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【中债微问答】是中债资信微信公众平台推出的微互动栏目，每期将汇总宏观、债市及行业热点问题，由中债资信分析师主持并进行解答。欢迎大家关注并积极参与！
本期微问答主持人：中债资信ABS团队 王令哲
Q1
房贷不良相比其它类型不良资产证券化产品的优势是什么？
A：（1）分散性较高
房贷不良的基础资产笔数很多，地区分散性很高，通常全国范围内各省市地区的资产入池较为均匀，一定程度上降低了资产池回收的波动程度。在基础资产分散性方面，房贷不良仅次于信用卡不良产品，而远高于小微或对公类不良资产证券化产品。
（2）抵押物回收可靠性较好
入池不良贷款的抵押物均为个人住房，在我国现行经济环境下，具有相对较强的保值增值和变现能力，且在贷款发放时已经完成一定比例的首付，因此对不良贷款本息余额覆盖度较高，能对资产池的回收可靠性和预期回收水平形成较好支撑。另从处置变现的容易程度看，住宅类房产较其它类型抵押物如商业房产、土地、机器设备甚至金融资产等具有显著优势，从而对房贷不良的回收现金流带来较好的保障。
Q2
基础资产的估值需要考虑哪些因素？
A：首先，对房贷不良项目，一般聘请第三方专业评估公司来评估入池每笔资产的抵质押物在封包日附近的市场价值。评估公司以抵质押物类型、地址、面积为主要指标，参考相似房产的近期市场成交价格，给出抵质押物的近似市场价值。其中，抵质押物所在城市近期房地产走势、房地产市场供求状态等对抵质押物市场价值影响较大；此外，大型房产的市场流动性也较有限，在处置过程中具有一定的相对难度，特别在近期价格明显上涨、供求关系稍显过剩的地区，一旦市场恢复理性此类房产市场价格将可能受较大影响。
在由上述指标因素确定市场价值后，仍需考虑一些独立于抵押物本身属性的特殊因素对抵押物变现的影响，如流拍风险、是否唯一住房、是否涉及刑事诉讼等，这些因素需要结合具体案例进行判断，根据影响程度对抵押物的清收价值进行调整。最后，各笔贷款最终能够回收的金额上限为抵押物的可变现价值。
Q3
如何对房贷不良资产证券化产品进行评级分析？
A：首先，我们结合历史数据、抽样尽调情况与历史项目经验等确定影响基础资产回收情况的重要因素，并分析这些因素对资产回收率的影响程度，构建评估模型，得到基础资产逐笔的回收率。
然后，充分分析静态池数据的还款特征，对静态池内每笔贷款首次成为不良后的回收时间分布进行统计分析，找出影响回收时间分布的因素及其相关关系，从而基于资产池的特点得到资产池的回收时间分布。
接着，对静态池每笔贷款的回收率进行分析，找出回收率满足的分布函数，通过静态池分析结果和资产池特点确定资产池每笔入池贷款回收率分布函数的参数，并通过组合模型模拟入池贷款的回收率，通过数十万次的蒙特卡罗模拟得到资产池整体回收率的概率分布函数图，以及各信用等级对应的目标回收比率。
最后，根据交易账户设置情况、现金流支付机制、信用触发事件、流动性支持措施、信用增级措施等交易结构特点，构建本期证券的现金流分析及压力测试模型，计算得到各档证券不违约所需的最低回收比率（临界回收比率），将其与上一步得到的目标回收比率进行比较，若低于目标回收比率，则可获得相应的级别。
Q4
房贷不良评级的难点体现在哪些方面？
A：（1）回收方式的多样性
根据不良个人住房抵押贷款的特性，除常规的处置抵押物的回收方案外，还可能出现较高比例的因借款人恢复正常还款或债务重组等因素，可能导致回收周期延长。且由于后者的现金流入分布与直接处置抵押物相差较大，我们在估计回收现金流时，已基于历史数据考虑了这种转换的可能性，但若未来情况与过往经验差异较大，会加剧回收时间上的不确定性，对证券本息兑付造成影响。
（2）历史数据有限
住房抵押贷款由于其自身期限很长（10年至30年不等），且不良回收的数据在房贷业务开始至今累积的时间仍较为有限，因此可供分析的静态池数据长度暂无法完整覆盖当前待证券化资产池的最长剩余期限，给尾部回收率的分析带来一定难度。
（3）房价波动的不确定性
入池不良贷款的抵押物均为个人住房，而个人住房价格易受政策、宏观或地区经济景气度的影响，并将直接影响借款人的偿还意愿。因此，由于房贷不良证券化产品的期限较长，受到房价波动的影响也较明显，使得资产池回收情况的不确定性增大。
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