这篇文章想讨论下这个几乎涉及到每个买房人或者即将买房人的话题。

这个问题，现在也是同事和朋友之间，以及网上经常讨论的话题，经过长期的观察，我对这个问题也有了较为清晰的认识，想借此来分享出来，如果能给大家带来一点帮助或者参考，就足够了。

目前来看，大多数的观点还倾向于不提前还，因为很多人觉得现在借银行的钱是一大福利，而且随着通货膨胀，后面就不用还给银行多少钱，相当于自己赚了。只有少数的人倾向于提前还贷，以节省利息。究竟孰是孰非，当然要参考每个人的具体情况。

我现在能下的一个结论，同时也可以作为本篇文章的一个论点就是：如果个人有超过银行房贷利率的资金升值渠道，就不必提前还贷，而如果没有这种利率超过银行房贷利率的渠道，提前还贷就是一个理性的选择。那么，以下，我们将逐步来论证这个观点。

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目前房地产市场的大政策可以用一个词来概括，就是房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。

各个银行对于房贷现在也是收紧的状态，所以现在连首套房的利率都要上浮20%。当前的基准利率是4.9%，上浮20%就变成了5.88%，这个利率对个人来说相当高，现在很难找到理财产品能超过这个利率水平。

而曾经红极一时的宝宝类的货币基金，最具代表性的余额宝现在的七日年化利率不到2.5%，现在的三年期存款基准利率是2.75%。而这个利率水平，我们可以大约看成相当于房贷利率的一半。

为什么举货币基金的例子，因为经过余额宝的全民教育，人们对于货币基金的认识已经比较多了，大概五六年前，余额宝最红火的时候，上亿的人们都在每天计算在余额宝的存款一天产生了几根油条的钱。

另外，我发现，银行的房贷对于每月利息的计算，和货币基金这种计算利息的方式完全是一致的，认识到这一点非常重要，因为只有认识到这一点，才可以不管还贷方式是等额本息还是等额本金，都可以比较容易地理解为什么一个月的还贷额里面包含了这些利息。

我们举个简单的例子来说明，当钱放余额宝里面，一万元每天产生7毛钱左右的利息，一个月产生21元左右利息。

那么房贷的利息是怎么产生的呢？其原理和余额宝的利息计算方式可以理解为是相同的，无论你选择的是等额本金还是等额本息的还款方式，利息计算方式都是一样的，即：以剩余应还房贷金额作为本金来计算。

假设你现在还剩下1万元本金没还，那么按照5.88%的年利率，一年就要产生588元，588÷365=1.61元，也就是一天要产生1.61元利息，再乘以30天，就是一个月的利息，大概可以算是48元。

那么为什么一般人一个月的几千元还贷里，有的都一多半是利息？那是因为你剩余的本金就有几十万，假设剩下50万没还给银行，那么就相当于前面所计算的1万本金所产生利息的50倍，那就是2400元。大家很容易从网上的房贷计算器里面计算出每个月的还贷金额，那么这个利息就是这么来的。

那么为什么每个月利息金额会减少？那是因为每个月的还款里面包含着一些本金，本金在减少，当然下个月再计息的时候，就要按照新的欠款额计算了，所以下个月利息也会减少，假设是等额本息的还款方式，那么要还的本金还相应越来越多，那利息当然占比也越来越少。

这也正是很多人的误解所在，就是认为房贷在还了几年或者还款时间过半之后，就完全没必要提前了，因为还款占比里面，利息越来越少，到最后几乎全是本金了。

为什么说是误解，我们再回到前面，假设最后一个月，你还欠银行1万本金，再还一次就还清了，那么利息按照房贷利率算应该是48元，而如果你没有高于5.88%利率的渠道，存了余额宝，那么你得到的利息是21元。

48是21的两倍还多，什么意思，也就是，即使是剩下最后一个月，如果你手头有了钱，又没有其他投资渠道或者资金增值渠道，你去提前还了房贷，余额宝少挣21块钱利息，银行方面却免去了48块钱利息，也就是说最终也可以少支付27块钱出去！这个钱也可以看作是通过提前还贷从银行手里薅来的一点羊毛。

