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房贷大规模资产证券化后利率上调,才是房地产真正的风险-房贷证券化

作者:百色金融新闻网

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最新资讯《房贷大规模资产证券化后利率上调,才是房地产真正的风险-房贷证券化》主要内容是房贷证券化,近期各地房价暴涨,再次掀起了人们对高房价的担忧。河北香河部分楼盘预期价格超过了2万;而“人间天堂”之一的杭州也被迫限购,据说是因为三天的会议激发了人们的投资热情,杭州被迫早早限购,希望避免陷入被动;而在山东济南,听说有房企在2个半小时内卖出前套房源,狂收12亿。,现在请大家看具体新闻资讯。

近期各地房价暴涨,再次掀起了人们对高房价的担忧。

河北香河部分楼盘预期价格超过了2万;

而“人间天堂”之一的杭州也被迫限购,据说是因为三天的会议激发了人们的投资热情,杭州被迫早早限购,希望避免陷入被动;

而在山东济南,听说有房企在2个半小时内卖出前套房源,狂收12亿。

度过了不平静了八月,房地产又迎来了“金九银十”,2016年房地产市场注定是房地产史上浓墨重彩的一笔。

2016年的房地产的确一枝独秀,它甚至在一定程度上导演了钢铁业“去产能增产量”诡异局面。

也许在若干年后,人们在泡沫破灭案例分析时会以2016年为例,但不可否认的是,所有人都被纳入这场楼市盛宴。对风险的担忧总是伴随着价格的上升而不断加重,但市场毕竟不是为风险而活,而是为利益而活。在利益面前,一切风险都显得“云淡风轻”。

从杠杆等各项指标来看,房地产的风险累积的够大了,而且“抑制资产泡沫”已经被明确提及。在各类市场泡沫化周期中,房地产是最长的,各国皆是如此。

在房价的走势中,到底是人口决定大周期,还是货币决定大周期,各方都有自己的观点和论证。而从现在的房价走势来看,房地产的大周期则更像是由货币决定。

在房地产脱离了居住需求后,由货币支撑的投资需求开始横行楼市,所到之处房价皆涨。我们甚至可以这样认为:当前社会总财富并没有大幅度增长,只是正在以房子为媒介进行重新分配。

从个体的角度来说,逆潮流是需要勇气的,从银行的角度来看,如果下面这一举动尚未大规模出现,房价距离下跌仍尚有时日。

我们都知道,现在大部分银行已经将重心转移至个人房贷业务。无论是从收益还是从风险的角度考虑,个人房贷都可以算得上优质资产。银行大力发展个人房贷业务, 必然会从需求端持续给房地产提供有效支撑。虽然不少城市因为房价过度上涨而选择上调首付和利率,但从整体来看,银行继续加大个人房贷业务却是事实,这一点可以从央行近几个月的信贷报告得到验证。

房贷大规模资产证券化后利率上调,才是房地产真正的风险

从西方房地产泡沫周期来看,银行加大力度支持房贷仅仅能说明泡沫处于初级阶段,房贷大规模资产证券化才是真正的风险。美国房地产泡沫的破灭,根本上的确是因为大量不具备购房能力的人买了大量房子。但从整个过程看来,大规模的资产证券化则是次级贷款爆发的巨大诱因。

在这里说下美国的房贷资产证券化的流程,美国的“两房”(房地美和房利美)是两大主要的房贷资产证券化机构,他们用于购买房贷的资金主要来源于发行债券,由 于具有ZF背景,他们发行债券获取的资金成本非常低,这导致他们购买房贷的成本也比较低。商业银行将房贷资产卖给两房也必须要赚取利差,他们就必须进一步 压低购房者的贷款利率。这样一来,购房者的贷款压力大幅减轻,大量住房贷款得以产生,这其中有相当的比例是次级贷款。

不得不指出的是,两房购买了这些房贷资产后,再包装出售。我们从这个链条中可以看到,一份房贷要负担商业银行、以两房为代表的各类投行和最终的资产购买者的 利润。这个链条在低利率的情况下能够维持,因为购房者能够按期还贷,而随着美联储提高利率,房贷大规模断供,整个链条断裂,泡沫随之破灭。

再来看看我们的房贷业务状况。中国RMBS(住房贷款抵押证券)也在快速增长,其中,各地公积金管理中心最为积极,因为公积金资金池不算大,RMBS能够使公积金管理中心及时释放贷款额度。而在商业贷款方面,银行也在积极推动RMBS的发行。

截至9月初,RMBS总量已经是2015年的3倍多,它已经占资产证券化总量的4成左右,而这一数字在2015年仅为6%。

在房贷业务飞速增长的情况下,银行已经不满足于自持房贷获取长期收益,更倾向于向购房者贷款,然后将房贷给新的投资者。此举对银行有两个好处,其一,能够使 资金流动起来,提高资金效率,挖掘更多的房贷业务;其二,资产证券化其实就是把房贷以一定的价格卖给接盘者,银行能够获得收益,而且还能转嫁风险。 银行也在一定程度上成为了金融中介。

这样做当然有风险,但相比美国的房贷资产证券化规模来看,中国的规模仍然非常小,而且商业银行在发放房贷时审查标准要更加严格,一套房子反复抵押的情况很少。也许未来房贷坏账会有所增长,但对比美国的房地产泡沫,我们目前的房贷业务至少在信用风险上要低很多。

还是那句话,目前银行加大对个人房贷业务的支持的确有“鸡蛋放到同一个篮子”里的风险,但房贷资产证券化规模更能反映房地产泡沫处于什么阶段。

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