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各地限购政策的出台，让许多买不了住宅的人转向了投资商住房。因为商住房不仅不限购，而且一般来说总价还低，但是投资商住房就没有风险吗？ 本期金V说特邀北京世方永泰律师事务所合伙人阎民来聊聊投资商住房的风险。
要点导读：
为什么要投资商住房？商住房的优势有哪些？
总价低、不限购，商住房劣势在哪？
商住房的升值空间不如纯住宅。
投资商住房该注意哪些？
为什么要投资商住房？
通常来说，商住房是建在酒店商服用地或者综合用地上具备住宅使用功能的房屋，它的土地类别是非住宅，但它的实际使用功能用作居住，在本质上来说，实际上是对所在地块规划用途的变更。
因为办公或者商业地块拿地的成本比纯住宅用地要低,在北京住宅又比商业地产好卖，就是说住宅的价格要高于这些办公楼的价格，于是开发商们想到在实质用途上做一个变更，把商用地或者综合用地上的房子盖成具备住宅使用功能的房屋，按照住宅来进行销售，这也就是大家通常说商住房。
特别是前几年特别热的酒店式公寓，如果按照规划用途建酒店的话，那请酒店管理公司也好，或者自己运营也好，无疑成本特别大，然后收益程度不会很高，而且时间长，可能达不到很多企业所要求的资金回报率。所以他们就把土地用途改变，分割建设变成酒店式公寓出售，这种做法也是非常多见。
首先商住房层高会比较高。大家通常一提商住房就马上会想到一个词，LOFT，就是上下两层，这种高度基本上能高出大概一个两层的高度。也就是你虽然花了一层的钱，但是你可能得到了大概一个层半的使用空间，这个可能是一个优势。
其次总价低。一般来说商住房户型都比较小，大概可能也就40到80平米左右，有的还更小。因为它面积很小，总价就非常低，负担起来就不是特别吃力。
还有一个，就是在大部分区域不限购。因为是按商业住房来立项，不像住宅一样限购，因为我们的限购政策目前针对的还是纯住宅，这个可能是刺激商住房销售比较火爆的一个主要原因。
而且商住房还有一个特点是它既能居住，也能注册办公。因为他立项是办公立项或者商业立项，它是可以注册公司的，这个是住宅不具备的特点。
投资商住房的弊端
第一，商住房的总价虽然低，但是首付比例高。如果购买普通住房的话，最低首付大概是2到3成，但是商住房的政策规定是首付必须要达到五成。而且贷款的年限也短啊，住宅年限一般通常理解都是20年到30年这个区间，但是商住房的贷款年限最多只有10年。利率也是高利率，基准利率的1.1倍，不会享受到像购买普通住宅利率八五折这些优惠。而且商住房的贷款只能选择商业银行贷款，不能选择公积金贷款。
第二，商住房立项的土地规划用途毕竟不是住宅，根据土地出让条例的规定，土地出让的年限根据土地类别的不同是不一样的。住宅最长一般为期10年，但是商住房最长只有40到50年，在扣除项目开发还需要一定的时间。等你入住房屋的时候，它的土地使用的时间就比较短了。
而且根据物权法的规定，住宅的土地使用到期以后是自动续期的，但是商住房是不是需要有法律来规定这个话目前说的还不是很明确，但是有一点是明确的，商住房不能够像住宅那样自动续期的，住宅可能不是免费续期，但它一定是自动续期，但是商住房，是需要使用权人提出申请，既然你提出申请的话，就需要由政府主管机构审批，同意你继续使用的话才可以继续使用啊。如果你不同意继续使用，那要做后续的安排，只能到时候看情况再说，这是商住房明显不同于住宅的一个方面。
第三，在生活的成本上。因为商住房是在商业用地或者办公用地上建住宅，所以生活的这个成本上就比通常的住宅要高。比如大家通常说的商水商电，而且商业立项的住房一般是不通燃气的。
第四，商住房的户型朝向来说也是劣势。如果一块地是一个综合用地的话，又批了住宅，又批了比如说酒店或者是办公用房，它一定是把相对位置比较差的地块来做商住房。所以大家通常看到商住房的户型朝向比住宅可能要差得很多。
第五，商住房的税费劣势。住宅来说满五唯一交易的话，可能会享受到一些交易税费方面的优惠。但是作为商住房，不论使用年限多长都不会有税费的减免，特别是在交易环节上。
第六，商住房不像住宅小区那样，是要求有一些配套的服务，因为就有的商业来说，它本身就是这区域的配套，所以不可能再给配套做配套。
第七，买商住房能是不能迁户口。特别是有小孩需要上学想买学区房，商住房不能按学区房来考虑了，尽管可能你要买的这个房子离名校很近，但是你放心，这肯定是不会纳入这个学区划片范围的。
综合以上种种，最后得到的结果就是是商住房的升值空间往往不像纯住宅升值那么快。特别是在北上广深这些一线城市来说，基本上是可以看出来，在这种综合立项的小区当中，它既有纯住宅，也有酒店式公寓或者是办公立项的商住房，那酒店式公寓和商住房的售价永远也赶不上纯住宅的售价。
投资商住房需重点考虑三个方面
如果一定要投资商住房的话，需要注意几个问题。虽然说商住房有那么多的不足，但是由于不限购、户型小、精装修、总价低的好处，所以有的商住房还是值得投资的。
如果要买商住房还是那句话，买房地产，永远是位置最重要，如果大家买到地段好的，而且管理良好的商住房那还是有一定的升值空间。比如像CBD区域附近的或者毗连区域的商住房，它的使用人群会非常多，将来比较容易再转手。
另外还是要选一些相对还处在价格洼地的房子，这个当然需要大家去做功课，还是有一些相对来说，它的价格还是处在比较低洼的状态，这种房子还是可以购买的。
还有就是要买小区的管理相对比较好的产品。初次置业者来说，提示大家一定还是要特别谨慎，一定要坚决回避掉管理混乱、户型不合理，而且居住非常不舒适的商品房项目，这样才不至于让你的财产缩水。
以上观点来源于《投资风险那点事》第八期北京世方永泰律师事务所合伙人阎民的分享，商住房和普通住宅的区别在哪？购买商住房还有哪些风险？关注微信公众号“金V说”，收听完整或更多音频。
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