所以，认为还款到后面，越来越没必要提前还贷的理由不是因为利息占比少，而依然要看自己的资金升值渠道能不能跑赢房贷利率。

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也有很多人认为，房贷都是二十三十年的，经过十多年的通货膨胀，今天的一块钱相当于十年后的两块钱，也就是说，今天借了银行100万，十年后，归还的钱的价值，可能就比100万小了。

这个误解产生的原因就在于只考虑通胀因素，而没有考虑每月都在还款的因素，假设贷款20年，本息一共要还170万多，前十年本金利息一共要还85万，十年后归还的总额也还是这些，即使是最终考虑通胀，归还给银行的本金利息价值，比170万固然要小，但是请记住，银行肯定不会赔本，最多就是真实的利率小了而已。

那么，该给银行的这些钱却是一分不少，如果你能用来做其他的投资，收益高于房贷的最终真实利率，那么提前还贷就是没必要的。

而如果是提前还贷了，你在什么时间点还贷，节省的利息就是相当于什么时间点的实际货币价值，也就是可以认为是还多少本金，就对应当前节省了多少利息，资金价值等值于当前的货币购买力。虽然房贷时间长，但也没必要把这些钱放到多少年后去衡量，认为多花了钱。

如果都这样去考虑，那么八十年代的时候那么低的物价人们没买房，岂不是都要吃后悔药？

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说到这里，有人可能就说了，为了这点利息，还是不能认同提前还贷，完全可以把钱攒下来再买房啊。

诚然，经过这十几年来房地产市场的教育，国人已经对房子保值升值的重要作用有了深刻认识。可以说手里有房，心里不慌。现金随着通货膨胀在每年贬值，手里有房的人不但跑赢通胀，而且靠着房价的疯长实现了财富大增值，甚至实现了财富自由，有钱就尽量买房，似乎成了很多人的共识。

但是我们还是回到文章刚才说的前提，买房增值，也算一种财富或者资金增值的渠道，如果你赶上了房价上涨的时机，房价的涨幅不但可以完全覆盖掉房贷的成本，而且还大幅跑赢通胀，这就是说这种资金增值渠道是比房贷的利率高得多的，当然结论就是没必要还贷，要多买房。但是，如果房价涨幅不大，横盘甚至下跌，这个作用就大打折扣，增值作用小于房贷利率之后，就依然会变得没有意义。

前几天看到网上有讨论这个话题的，举例说手头有300万，房贷300万30年期，要不要提前还，有人解答一通说，300万按照年息5%的理财，一年产生15万利息，如果房贷利率是5.39%，基本上每个月再加几千块就可以覆盖房贷了。如果不还贷，30年后不但手头还余300万，而且还获得一套房。

这个算法，明显是把提前还贷节省的利息以及每月要补的那部分钱忽略了。他的结论30年后手头余300万，还获得了房子，不曾想如果提前还了贷款，每个月就不用再给银行一万六千多，节省下的利息也是三百万多了，30年下来，手头一样还会结余三百万，手头落下房子。这种情况下，每个月一分钱都不用再给银行了，相当于存给自己，30年之后，所积累的比300万还多点。

由此可见，只要是其他资金利用的利率低于房贷，在不考虑通胀等其他因素前提下，提前还贷确实就是划算的。

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说来说去，根本上还是看个人能找到的资金增值渠道，就像是这两年，如果手头有些钱，不还房贷去买了比特币，赶上那种翻倍疯长的情况，当然就完全没必要去还贷，直接投资去就行了。

当然也有不少家里有生意的，对资金的需求较为迫切，能借到银行的钱确实对他们是很好的，这种情况下，讨论提前还贷就没啥必要，因为他们可能本来就有能让资金发挥更大作用的渠道，无论是增值还是救急，都比还贷要好。

说到最后，不知道各位读者有没有对房贷有一点新的认识，对房贷是否提前还的唯一理性评判标准就是在考虑通胀的条件下，其他的财富增值渠道的增值率是否大于房贷利率。当然，也有人宁愿有钱当下消费当下享受也不愿意提前还贷，那当然也不必考虑提前还的事情。

对于大多数普通人来说，房贷是个大事，虽然我们不是金融业人士，但是对于关乎切身利益的大事情，自己先搞清楚一些比较好。至于说，最终如何选择，那就是个人综合个人情况之后的事情了。能赶上一些经济大潮、财富增长周期固然好，如果没有赶上，至少也要从现实的角度，做出理性的分析和选择，尽量保卫自己的财富。

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