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刚刚过去的2015年,央行连续降息5次;按照目前多数银行的规定,原有的老房贷,将从今年起执行新的房贷利率。这意味着,绝大多数贷款购房者将从本月起,正式享受到降息所带来的福利。五次降息的累积效应,使得房贷族们的还贷压力大大减轻。
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五次降息本月兑现
房贷利率近20年来最低
如遇利率变化,目前各家银行的房贷利率调整方式主要有:
■次年调整
即次年1月1日开始执行新利率;
■按年度调
从贷款人的贷款日期算起,一年整的时间之后予以调息;
■次月调息
即在利率调整后的次月执行新的利率水平。
记者咨询多家银行发现,目前我市多数银行的房贷合同都规定以次年调整为主。所以,去年经历了多达5次降息后,大部分老房贷客户的贷款利率,并没有马上调整,这部分贷款购房者的房贷利率统一在今年1月1日起下调。这意味着,本月起,这5次降息带来的实惠将一次性兑现。经过去年五次降息,房贷基准利率从去年初的6.15%一路下调至目前的4.9%,降幅高达20.33%。
根据业内人士的统计,目前的房贷利率也是近20年来最低水平,即今年房贷族的还款压力也是近年来最低的。
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50万元30年贷款
每月可少还近400元
五次降息的减负效应本月起集中兑现。对于房贷族来说,究竟每月能少还多少月供呢?
我们可以以贷款50万、30年期、等额本息还款方式,用房贷计算器来算一笔账:按照原来商业贷款6.15%的利率,支付总利息为596610.69元,每月还款金额为3046.14元;本月起,利率可降为4.9%,这样一来,支付利息降至455308.10元,月均还款额为2653.63元。也就是说,每个月可以比之前少还392.51元。当然,以上只是按贷款基准利率来算的。在实际操作中,多数房贷族可以享受银行打折利率优惠,利率折扣从7折到95折不等。所以,实际还款额可能各人都有不同。但是相同的是,对老房贷客户来说,本月起房贷还贷压力将大大减轻。
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本月还款有点复杂
或出现还款不降反升
房贷族需要注意的是,1月份的房贷还款可能会比较复杂;极端情况下,可能还会出现不降反升的怪事。
银行人士介绍说,由于一些银行房贷还款日为中下旬,以每月15日还贷日为例,那么1月份的房贷,计算利息就要分为两部分,2015年12月15日至31日期间执行旧利率,2016年1月1日至15日才执行新利率。其中,不容忽视的是,根据等额本息计算公式重新计算,一些贷款人的还款本金会上涨,本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,导致出现1月份月供不降反升的情况。
为防止因为还款额不足,导致还款逾期,进而影响信用记录,银行人士建议还款市民及时与银行人员沟通,确定具体还款金额,或者在1月份多存点钱到还款账户。
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现在提前还款划算吗?
需分不同情况而定
每到年末岁初,都是提前还贷的高峰期。现在提前还款划算吗?
对此,银行人士建议,如果用等额本息的方法贷款,目前没有超过贷款年限三分之一,那么可以考虑提前还款;如果超过这个年限,则无必要,因为这种还款方式,前期还的多数是利息,如果等利息还得差不多了,再去还本金,那显然是不划算的。如果是等额本金,没有超过整体贷款年限四分之一,可以做一部分提前还款;如果已经超过了这个年限,比如贷了15年,已经还了10年以上,就没有必要。
此外,之前的老房贷,很多都是享受7折或者8折利率优惠的,而目前房贷利率一般只能打9-95折。所以,如果享受了较大利率优惠的客户,提前还款其实是不划算的。
■记者 何世春