按揭贷款“10年”与“30年”相差多少？过来人：选错“白送钱”！

对于一般人而言，一生当中，或许80%以上都会经历一次买房活动，有的人是通过自己奋斗实现买房梦，有的人则是通过父母亲的努力帮助完成购房目标。在如今房价高居不下的年代，普通人能买得起一套房子实属不易，不管是父母帮助买房还是全靠自己买房，都值得赞扬和肯定。

在买房时，由于个人经济能力的不同，买房方法也不尽相同，经济能力强的通过全款方式买房，这种买房方法，不用背负任何房贷压力，生活无忧无虑，经济能力不强（腰包不鼓）的购房者，大都采用按揭贷款的方式买房，虽然有房贷压力，但比起高房价面前买不起房子而言，也是庆幸的。

很多人其实并不知道按揭贷款是什么意思，在买房之前仍然是一脸茫然，在办理按揭贷款的事情上，完全跟随者开发商的指挥棒走，开发商说付首付款，就老老实实付了首付款，开发商说去银行办理按揭贷款，购房者就去办理按揭贷款，而按揭贷款怎么办、有什么程序和值得注意的地方，则完全不知晓，以至于贷款都办下来开始还月供了，才发现自己选错了方式、白白损失不少钱。

首先普及一个按揭贷款的概念，买房贷款分为2种形式，一个是等额本金法，一个是等额本息法，在相同贷款本金和贷款期限的情况下，贷款等额本金总利息要比贷款等额本息总利息低好几万元，这是第一个差别，很多人不知道其中差别，在这里吃了亏。

另外的一点是，在选择贷款期限的时候，不少人也存在误区，不少人不愿意背负房贷，所以按揭贷款年限选择的非常短，5年的、10年的大行其道，搞得自己压力山大，生活开支都受到了影响。殊不知，在选择买房年限这个问题上，也大有学问，这是今天要谈的话题。按揭贷款“越长越好”还是“越短越好”？银行经理：不少人白送钱。

一、如果是买房投资赚钱的话，贷款期限该选择多久合适？

首先，我们需要认清楚买房投资是什么意思、怎么操作的。买房投资其实也等同于炒房，只不过炒房的情形更恶劣，称呼略带有贬义词，为炒房是始终是被抑制的一种行为，在房地产调控的任何年代和阶段，都不允许炒房。买房投资则基本上没有贬义性质，因为任何人买房都要考虑这一点。

买房投资可能是买房子的一般通用属性，房子原本的属性是居住，但是随着房价的上涨，金融投资性成为了必不可少的买房考量指标之一。不管是刚需还是炒房者，如今都对房子升值问题格外关注，甚至超过了房子居住属性本身，因为当下的房价已经很高，一般二线城市随便就能超过1万元/平米，一套100平米的房子动辄超过上百万元，对任何家庭而言都不是一件小事。

所以，房子作为家庭的大额资产，谁也不想自己的资产贬值缩水，从这个层面而言，任何人买房都需要关注房子的增值问题，这并不是炒房思维，而是出于家庭财产的保障。大多数情况下，专业的炒房者或者买房投资人是不会选择按揭贷款的，因为按揭贷款会造成手续不便、房屋出售不便，也会带来很大的贷款成本。

二、刚需买房采用按揭贷款方式，贷款期限越长越好还是越短越好？

按揭贷款分为两种：等额本金贷款和等额本息贷款，二者具有很大差别，但是也有非常大的相似之处，差别在于前者总利息比后者少很多，这也是不少购房者宁愿前期背负着巨大房贷压力选择等额本金的主要原因。两者的相似之处在于在贷款年限时间越长则利息越高、时间越短则利息越低。

接下来，我们就以等额本息贷款法为例，来算算到底贷款30年和贷款10年差别在哪里，我们设定一个前提条件：贷款本金为100万元，贷款利率为2019年的基准贷款利率4.9%，具体如下：

1、按揭贷款，采用等额本息贷款法，年限是30年：

等额本息贷款30年

可以看出，采用等额本息贷款法，100万元本金，30年的话利息一共是91万元，仅仅利息就是一个非常大的数字，利息几乎接近本金。不过，对于腰包不够满、经济能力欠佳的刚需购房者而言，这既是一个福利性的选择，又是一个没办法的无奈性选择。

2、等额本息贷款法，如果是10年的话，具体如下：

等额本息贷款10年

很容易看出，在基准利率条件下，贷款本金100万元，10年总利息一共是26万元，相当不错的选择，买房成本低了不少，这种贷款方式非常适合现阶段经济能力较强的家庭买房，不用担心因为房子首付已付或者每个月巨额的月供之后，会给生活带来压力的情况。

乍一看，贷款10年要比贷款30年划算得多，这也正是很多人喜欢选择短期按揭贷款的原因之一，不过楼市指闻提示，表面上看起来如此，但是实际上或许并不是这么回事儿。我们加入一个因素M2的变化。

在过去的几十年里，随着我国经济的快速发展，M2也迅速增加，M2增加超过GDP速度之后就表现为货币购买力不足，例如10年前一盒火柴一分钱，现在一盒火柴5毛钱，差别很大。按照过去的M2比GDP增速，贷款30年后还的20万元，可能仅仅相当于30年前的8-10万元。

所以初步估算，91万元的总利息如果放在10年贷款期限的话，可能相当于15-20万元。比起按揭贷款10年总利息26万元来说，省了不少钱（反过来讲，贷款越短可能白送银行几万元呢）。