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摘要：动辄数千亿、数百亿债务，可不能让人家出事……
撰文|张银银
无风不会起浪。
8月20日上午，有杆友给我发了个微信截图，大概内容就是“房地产信托暂停”。对于这则消息，我大部分相信。虽然媒体求证结果是，多家信托公司表示没有收到相关内容。
不过个别信托公司称,“银监局也是窗口指导，没有正式东西，这个很敏感，不便透露。”
有些话也就懂的。
重点是这意味着什么？简单来说，房地产信托的收紧如果确立，意味着房企融资过冬信号。众所周知，房地产是巨量资金投入的行业，是债务非常高的行业，同时是对周转效率要求很高的行业。
这些特性决定了，任何一方面的压力，都可能导致部分房企出现现金流、资金压力。而要解决现金流压力，很有可能就是以优惠价格促销，快速回款，确保财务和运转平衡。
是否真的如此，杠杆游戏做个简要分析。
1、房企融资承压，可能是真的。金融去杠杆、监管变严后，房企非标融资本来就受到影响。
如央行二季度货币政策执行报告披露，上半年，委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比多减。委托贷款减少8008 亿元，比上年同期多减1.4 万亿元；信托贷款减少1863 亿元，比上年同期多减1.5 万亿元。
不仅如此，房企境内外股权、债权融资回落明显。
恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊撰文称，房企境内股权融资大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年维持低位。分类监管叠加债市调整，2017年房企发行信用债规模同降70%，2018年上半年同比略有回升。
海外发债受限，且汇率不划算。
不过，也有好消息，央行《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长7.1%，增速比上季末高4.9个百分点。
综合来看，杠杆游戏认为房子融资开始承压是成立的。如果此次信托贷款确实收紧，则更加确信，房企融资压力越来越大。
2、房地产信托贷款高增长，迎来管控概率很大。虽然非标和信托贷款总量减少，但上半年，房地产信托呈现逆势增长态势。在信托业资管规模下滑的情况下，房地产集合信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。
各位杆友都知道，调控现在要求越来越高，自然，房地产信托贷款监管变严，概率增大。从这个角度说，市场有传言不奇怪。
3、还债高峰来临。夏磊文章还说，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计0.9万亿。
其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。
而融资端的收紧，将进一步增加房企债务压力，借新还旧有时候可能不好使。
4、销售承压。我国统计局最新数据显示，1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%。
尽管一些城市行情似乎依旧火爆，但之于全国来说，销售增速微乎其微已经持续一段时间。
比如厦门，近期各界广泛关注厦门房价下跌、销售大降。详见杠杆游戏《注意！这四大指标出现房价不跌不行！以厦门为例》（8月8日）。
不少城市，近期，二手房也出现量价齐跌的势头。
5、土地供应端，整体推地和成交都增长。杠杆游戏曾分析上半年土地市场，全国300座城市的土地供应量，同比有了很大的提高，推出面积和成交面积均增长近3成。
尤其是一季度，增加了近4成，二季度则稍微放缓。
6、溢价率回落明显。还是以上半年300城市土地数据为例，受宏观调控的影响，楼面均价整体略有微跌，溢价率则继续下降
其中，最受关注的二线城市，楼面均价环比仅微涨。
7、购地热情开始生变。近期，不少媒体都注意到土地市场流拍似乎增加。杠杆游戏此前做过数据分析，从建筑面积角度说，和去年比，流拍率并无太大出入。
不否认，近期这些现象较为明显，且溢价率回落确实是事实。于此而言，土地市场在冷静，开发商心态发生变化，应该是确立的。
而此前2年的地王们，大多没有入市，调控让价格受限。再高价拿地，你说开发商压力大不大？
8、大开发商早已未雨绸缪。年中时，三四线棚改收紧的消息引发关注。接着，最高层明确遏制房价上涨……
大佬的政策敏感度极高，其实早已未雨绸缪。如碧桂园，三四五线全覆盖似乎已经延缓推进，对项目的回报率更加看重；
万科则进入了物流、商业、教育、社区、养老，甚至乡村振兴等多个领域和行业；
恒大一年多以来，一直在降低负债率，并提高了三四五线城市的准入门槛；
融创也在优化债务，并进军了文旅等多个行业……
9、房价下行周期开启？综上，理论上说，房价过高、刚需一般的城市迎来房价理性回落将是大概率，要不怎么快速回款，应对债务和融资压力？
当然了，房价不涨、房住不炒，也不太允许跌太多吧。毕竟，现在大开发商集中度越来越高，动辄数千亿、数百亿债务，可不能让人家出事……
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