对抵押的房产该如何处理？-房产抵押

1、如果一个房产设定有两个以上抵押权时，按抵押物登记生效的先后顺序清偿；顺序相同的按债权比例清偿，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押所担保债权的部分受偿；顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价值应予以提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。

2、城市房产抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物，需要拍卖该地抵押的房产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

3、根据《担保法》第56条规定，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房产时该划拨土地使用权应纳入出让轨道，应当从拍卖得到的价款中先行缴纳土地使用权出让金，因为缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只对缴足土地使用权出让金后的余额才享有优先受偿的权利。

因此，法院在执行抵押的房地产时一般是要查清土地使用权的性质。

（1）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结规定）的规定，该规定第5、6条规定范围内的财产，人民法院不得查封、拍卖、变卖。

（2）对被执行人所有的他人享有抵押权的房地产进行查封、拍卖时，要先行估价，如果经估价，在抵押权人行驶有先受偿权后没有剩余的，就不应再予查封、拍卖。