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在严重供不应求的西安商品住宅市场之下，停滞3周开盘的楼市终于在今天水落石出，无论是摇号细则还是限购升级，我们等这个政策等了太久，从刚开始的愤愤不平变得麻木淡然，很多购房者都有种6月房市“凉凉”的感觉，但政策的出台还是让各大地产业内，购房者群“炸开了锅”。
关注邻里说房和我的直播节目的朋友都知道，我曾不只一次分析和呼吁摇号细则的出台，从其他城市来看亮点无非4点：
1.登记人、摇号人和最终签约人三名一致
2.统一规范摇号流程
3.保护刚需的政策
4.对肆意摇号不选房的客户有一定惩戒
那我们就先来看看这次政策里是否包含这几个亮点：
1.登记意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须 三名一致，同时对弃选房源的购买条件和价格做了明确约定，杜绝之前市场出现过的空置房源卖关系户或加溢价的行为。
2.统一购房意向登记流程
第一步：登录http://fgi.xa.gov.cn办理意向登记，期限不小于3天，时间8：00-18：00；
第二步：售楼部现场初步核实信息，核验时间不超过5日，但购房者需注意登记信息的准确性，否则必须在核验时间截止前再次登录平台更误。而这次也统一规定了提交的资料，从第三点看来之前开发商的验资是个好方法，只是这次统一门槛是首付30%，但这个“不高于”但又得满足“首付款条件”S姐着实不会了
第三步：开发商提交意向登记购房名册，房管局二次核验，对无效登记的购房者，将通过短信、微信等方式通知登记购房人，意向购房人也可登录网址查询。
第四步：对于意向登记购房者多于可售房源的，采取公证摇号方式选房，但这次规定摇号方式、工具、流程由公证机构确定。
第五步：开发商负责制定摇号方案，组织摇号，时间为8：00-18：00。
第六步：公证机构公示摇号结果在开发商、公证机构、房管局网址和售楼部，公示时间不少于3天。
第七步：开发商在公证机构监督下组织选房。
第八步：公证机构公示选房结果在开发商、公证机构、房管局网址和售楼部，选房时间不少于3天。
第九步：房管局资格复审，合同网签备案。
第十步：开发商将选房结果提请公证机构，在选房结束10日内，将摇号排序、选房结果、放弃选房人和签约人名单报送房管局。
所以可以看出这次新政并没有规定摇号流程，但这十步曲意味购房者从意向登记到最终选房最少得半个月时间，这也意味着若本次没有选上合适房源，最快要半个月以后才能参加下一次楼盘登记。为什么呢？我们来看第3点。
3.保护刚需的同时也抑制了需求，目前供不应求的市场开始源于“四限”，那么结束就必须继续升级政策，要么较快供应要么限制需求，但我们和成都调控政策有着本质区别，成都的政策直接封死“假离婚”和“拆户”的通路，而西安只是优先刚需客户选房，何况这个“刚需”还如此奇葩？界定如此严格的刚需也意味着占比不会大，而且我相信更多人更愿等50%或更多剩余房源而不是领一个“付费结婚证”。
4.这三个月你可能经历了数十次摇号，看到1：10的选房比例，感叹命运不公，但这次对肆意、盲目、投机参与登记摇号的客户有了严格惩处，虽然西安执行的是“连续制”而非杭州的“累计制”政策，但禁止登记购房的时间是6-12个月，直击想要倒号炒房的客户。
从西安624新政来看包含了其他城市摇号细则的4大亮点并有相应针对性调整，但摇号流程未统一，刚需受众占少数还是让人有些遗憾。
其实除了以上4点，这次新政还有两个对供应端补给的利好：
1. 新房提高供应节奏和供货量，以前购房者总是遇到单栋推售的情况，而新政规定的3万平米大概也就是2栋楼的货量，至少强制补给一部分新房房源。
2. 二手房市场限售政策放松，存量房市场供应好转
在西安2017年6月28日出台的调控政策中，明确规定4.18政策之前的购房的商品房商品房买卖合同备案必须满5年，二手房必须不动产证满2年。而对418之后的房子并没有明确约定，市场上滋生了炒二手短线的人群。而在本次新政中，统一了空白期的限售时间， 也缩短了418之前的网签备案时间，由“满5”调整为“满3”，但二手房不同新房，房主们愿不愿卖才是关键？前不久出台的全国不动产联网和此次政策给购房者带来的心里预测，显然会让名下有多套住房的房主开始着手变现。
S姐：离6月底还有一周时间，按新政出台日执行，之前交的资料的购房者显然又白跑了，购房者需要从新走一遍流程，开发商业也需要好好筹划下摇号方案如何分类刚需房源，如何让更多人买到房子，这样来看6月真的要“凉凉”。
但至少我们从这次政策的方向和严惩程度可以看到3个月的摇号乱象要告一段落；从供应量增加和需求端的限制可以预见市场供需关系的改善，但不要奢望房价有太大变化；从对新落户人的态度，买房无条件和刚需客群的界定确定西安1500万的人口目标势在必得。