我审视。我们在过去20年的快速经济发展中享受到了红利，但过往的模式已不再适用当下甚至未来，如果房企仍想在过往的扩张式经验中一条路走到黑，吃亏是必然的。
曾珊珊并不认为融资渠道创新是未来的主流方向，在信托行业回归本源的大趋势下，创新需要从需求端来引导，而非融资渠道的创新。如果是股权融资，就把股权融资做好，如果是债权融资就不要去过度放杠杆。以往的融资渠道创新，在不同的监管体系下从交易结构创新上进行套利，在本轮金融监管“实质重于形式”和“穿透”两大原则的始终贯穿下，已然完全不适用。
此外，曾珊珊认为资产证券化是未来的大趋势。资产证券化最重要的是透明公开和交易结构的合理性，让大家从各方都去审视商业逻辑的可行性，同时让投资机构从关注主体信用到底层资产，关注到未来的现金流。
实际上，房地产行业在“后杠杆时期”的寡头效应会越来越明显。市场资源会不断向那些处于行业头部的地产商集中，往后地产企业如果希望能够在未来市场中仍有一定地位，更多需要在专业细分领域布局。存量地产、城市更新，包括后期专业领域的细分，更适合区域地产商和中小地产商，因为船小好调头。头部地产商则可以更好地沉下来，去做后杠杆时代该做的专业运营。
曾珊珊强调，不论对房地产开发商还是对金融机构，明年地产金融的关键词是“降低预期、回归本源”。12月的经济会议上没有过多提房地产，实际上对房地产和金融都是一个非常大的可预期方向，应该用这个时间点去更好调整经营策略，回归本源是未来持续健康发展的基础。
2018第三届中国不动产资产管理大会由睿和智库、万商俱乐部主办与乐居财经联合主办，围绕资产并购、股权融资、城市更新等议题展开。本次峰会邀请了500+精英不畏严寒汇聚京城参会、100+大咖敞开心扉分享穿越周期的秘诀、7场活动路演、论坛、行走环环相扣，以及3天时间 80+机构联手献上智慧盛宴。