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北京史上最严厉楼市调控政策实施至今已整整两年，在数十条调控政策影响下，北京新房成交量近乎“腰斩”，商住房交易更是跌入了谷底，而二手房房价下跌了11.3%。
为引导楼市回归理性，2017年3月17日北京出台了以“认房认贷”为核心的史上最严格的调控政策，随后又发布了提高二套首付比例、降低贷款最高年限、限购住宅平房等政策，接着又要求非京籍购房者纳税需连续60个月，“离婚一年内房贷算二套”，并对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”，相继出台的30余条调控政策，招招剑指投资投机性炒房。
组合拳式的调控政策，令北京楼市降温明显。据中原地产统计数据显示，自2017年3月18日至2019年3月14日，北京新房成交50643套，比两年前成交98399套，下降了48.5%，刷新历史最低纪录。
两年来，遭受打击最大、跌幅最大的是“商住房”。据中原地产统计数据显示，调控2年来，“商住房”实际签约量仅有9000套，比此前下降了91%。
大家知道，一开始政策对商住房并没有下狠手，只是随着时间的进行，政策的不断演化，调控从市场正确逐步变成政治正确，在政治正确的前提下——“房子不是用来炒的”概念下，每种调控方式都一定奏效，而且也一定要有效。
随着各地楼市调控政策升级不断，不少刚需、租客一房难求，纷纷涌向商办类楼盘，使得商业房成为市场的焦点。尤其是北上广深等一线城市，作为限购后的一种另类“擦边球”产品选择，很多购买商住房的人，都是把它当作定居北上广生活的跳板。那么商住房和住宅有什么不同？商住房40年后产权归谁？
什么是商住房？
商住房，是指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售。因限购政策和价格，大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住。
商住两用房和住宅有什么不同？
1.在房产的产权上面有不同之处
从产权上面来看的话，你就会发现“商品房”和“商住房”会有所不同了。如果我们从另外一侧莱卡安商品房的房产产权大都会有将近70年的产权，而这个产权从另外的一侧来看商住房到我们的手中的产权也能够有将近60年。而商住房就不太一样了，一般的商住房的产权只能够有40年左右，两者之间至少也会相差相近20年的时限。到时候商住房的土地使用权到期了还需要去续缴费用，而商品房就不太一样了，它便不会那么的麻烦了。
2.从功能方面方面存在着不同
相信大家都知道商品房主要的使用目的还是在于民用居住使用的，而商住房就不太一样了，它不单单只是可以用于民用居住使用，它还可以被当作是企业单位所使用的的，那么他们之间自然也会存在着一定不同了。同时，两者之间费用的使用会有一定影响，商品房在水电费用上面比起商住房上面来看便少上一些了。
3.购房权限有所不同
我国针对房市是出台了不少的政策，比如说现在的大家明了的购房的限购政策了，正是有了这个政策导致了不少的炒房客开始离开这个市场。同时商品房数量上面也是有了限制，数量到了一个极限之后就不能再购买了。
再看商住房就不一样了，因为商住房没规划入其中的限购行列里面去，所以商住房在另外的一个方面来看的话，它的数量是没有被限制的，想要购买多少都是被允许的。正是因为出现了这种情况，有一些人则是选择去买商住房来使用，毕竟他们不会受到购房限制。
商住房40年后产权归谁？
但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，40年后，商业地产的使用权归谁？会不会被国家收回？而且产权期限问题，直接影响了“商住两用”项目的房价。除核心区外，北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅。
我国2007年出台的物权法一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。
如果续期问题“有法可依”，根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。有专家认为，根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；也不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，在严厉的调控政策影响下，北京房地产市场已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅超过10%。
针对未来北京楼市走势，中原地产首席分析师张大伟表示，当前北京市场虽有所回暖，但仍未恢复到调控前的状态。根据监管层的表态，调控政策不可能有根本性的松动。因此，未来北京楼市将继续维持在“低位平稳运行”的状态。
业内人士认为，随着共有产权住房、限房价等项目的大量推出，北京新房市场将告别多年供不应求的状态，部分区域甚至会出现供大于求的现象。2019年，北京新房市场仍将保持稳定趋势，成交量或将有小幅提升。