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卧龙地产（600173）2018年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
2018年房地产业整体保持了较高的增长速度，国家和地方政府的调控政策反复强调房地产市场供求及房价的稳定性。3月，政府工作报告强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展公有产权住房；7月，中央政治局会议强调"坚决遏制房价上涨";8月，住建部强调"稳地价、稳房价、稳预期"。房地产行业"房住不炒"定位不会改变，因城施策、分类调控仍然是楼市调控的主要特征，且调控将以稳为主。根据国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为171,654万平方米，同比增长1.3%;销售金额149,973亿元，同比增长12.2%;2018年房地产开发投资完成额为120,264亿元，同比增长9.5%;房地产业2018年度新开工面积为209,342万平方米，同比增长17.2%,房地产业开发投资仍持续快速增长。 根据中国音数协游戏工委(GPC)、CNG中新游戏研究(伽马数据)、国际数据公司(IDC)共同发布的《2018年中国游戏产业报告》数据显示，2018年中国游戏市场实际销售收入达2,144.4亿元，同比增长5.3%。移动游戏仍为游戏市场的主要组成部分，移动游戏市场年度收入为1,339.6亿元，同比增长15.4%。同时，海外游戏市场已逐步成为中国游戏企业重要的收入来源，多数企业通过与海外渠道建立长期合作关系及收购或自建平台等方式聚拢客户，进一步拓宽海外游戏产业发展平台并取得了一定的成绩。
二、报告期内主要经营情况 公司继续以提高销售效率为总基调，通过提升经营能力、优化技术降本、加强工程管理、销售节点控制等一系列措施，在经营等方面取得一定成绩。现将2018年主要工作汇报如下：公司经营情况回顾2018年，公司实现营业收入28.30亿元，营业利润8.13亿元，归属于上市公司股东的净利润5.77亿元，归属于上市公司所有者权益23.18亿元。 公司经营情况分析 1、以销售为龙头，再创经营佳绩 公司充分研判房地产形势，在控制风险的前提下，坚持以提升公司经营业绩为基本原则与导向，树立"客户至上，服务第一"的经营理念，深化销售人员职业培训，提高销售人员营销能力及工作积极性，销售业绩得到较好的提升；同时推行集团与项目公司的创新联动管理，集团部门与项目公司实现无缝对接，全面加快项目开发节奏；通过楼盘项目精细化节点把控，确保工程进度，公司重点项目按计划如期开盘，如天香南园三期顺利开盘，清远五洲博文苑项目及时取得预售证并如期开盘等。2018年，公司实现签约销售面积16.88万平方米，签约销售金额20.89亿元，货款回笼21.91亿元。 2、深化市场化改革，优化内部管理体系 报告期内，公司延续并深化人力资源体系市场化改革，持续推进定员定编、竞聘上岗、任职资格等一系列任用制度，积极营造人尽其才、竞争有序的良好环境；公司推行可持续的员工持股计划、限制性股票、股票期权等中长期利益激励机制，提升员工工作的积极性，引导员工聚焦于集团战略和经营主体目标的实现，为员工的职业发展创造了有利条件。同时，公司结合新的要求编制了《工程质量管理办法及考核细则》，通过规范项目质量管理行为、明确各方工作职责及各类检查考核标准，进一步提升公司工程质量管理水平，促使公司内部管理制度更加完善、有效。 3、强化资金管理，提高资金收益 全面完善公司财务预算体系，结合月度资金收支计划，优化资金调配，强化资金统一管理、调度及平衡，提高资金使用效率。通过提前赎回公司债券等举措降低资金成本；通过提高银行存款利率、购买保本型银行理财产品，增加资金收益。 4、积极回报股东，保障债券投资者权益 在经济效益稳步增长的同时，公司十分重视对投资者的合理回报，公司在综合考虑公司股票近期二级市场表现，结合公司经营情况、财务状况以及未来盈利能力和发展前景，公司实施股份回购计划。报告期内，公司通过集中竞价交易方式回购公司股份合计26,069,216股，支付的总金额为109,996,490.76元(不含手续费等交易费用)。公司十分注重债权人利益保护，根据债券持有人的意愿，公司回售公司债券2.06亿元，并按照合同约定，按时偿付本金及利息，维护公司在资本市场上的良好形象。 5、适时增加土地储备，提升可持续发展能力 公司全资子公司天香南园于2018年4月3日通过浙江省土地使用权网上交易系统，最终以人民币73,940.67万元竞得上虞区滨江新城22号地块5.77万平方米的国有建设用地使用权，增加公司总建筑面积13.77万平方米，增厚公司未来业绩并提升可持续发展能力。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)行业格局和趋势 2019年，房地产市场调控政策将继续以"稳字当头"为主基调，保持房地产政策连续性和稳定性，通过加强市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。同时也强调"因城施策",局部微调可能增加，区域走势将逐渐分化，但"房住不炒"定位下调控政策的大范围松动不会发生。房地产行业逐渐改变以快速扩大土地储备提升规模的方式，房企更加重视内部管理和运营的精细化。 (二)公司发展战略 公司将集中精力与资源做精做强房地产业务，加快项目开发与产品去化，提高资金效率，增强客户服务意识，以高强度、高效率、高质量实现快周转、好口碑，提高公司盈利能力，促使房地产业务健康有序发展。 (三)经营计划 (1)全年预计营业收入17.55亿元，预计营业成本费用12.51亿元； (2)新开工面积15万平方米，竣工面积25.37万平方米，保障业绩稳定增长； (3)继续做好公司转型升级工作； (4)严控企业内部管理，持续提升精细化管理水平； (5)继续深化市场化改革，建立与市场接轨的激励机制； (四)可能面对的风险 1、宏观调控政策风险 政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。 2、房地产市场波动的风险 随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化，公司项目集中在武汉、清远、绍兴等个别城市，项目所在地房市行情的变化，对公司经营收益波动影响较大风险。 3、市场供求风险 市场价格受供求关系影响，去化率和项目周转进度对对房地产去库存极为重要，而当前房地产库存压力依然存在，部分地区商品房结构性过剩，销售不畅，房地产投资将面临积压或空置的风险。 4、利率风险 中国货币政策虽保持"稳健中性",但随着美联储连续加息政策的出台，市场预计资金市场对于利率的预期还会提高。与此同时，支付宝、微信理财通等各种"宝宝"推出，加剧银行融资成本的提高，进一步提高房地产市场贷款利率水平。为此公司将加强货币政策分析与应对，加快销售回款，创新融资方式，努力控制资金成本。
四、报告期内核心竞争力分析 公司秉承"诚、和、创"的企业文化，以"质量是制造出来的"、"客户至上、服务第一"为经营理念，在以下方面具备一定的核心竞争力。 1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、开发城市优质楼盘，树立了良好的企业形象；同时，卧龙在制造业领域享有较高知名度，能为公司带来较好的品牌影响力与美誉度； 2、成熟的成本控制能力：公司通过各项目公司经营责任制考核、招投标管理、目标成本管理等制度实施，全面提升企业整体营运质量，多措并举实施降本增效。 3、有效的管控模式。公司将项目获取、开发建设、销售管理等核心职能下放项目公司，激发了决策机制活力，提升了市场应变能力；OA及CRM系统成熟运行，信息共享，使项目销售进度、工程进度、财务状况、内部信息有效运作与管控。 4、精干的管理团队。公司拥有一支行业经验丰富且专业能力强的管理团队，大部分管理层在卧龙工作较长年限，公司也为其提供了优厚的待遇和中长期激励机制。整体管理团队人员稳定且工作协作能力强，能够引领公司健康、可持续发展。