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摘要：每轮调控都面临深度调整
撰文|张银银
最近房企的两大动静值得注意.
一是据媒体报道，继银城国际在港递交招股书后，内地房企德信中国也迈出了赴港上市的步伐。
据不完全统计，截至目前，今年以来，已有8家房企先后在港交所递交上市申请，分别为弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团、银城国际和德信中国。此外，正荣地产和弘阳地产于今年成功登陆港交所。
正如媒体报道所说，今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大，与头部房企相比，知名度也较低。
另一方面，一些体量较大的头部房企则开始了转型的步伐。
最近，有消息称“深圳市万科房地产有限公司”将更名为“深圳市万科发展有限公司”，随后这个消息等到了万科官方回应：确实要改名，已经在办手续了。
此前广州万科已经将“广州市万科房地产有限公司”变更为“广州万科企业有限公司”；上海万科也已经将“上海万科房地产有限公司”更名为“上海万科企业有限公司”。
还不止于此，据媒体报道，万科在厦门、合肥、成都、海南等至少9家城市分公司已经陆续完成了更名。
如果说万科的改名是渐进式的，那么保利就是直接放大招。
9月12日，保利召开了临时董事会。
9月13日，保利地产正式宣布将公司名字由“保利房地产（集团）股份有限公司”更名为：保利发展控股集团股份有限公司。
中小体量房企忙着赴港上市，头部房企忙着改名，这是什么节奏？
融创中国董事会主席孙宏斌曾说，如今的房地产市场是大公司的“钻石时代”，“因为大公司在不断地合并小公司的市场份额，小公司都没了，这个时代就结束了”。
孙老板这话不无道理。
恰好看到中指院发布2018百强房企榜单，认真看了这份研究，在史无前例的调控风暴下，2017年反倒成了我国百强房企们，最狂欢的一年。
——他们的市场份额达到历史新高，占有率提升速度破纪录。
2017年，我国商品房成交量增速有所放缓，因为总基调是“房住不炒”。而百强房企2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%，增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点。
什么叫马太效应！
百强房企销售额，占到我国房地产47.7%，较上年提高7.9个百分点，创下最高纪录。不得不说，行业集中度加速提升，百强房企市场份额增速太快了。
近些年来，没有哪一年百强房企的销售额占比增速，可以和2017年比。
此外，综合实力TOP10企业，2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。我国房地产也正在进入寡头时代。
在此背景下，可想而知其他的中小型房企日子可能不太好过了。此外，加上还要面临各种融资成本的上升和逐渐增大的偿债压力。
上市或能让房企在短时间内不再“囊中羞涩”。
而万科、保利等巨头房企开始陆续改名，体现的是房地产风向的变化。这两年正如大家所看到的，调控前所未有的严峻，局面异常复杂，想过分地涨不太可能了，跌也不被允许。巨头房企们自然也看到了未来的风险。
政策调控已改变市场购买预期。 “坚决遏制房价上涨”的严令相信没有人会视若无睹。
最近我国统计局发布了《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，房价依然坚挺。70个大中城市中66城房价环比上涨。
尽管各大城市的房价仍然在小幅上涨，但相比去年同期房价涨幅回落的现象也很常见。
比如，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，同比上涨8.6%；但1—8月平均同比上涨6.2%，涨幅比去年同期回落5.3个百分点。
又如，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，同比上涨8.3%； 1-8月平均同比上涨7.0%，涨幅比去年同期回落1.2个百分点。
也就是说，整体上房价依然坚挺，但涨幅没有去年大了。春江水暖鸭先知，房企未雨绸缪也在情理之中。
未来的房价走向如何？从过去的经验看，一二线城市的房价还好，大部分二线以下城市房价，每轮调控都面临深度调整。一些过去涨太猛的，产业基础又不够好、人口流入情况又不太行的城市，需要警惕。
无论是房企还是房价，种种迹象都表明，野蛮增长的时代已经一去不复返。
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