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买房是投资的一大首选，但是买房后如何安排投资计划，可以实现利益最大化呢？有三种选择：短期出租，中期租转售，长期出租。哪类收益最多？请往下走。
前不久，云房数据研究中心联合凤凰网房产共同发布《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》。该报告从静态租金回报率、长期租赁回报率、转售回报率三大指标，对2018年上半年全国备受关注的25个城市进行了投资收益回报率的统计。
（数据来源：云房数据&凤凰网房产；制图：聊宅）
首先从静态租金回报率上来看，静态租金回报率=年内租金收益/售价。
如果考虑靠租金获取房屋收益，从以上数据可以看出，房价涨幅最快，房价最高的一线城市，如北上广深，反而效果不佳，收益还不到2%，相反二线城市倒是不错的租金收益市场，尤其是银川，西安，沈阳，大连。
当然，在选择投资城市之前，还要对当地的租房市场和租金情况有个大致的了解，租金市场具有一定的稳定性和变动性。所以，投资时机便也显的很重要。
静态租金回报率可以视为我们常说的租售比，全球的标准是在4%以上效果最好，而5%以上的租金回报率则被判断为适合投资的城市。
所以，即使我国的一线城市偏低，二线城市相对不错，但对比世界平均水平来说，依旧属于偏低。
分析背后的原因，可能有以下两点：
1、房价基数本身较高，相比租金来说，二者之间的差距还是很大的，所以，比率就偏低。
2、租金收益一直以来也不是中国房产的主要收益来源，人们更多的将收益来源放在依靠房价上涨和房产自身的升值潜力上了。
既然，纯粹的依靠租金收益并不可行，那么依据两年限卖，五年限售的政策来看，5年后租转售的回报率到底如何呢？
5年后租转售的回报率包括5年的租金回报和房产增值两部分的收益。
通过5年租转售回报率的数据结果，我们能看到厦门，深圳，郑州，广州，太原、重庆等城市的收益率在6%以上，有的甚至达到8%，这些城市通过房价上涨+租金的双收益保证了房屋的增值和自身的收益。相对收益较差的城市是宁波，沈阳，杭州，无锡，收益率无法保证达到2%。
从以上两个统计可以初步得出的结论是，租赁收益稳定，效果好的城市，房屋出售方面的收益就会相应降低，虽有个别例外的城市，如西安，大连。不过分析背后的原因，也与这些城市大力引进人才和动荡，疯狂的楼市有着密切的关系。也就是说，这些租金收益和房屋增值收益都相对不错的城市目前或近些年正在经历着楼市牛市，未来几年是投资收益之地不错的选择。
同样的，租金收益和房屋增值收益波动较大的城市，目前正面临着极大的不稳定性，应该慎重选择，尤其是三四线城市。但是对于北上广深，尤其是近期调控效果显著，房价控制明显，甚至有下降趋势的北京来说，对购房客的吸引力似乎永远不会消减，我们就不管这些了。
接下来，我们再看25城长期租赁回报率的统计数据。
长期租赁回报率对炒房客，投资客来说是一个煎熬，对于习惯赚快钱的人来说，这种方式他们很难去选择。但是从数据上来看，长期租赁回报率的数据效果要比静态租赁好的多。投资收益效果最佳的城市是重庆，郑州，长沙，西安，太原等。最差的则是厦门，天津，青岛，石家庄等城市。
看不出来这些城市的等级规律，但可以明确的是北上广深等一线城市并不适合租赁，新一线城市租赁收益的效果还是可以接受的，尤其是郑州、西安、武汉等近年来发展势头较猛的城市，不仅从市场上获得了大家投资的青睐，从数据上来看，也是如此。
虽然北上广深在这三组统计数据中的表现并不突出，但不并影响它们在全国人民和购房客心目中的地位，因为它们的基数真的是太大，太高，不是一个租金可以碾压的，更多的依靠是在自身的房价水平上和依旧高涨的潜力和实力上。它们的优势是其他城市所不具备，甚至远远够不上的。
同样的，热点二线城市无论是在租金上，还是房屋增值收益上，目前的表现对于投资回报率来说，都是不错的。但是对于部分弱二线城市来说和三四线城市来说，投资客还是远离的好，无论是从租金上，还是从房屋增值收益上，目前它们还没有让人看到它们的实力与魅力。虽然房价便宜，但买房必须要考虑它的投资回报率，即使是刚需。
随着楼市的调控和发展，相信也来越多的购房者都会变得更加理智和精明，买房与收益的同步，才是长久之计。
在房住不炒的基调下和全国轰轰烈烈的人才引进大环境下，那些发展潜力巨大的，劲头足的城市，正在利用绝佳的社会大环境和人口红利，给自己的城市一个发展窗口。
楼市的发展，房价的上涨，是否就能保障房屋投资回报和收益也同步增长呢？不一定。像北上广深，即使没有很高的收益率，依旧是全国的领军。相反，有些城市即使目前的收益不错，但从长远来看，可依靠的硬实力实在太弱。
所以，一个城市的综合实力才是判断房屋投资回报率的最重要的标准。但是从短期看，以5年为限，适合投资者的方法，是卖还是租，相信以上数据统计和分析对您还是有用的。从长期看，租赁收益和房屋增值收益迟早还是要回归理性的。
不过呢，我们还是来总结一下，对目前来说，除了北上广深等一线城市，郑州，西安，武汉，长沙，重庆等城市是紧紧抓住了此次红利的机会，如果发展得当，不留下太多的危机因素，不仅近几年，在未来也会城市新一批有实力，有竞争力的优秀城市，无论是刚需还是投资者，这里会是当前相对安全的城市。
感谢云房数据和凤凰网房产对数据统计的辛勤付出，也希望广大投资者可以抓住红利，当然，刚需购房者此时上车，选择合适的城市，也是一个不错的选择。
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