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在刚过去的三天端午小长假，北京楼市商住项目迎来井喷。统计数据显示，端午小长假期间（6月9日-6月11日），北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交2503套，其中商住类产品共成交2286套，占比高达91%。而从成交排行来看，端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园签约636套，两个项目成交之和即占了全部商品住宅成交的63%。多家地产研究机构分析，端午小长假成交量的暴涨缘于商住限购传言。
5月5日通州商住限购之后，市场传言门头沟商住产品暂停网签，随即业内开始流传“北京商住将全面限购”的传言。后来发现门头沟商住产品暂停网签只是例行项目，“北京商住将全面限购”的传言也未得到证实。但还是引起了开发商的紧张，通州“商住”限购的结果让开发商对政策更加敏感。统计数据显示，5月通州商住限购之后，区域全月商住类产品成交仅271套，仅相当于4月成交量的4%。于是，北京其他区域一些商住项目出于规避风险的考虑，开始抓紧签约。
一位开发商内部人士介绍，据他了解，限购已经是大概率事件了，只是时间还不确定。相关的细节或许还在斟酌中。一些开发商已经迅速推进了卖楼的速度，北京中原地产分析师张大伟统计，在刚刚过去的端午节假期，排名前两位的项目，分别签约了44.52亿和34.06亿元。以夺得年内销冠的顺义区商住项目尚峰壹号为例，截至6月13日，该项目签约已经达到了57.25亿元，但其中近54亿元是最近几天签约。也就是说，从2015年8月项目开盘开始，到现在接近10个月时间内，此项目此前9个月销售额只有约3亿元。
张大伟认为，从这一点来看，端午期间成交套数排名前两位的加起来能达到1000多套，其真实交易的可能性并不大，其过户可能为避免可能的限购。如果真的限购实施，这些项目成为公司购买，未来的税费+贷款难度将导致这个市场非常困难。
从某数据统计机构获得的“2012-2015商住供应情况及开发情况”看，北京至少有56家开发商拥有商住类产品，存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行，北京前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。但由于存在合作开发、交叉持股等情况，该数据未必很准确。
中原地产研究部统计数据显示，2016年截至目前，北京“商住”项目签约首次超过了住宅。截至6月11日，北京新建商品房中，住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，公寓占比高达55.9%，这一比例是历史最高点，在2015年这一比例为28.5%，之前的基本比例都在30%以内。
在北京的房地产市场中，一直存在着将原本规划用途为商业、办公，但却开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。商改住现象的存在，说明了土地供应结构存在不平衡。商业、办公用地超过需求能力的供应，造成大量闲置，而住宅市场在严厉的限购政策下依然供不应求。
多位分析师认为，如果这部分产品被限购，将对整个北京楼市产生巨大震荡性的影响。今后最好的办法是合理调整土地供应结构，并从规划角度严格控制商改住。
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商住项目成交量缘何超住宅？
统计数据显示，从2010年至今，北京商住公寓的成交情况在大趋势上并未有明显的上涨或下跌，基本呈稳定状态。而普通商品住宅的成交套数及新增供应套数呈明显的下跌趋势，最终在2016年被商住公寓反超。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为：出现公寓成交超过住宅的主要原因是住宅高端化。随着商品房住宅的高端化，目前北京新房、二手房住宅的门槛基本都在300万-400万元左右，这样，200万元以内的这部分需求只能选择“商住”类物业。而在过去两年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在近郊区、郊区，商业氛围欠缺，这样这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品。另外，限购政策持续影响，一线城市资产保值升值预期依然强烈，这种情况下，因为买不了住宅，部分投资者选择了购买公寓。
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北京“商住限购” 楼市将跌30%？
截至目前，“北京商住全面限购”依然只是一个传言，虽然有多家开发商对媒体表示正在应对将到来的商住项目限购。甚至有媒体报道，13日下午的某个论坛上，原本计划参会的几个开发商负责人，都未到场，据传是去住建委参加有关商住限购的会议。但北京青年报记者从相关部门并未得到确定的消息，有市场人士认为，不排除部分开发商借势炒作，推销卖房。
但通州的先例让市场气氛变得紧张。今年5月5日，通州商住产品全面限购，市场迅速进入“速冻期”，整个5月成交仅相当于4月成交量的4%。亚豪机构分析师郭毅认为，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。
据统计，2012-2015年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米。但仅有877万平方米形成市场供应，仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%。商住房的潜在供应量十分庞大，甚至超过商品住宅的供应量。
依据张大伟的计算，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量计算，至少还可以卖10年，如果市场限购，成交量将下跌80%-90%，成交价格起码下滑30%以上。
本组文/本报记者 朱开云 供图/视觉中国