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2018年，滨江集团与千亿目标失之交臂。
这一年，滨江集团广融资、扩土储、增负债、加杠杆，意欲在2018年成功冲刺千亿目标，而到当年11月时，在距离千亿目标只差临门一脚的时候，滨江集团却突然“急刹车”，决定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。
据克而瑞数据显示，2018年，滨江集团实现销售额850亿元，完成千亿目标的85%，成为2018年度未完成销售目标的房企之一。
滨江集团左手加杠杆，右手急刹车，这背后是出于什么原因？
年度销售额未达标
滨江集团起步于山明水秀的杭州，曾以武林壹号、华家池等高端项目闻名于江南，名气仅次于绿城，在浙江房企中排名第二位。但是，由于2018年销售额未达到目标，滨江集团与绿城集团的差距逐渐拉大。2018年，绿城集团的销售额达到1564亿元，是滨江集团销售额的1.84倍。
不仅仅落后于绿城集团，随着中梁控股、祥生地产等中小型浙系房企纷纷达标千亿，滨江集团也丢掉了“浙系第二”的位置，排名从第二位下滑至第四位。
对于销售额未达到目标的原因，滨江集团相关人士在接受新京报记者采访时表示，“2018年公司的销售目标是冲刺千亿，不过2018年年中以后房地产形势发生了比较大的变化，部分城市的走势不明朗。所以，公司在去年11月决定，将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。在规模和项目安全上，选择后者。”
在业内人士看来，这种延迟入市的做法实际上是时间换空间的博弈。而在房地产宏观调控未放松的情况下，延迟入市是否能达到预期效果尚未可知，但是这样的延期在目前来看，却拉缓了滨江集团的销售增速。
同时，为了加快发展速度，滨江集团在2018年加大了拿地力度。据克而瑞《2018年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》榜单统计，滨江集团通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，在杭州、湖州、温州、温岭等地陆续拿地，全年共斥资约223亿元，新增土地储备172万平方米，拿地金额排名第31位。
由于拿地金额同比2017年上升76.68%，滨江集团面临更大的支付土地款的压力。根据滨江集团发布的第三季度财报显示，2018年前三季度公司经营活动现金流量净额为负102.9亿元，系2018年前三季度公司支付的土地款较多所致。
从投资策略上来看，滨江集团的拿地方向仍然聚焦在长三角，以杭州为核心向周边辐射，其中，2018年，滨江集团在浙江省的拿地金额比例高达95.07%。
扩张加杠杆
2018年是滨江集团“加杠杆”发展的一年。
根据滨江集团发布的第三季度财报显示，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。
对于负债攀升的原因，滨江集团回复称：“滨江集团的有息负债处于行业倒数水平，在房地产行业中相对偏保守，其中，公司2016年底的净负债率为-14%，2017年底为-4%，负债水平极低，故公司从2017年开始采取了适度增加负债。”
滨江集团同时强调：“截至2018年9月30日，有息负债占公司净资产的比率为170%，净负债率仅为118%，仍处于行业较低水平。公司希望将有息负债占公司净资产比例控制在170%以内。”
事实上，从整体来看，2018年，房地产行业净负债率快速攀升，多数房企扩张仍然难逃“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式，这也使得企业财务风险上升。
根据亿翰智库的研究数据，截至2018年上半年，净负债率榜单TOP100房企整体平均净负债率为84.69%，较2017年底的76.61%上升8个百分点。滨江集团的净负债率已经高于平均值，处于较高水平，也大幅超过60%-80%的安全值。
此外，高负债还吞噬着企业的利润空间。根据滨江集团三季报数据，2018年1-9月，公司实现营业收入122.3亿元，同比增长88.4%；归属于上市公司股东的净利润7.1亿元，同比下降35.8%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.8亿元，同比下降12.1%。
对于增收不增利的原因，滨江集团解释：“系上期处置物业子公司股权产生的非经常性损益2.58亿元及报告期有息负债的稳健提升带来财务费用的较大增长所致。”
同时，滨江集团预计，2018年度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比变动幅度在-30%至0%之间。
（End）
（微信ID：beijing_house）
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