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有朋友问我，自己有一个投资商铺的机会，购买一个商铺200万元，年租金可以收10万，是不是有投资的价值呢？应该不应该进行这笔投资呢？
我国民间一直有关于投资商铺的传统，所谓的“一铺养三代”就是这个观念的真实写照。
但是现在还是一个“一铺养三代”的时代吗？同样投资商铺的收益是不是具有比较优势呢？
首先，我们看看商铺的投资现状到底如何呢？
商铺有没有投资价值取决于商业的景气指数，取决于商铺能不能及时的出租和出租率，小商业的红火和商业街的人气是考察商铺是不是值得投资的重要指标。
但是，近几年以来，商铺却是越来越冷清，人们发现大街小巷以前繁华无比、人员熙熙攘攘的商铺目前变得冷冷清清，很多商铺都在关门或者转让，不仅仅是品牌店、服装店、日用品店是如此，就是人们以前认为的刚需餐馆也是越来越萧条，很多餐馆勉强维持，有的餐馆关门大吉，曾经作者看到一些商铺经常换商家，很多小店铺不断地装修、更换门牌和经营内容。这都预示着以前那种商铺的黄金投资时代已经一去不复返了。
这种商铺的冷冷清清不仅改变了我国一直以来的“一铺养三代”的投资传统和理论认知，同时也改变了未来商铺的形态，据天府早报报道，在成都多个商圈出现了很多“割铺”现象。与传统单一品类经营的店铺不同，“割铺”现象是一家店铺出现多种经营、几家商家合租商铺一起经营的现象，有的一铺两割、有的甚至一铺三割。如位于光华商圈一家干洗店一分为三——分别在西侧和东侧各隔出一间4平米左右的小店铺和一间6平米左右的小店铺，一家卖手撕烤兔，一家卖各种糕点。这种“割铺”形态说明商铺的需求量在下降、商铺的价值在降低，商铺的投资价值也不可避免地出现不景气的趋势。
其次，我们再看看商铺的投资价值与其它投资方式的比较
从目前的情况看，投资商铺200万可以获得10万的租金回报，投资回报率为5%。这还是在目前正常出租的情况下，如果出现商铺出租率不足、空租的情况，可能还达不到5%的投资回报率。
但是如果同样的资金进行存款呢？现在有一些定期五年的存款利率可以达到5.2—5.7%，大部分在5%以上，因此从投资回报率和存款利率上看，可以说基本相当。
同样，如果购买理财产品，以前风险程度的理财产品收益率在5%左右，现在略低一点到4.7-4.8%，如果风险程度再高的一点的理财产品，收益率可以达到7—8%，当然我们如果以风险程度低的理财产品来测算，大概应该在4.7—4.8%之间，从收益上略低于商铺的投资回报率。
如果购买风险程度更低的国债，以2018年5月发行的凭证式国债最新国债利率为参考依据，期限3年票面年利率为4.0%；期限5年票面年利率为4.27%，虽然风险低但是确实比商铺的投资回报率偏低一点。
因此，从投资回报率和投资收益率的比较看，商铺的投资回报率略高于国债的收益率，与风险程度低的理财产品收益率大概相当并略高，低于一些五年期的定期存款利率和风险程度高的理财产品收益率。
其三，考虑到风险程度和不确定性商铺还值得投资吗？
虽然说投资金融产品也有风险，但是相对风险程度和不确定性比较低，而投资商铺的不确定性却比较大。
一是商铺面临价格下降的风险，在目前我国房地产形势并不确定的情况下，房地产未来的趋势非常不确定性，特别是商铺一旦所在的区域价格出现下跌，其投资商铺就会出现损失的风险。
二是商铺存在租金下降的风险，大家知道在商铺景气的时候租金会上涨，但是在景气下降的时候租金也会下降，因此目前的投资收益5%在未来是不是能够持续面临风险。
三是商铺存在空租率的风险，商铺只有租出去才有收益，而在商业景气下降的时候，一些商铺或存在出租空档的风险，其租金收益将面临较大的不确定性。
因此，从目前来看，上面所说的投资商铺的不确定性较大，投资收益的不确定性也比较大，建议慎重考虑。
