中房报记者 田傲云｜北京报道

从2016年6月国家出台的一项拯救商业地产的“特赦”政策、允许商改住开始，3年了，商住房市场剧情太多，无论开发商还是购房人，总是在亢奋、“擦边球”和被治理中轮回。

4月10日，北京房山区万科中央城，一位销售经理一边替记者分析，一边打开看房软件推荐。“才200万元出头，精装修现房，位置又可以，你可以先买来过渡，以后再卖，不卖出租也划算。”

从4月10日至18日，中国房地产报记者连续走访了北京房山、通州、大兴多个商改住项目，发现售楼处火热了许多。这些商住房的优势是，“没有购房资格也能买”。

能走“后门”的“房子”

有销售人员告诉记者，目前北京规定个人不能买卖新建商办项目，所以买房签订的并不是购房合同，而是《股权转让意向书》，以股权转让的方式转让公司，接着再以公司名义购房。

北京中闻律师事务所律师刘绍昆称，以企业名义买房虽然不受限制，但持有和交易时要缴纳很高的税费。

即使如此，这也并不妨碍买卖双方的交易。因为在他们眼里，公司名义购买和股权转让可以解决一切“问题”。

上述万科中央城销售经理向记者解释，“我们已经注册好公司了，到时候只需要去办理法人变更就可以了，虽然北京‘3·26’政策规定不能以个人名义买卖商办项目，但我们这个项目在政策出台前就已获批，现在环境下也只能这样（操作）。“

2017年3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

但在开发商和一些购房人心里，个人不允许购买就用公司名义来破解，用公司名义买房不仅不会占用购房指标，商住房一旦升值还可以立马出售，赚到购买一套住宅的首付。

当记者表示一次性付清全款资金压力比较大的时候，有销售人员先问在北京是否名下有房，得到否定的答案后又问工资收入情况，之后建议：可以办理信用贷款，最高能贷60万元，10年内还清。

但早在2018年1月，银监会就曾发布《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，其中提到要进一步完善差别化的房地产信贷政策，严禁消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场等。

今年2月，银保监会网站又披露一批信贷资金违规流入房地产市场的银行罚单，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚，被罚金额从20万元到35万元不等，这些银行包括国有行、股份行、城商行、村镇银行。

三年“快进”后遗症

万科中央城马路对面，另一个商改住项目的售楼处，也挤满了购房者。“地铁盘，挑高楼层，买一层得两层，户型50-84平方米。”走进售楼处，听到最多的是这样的介绍。因为是毛坯房，价格相对稍低些，180万元就能买一套。

“现在买房的人，大部分是资金不充裕或者还不具备在北京买房资格的刚需一族。”一位销售经理告诉记者，虽然北京‘3·26’新政给商住房市场带来了巨大冲击，造成商住房价格下跌、成交量下降，但北京刚需用户市场庞大，所以依然有不少购房者选择用商住房作为过渡。“同地段、同面积的两种房子比较，一套住宅的首付差不多能全款买一套商住房，动辄几百万元的纯住宅不是谁都能一下子买得起。”他说。

和硕机构首席分析师郭毅分析，从成交量来看，2016年-2018年，单套建筑面积在100平方米以内的小户型商办房占到总成交的比重分别为81%、70%和70%。符合“3·26”规划要求，单套面积超过500平方米的商办产品所占比重分别是2016年0.9%，2017年2.4%，2018年4.5%，大面积商办产品仍是市场的小众需求。

市场交易之上的整治也在进行。今年1月24日，北京市区两级住建执法部门对房山区绿地诺亚方舟悦公馆项目和顺义区空港七号项目进行了突击检查，检查中发现这两个项目存在现场公示销控信息不全、现场公示资料不全等违法违规问题，涉嫌捂盘惜售，住建执法部门将其立案处罚，对其网上签约进行限制，并关停个别销售场所。

另一个值得警惕的是，近期针对商改住项目的维权事件也多了起来。3月15日，中国房地产报发出的《业主家莫名被注册数百公司 北京商住房惊魂》，报道了北京房山万科长阳天地小区业主在不知情的情况下，家庭地址被他人私自注册多家公司的风波，此后北京有多个小区的业主向记者反映，他们的房子也存在信息泄露和被注册公司的情况。

无疑地，商住房在政策“开口子”的3年“快进”之后，各种隐患和冲突也进入了暴露、爆发的时刻。

（此文刊于中国房地产报4月22日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠）