对于闵行区的不少业主来说，商住房就像一个烫手山芋，在上海商住整改大潮让人心神不宁。

中房报记者 高欣 上海报道

对于闵行区的不少业主来说，商住房就像一个烫手山芋，在上海商住整改大潮让人心神不宁。

“一纸《业主告知书》打破了我家的美梦。”2015年，陈师傅拿出全部积蓄在上海闵行区浦江镇的“绿地峰尚汇”购买了一套商住两用房，尽管他“90后”的儿子就此背上还贷压力，但看着小两口有一个稳定的家，陈师傅打心底里感到幸福。

2016年10月30日，绿地峰尚汇开始交房，今年1月20日，陈师傅的家人欣喜入住，但不久后小区大门上贴出的《业主告知书》让全家人陷入崩溃。陈师傅不解：“说是要拆掉燃气、上下水和隔墙，小区里的居民每天都经受着被拆除居住功能的恐慌。”

峰尚汇业主中枪

和陈师傅一样，绿地峰尚汇的四五百户业主，在新年过后就陷入房子被拆的噩梦。

绿地峰尚汇张贴的《“类住宅”专项整治联合告知书》由上海市闵行区住房保障和房屋管理局等多个部门联合下发，其中明确要求：接到告知书15日内恢复商办用途，拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施。

“买房子的时候开发商说这是商住两用房。”绿地峰尚汇业主代表杨杰（化名）告诉中国房地产报记者，开发商承诺具体改造标准的《补充协议》也明确表示，会增设上下水管线管井、天然气入户，取消楼道间水井等。现在突然要求被拆，业主们都急坏了。

绿地峰尚汇客服人员在与业主沟通的过程中也提到，目前公司正在同有关部门沟通，反映业主诉求，但是商住整改是全市性行动，目前很多东西无法确定。

杨杰表示：“虽然绿地方面给出了《峰尚汇处理方案》，但对业主退房产生的实际损失未有回应。购买商住房的业主多是被限购对象，退房就代表没房住。并且上海近两年的房价涨了太多，就算退款，我们也买不起房子，这中间的损失谁来承担？”他还透露，该项目所在区域的镇政府已经组成工作组，来到峰尚汇逐户调查，了解情况，但具体解决方案仍需时间。

事实上，绿地峰尚汇项目的整改风波只是上海商住整改的一个缩影。早在1月6日，上海市住房和城乡建设管理委员会就表态：为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，市住建委会与相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，期间暂停此类项目的网上签约。其中涉及项目多达148个，面积超过300万平方米。

与此同时，一份名为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件引起业内关注。文件表示，闵行区已经成立“‘类住宅’专项整治工作组”，对辖区内27个疑似“类住宅”项目进行整改。对此，闵行区房管局信访办负责人曾回应媒体称，方案系由上海市房管局制订，闵行区仅为试点。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“现在不少商住项目都暂停网签，处理整改的区域只有闵行区，不排除先做试点，后在全市推广的可能。”

开发商希望明确出让条件

2016年，上海限购政策进一步升级后，大量需求与资金开始流向商住市场，商住市场的诸多乱象也因此引起了有关部门的关注。

此前，上海市领导公开表示，“类住宅”项目在土地性质、使用年限、水电气配套、使用价格、居住人员落户、子女上学，以及房屋交易的税率等方面，和普通商品住宅有明显区别。现在“类住宅”的乱象，扰乱了房地产市场的正常秩序，间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格，对于这类问题必须予以清理整顿和规范。

“为了提高利用率，增加层高，做隔层；在不能通煤气的办公楼里私自接通煤气，类住宅市场中有很多开发企业都在打擦边球。”卢文曦表示，“违规的改造不仅埋下房屋结构、消防等安全隐患；而商办项目具备居住功能后，会间接诱发区域资源供需失衡等问题。”

然而，当商住整改落实到具体项目中时，激起的火花远比想象中激烈。此次上海闵行区的“类住宅”整改方案将物业分为三种：已销售已验收未入住、已销售未竣工验收、在建未预售未验收。

绿地峰尚汇作为已经交房的楼盘，被整顿的理由是其符合“已销售已验收未入住”的条件，早在2月9日闵行区政府调研时，绿地方面就表示，“小业主处于室内自行装修状态，大约有十户入住。”业主并不认同这个数字，他们认为“装修就算入住”。

那么，“已交房、在装修”算不算入住？各方目前尚未有明确界定。对此，旭辉控股集团总裁林峰表示：“商住整改本身就是一个比较别扭的事情，造成了大量社会矛盾。我们希望政府不要光‘堵’，也得给一条出路，不然很难解决问题。我们愿意支持、配合调整，但希望政府未来在出让条件中明确有关内容。”

在卢文曦来，对于商住项目多的房企而言，整改必然会影响销售，同时也会增加其资金投入。如果整改中与业主关系处理不当，还会折损品牌形象。即便此类项目恢复到办公楼状态，又需要面对去化慢的问题。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，本次类住宅整治并非短期政策，如苏州、厦门等2016年房价上涨过快的城市也极有可能开展“类住宅”方面的整治行动。