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2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
济南的房价自2018年6月底开始进入调整阶段，到现在算算也是整整一年了，我们目睹部分楼盘价格降下来，同样我们也目睹部分楼盘这段时间价格也涨了一些。我们期待房贷利率回到基准，确实从过了年开始，房贷利率上浮幅度开始下降，按照当时的趋势，6月份房贷利率应该回归基准才对。
可是从上周开始各售楼处先后接到银行通知——首套房利率上浮，多家银行由5%上浮到10%，甚至个别银行要调整到15%，这说明楼市调控收紧了，这样的调整真的会让楼市冷一冷了。
楼市博弈才开始
对楼市过于乐观的人要傻眼了
原本三四月份楼市真的来了一波小阳春，可是三四月份过后，五六月份各楼盘的到访量、成交量持续下滑，这眼看着2019年过去半年了，6月底利率上浮又调高，我想这会打乱很多开发商的营销策略和节奏。2019年下半年不好过啊！
不仅开发商要改变销售策略，部分设想房价还能短期投资的人也应该好好思考一下当下楼市逻辑了。
前段时间我就写了，未来1-2年是最艰难的，必须让资金进入实体，即使不进入实体也不会放松对楼市的监管，禁止让炒作资金流入楼市，不同城市、不同片区、不同楼盘的房价必然要走向分化。放松楼市就是鼓励“脱实向虚”，这是要坚决制止的。
已经涨幅很高的一二线城市，比如我们大济南，房价基本上会保持稳定，二手房阴跌、新房价格稳定，大部分二手房要套现必须降价。这种行情是由大环境决定的，更可以理解为趋势，不好逆转。刚需、改善可以购买或者置换，房价波动不会太大。
增强对利率、月供最敏感购房者的观望情绪
利率上浮可能并不会增加购房者多少的月供，这个政策的象征意义大于实际，让更多人对楼市的预期降低，更会沉下心来精心挑选房子，甚至是增强大部分人的观望情绪。这个政策不是某个银行决定的，是人行指导的结果，要依靠金融这只手将楼市资金严格管控住。
从融资层面收紧各开发商在国内的融资渠道，让开发商的现金流更加紧张；从贷款利率层面提高贷款上浮比例，从而提高了投资、投机购房者的持有成本，让更多想从楼市赚钱的人望而却步。
今后几年房价稳定是常态，刚需、改善择优可以购买置换。别相信现在劝你买房投资，说2-3年就可以套现赚钱那批人，现阶段保持自己现金流的稳定性更重要。
济南个别楼盘属于逆风而行
对于济南，大部分楼盘还是非常安稳的，房价几乎是定格，偶尔还要推出特价房来冲一下成交量。而同样有逆势涨价的个别楼盘，逆市涨价楼盘在我看来有三类：
同区域内低价楼盘几近清盘，所以其余开发商有了涨价勇气。比如工业北刚需片区，新城是这个区域售价最低的楼盘，11000-13000元/平米的价格区间，现在接近清盘，剩余房源不多，所以周边楼盘终于盼到了曙光，纷纷涨价，不管涨多涨少，总归是涨了。不能说对，也不能说不对，总归要看实际成交情况。
炒概念的科技住宅、豪宅。这样的房子总有一批追随者，认可这种产品，自然而然的买了，还有一批跟风者，觉得买了就是身份的象征，所以也跟着买了，济南这么大的市场，总有一批人会购买。一般买这种房子的人自住居多，舒适感的确要好一些，这是客观事实。如果你想购买这样的房子投资，那我想基本上你会打错算盘。你可以打开链家app查查济南面积大、单价高、总价高的房源的成交情况，有价无市的市场。所以如果你不差钱，纯粹为了自住舒服，这样的房子我不反对购买，但是你要想投资套现赚钱，你可能高估了济南楼市高总价房产的流通性了。
不差钱的开发商，销量不要紧，价格必须要拔高。楼市就是很神奇，你越是降价反倒越是没人买，所以一部分并不差钱的开发商，就要逆市涨价，项目销售总监可以换，但是楼盘价格不能降，不但不能降还必须要涨。所以你看CBD大部分楼盘价格都涨了，而说奇怪也是真奇怪，涨价了反倒销量上去了，所以站在极高处的购房者真的对价格不敏感，看准了就买这才是真的豪。
大量的二手房在套现抛盘，大量新房在准备入市，而调控政策还在收紧，在这样的市场下，我想不管开发商还是投资客都应该做最坏的打算，做足准备工作——保持现金流的充足稳定。不管怎样，这样的楼市下涨价真的需要勇气。
希望早一点拨云见日
总结：楼市这一轮调控与以往真的不同，我想让购房者有足够的重视度，我们面临的不是周期性的楼市调控，而是被逼迫下的产业升级之路，这条路的长短不确定。
不管你是刚需、改善、投资，首先考虑的是安全，是未来房产的流通性。济南是一个中等二线城市，济南的发展未来几年要看的是产业升级、聚集、填充，如果济南真正的踏踏实实发展了，那么未来济南房价天花板会向上继续升高；如果产业发展跟不上， 这个天花板向上的空间将极其有限，你手中的房产又谈何升值呢？房价始终是跟城市发展正向挂钩的。
未来几年房价稳定变常态，买房容易套利难。现阶段可优化房产，长期的走势，是微涨容易，暴涨难。
个人观点，仅供参考。
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