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从85.17%、85.36%、83.69%，再到81.54%。这是泛海控股负债率逐年下降的路径，也是在房地产企业争相收缩资产负债表的同时，泛海控股交出的成绩单。
由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司转型——泛海控股董事长卢志强在2014年即给企业给定下了转型的方向。
尤其是在年初，泛海控股将所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创地产，以优化公司的产业结构和债务结构。
这一行为在行业引发巨大反响。但是此后，境内信贷环境进一步缩紧、房企融资通道收紧，泛海控股的转型路径与优化债务方式，或许可以给行业以启示。
优化债务结构 负债率持续下降
在房地产过冬的大环境下，泛海控股走出了一条与房企不一样的转型之路：出售项目，切换轻运营模式；继续向类金融控股公司转型。
2018 年末，泛海控股的资产负债率为86.60%（考虑到预收账款和收入结转因素，调整后的资产负债率为83.69%），到2019年一季度已经实现快速下降：截至 2019 年 3 月末，公司资产总额1835.43 亿元，所有者权益 322.04 亿元，资产负债率为 81.54%。
拉长时间线来看，泛海控股的负债率从2016年至今呈现持续下降趋势：从2016年的85.17%、2017年85.36%到2018年末83.69%，再到至今81.54%。
如何实现？从泛海控股公布的财报可以看出，在资产总额保持稳健的同时，是泛海债务规模大幅下降，以降低负债率。到2019年一季度，全部债务为 877.22 亿元，较 2018 年末降低 27.89%。
就营收和利润来看，2018年及2019年1～3 月，公司实现营业总收入分别为124.04 亿元和 28.71 亿元，利润总额分别为 13.46亿元和 28.40 亿元。
另外，从专业评价公司的分析可以看出，泛海控股在当前融资环境下，注重调整短期负债和长期负债的比例。其中，到2019年一季度，短期有息债务和长期有息债务占比分别为 39.36%和60.64%，短期有息债务占比较 2018 年末有所降低；长期债务资本化比率和全部债务资本化比率分别为 62.29%和73.15%，较期初分别下降 9.05 个百分点和 7.91 个百分点。
曾有“自媒体”对泛海控股资金面的“专业分析”称：根据2018年财报，泛海控股短期内的应付款金额大致为510.33亿元。而相应的货币资金为216.40亿元。“有着293.93亿元的资金缺口”。
就财务专业而言，尤其是具体到短期流动性问题，“现金余额”和“短期债务”的比较并不能反映一家企业的偿债能力，众所周知，短期负债与速动资产的比较才能反映短期内资金的状况，除货币资金外，还有很多也可以快速变现的资产，尤其是像泛海这样已经转型为类金融的控股公司。
泛海控股2018年年报显示，当期公司流动资产中，除了216.40亿元的货币资金，还包括156.87亿的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、35.63亿的其他流动资产、2.49亿的一年内到期的非流动资产等等。
统计下来，泛海控股速动资产规模为413亿元，完全能够覆盖短期债务。更不用说，泛海在2019年初出售京沪地产项目，获得的125亿现金和剥离的债务。其实目前该项目中的第一笔款项、第二笔款项已完成支付，累计已支付交易价款的80%。
以目前泛海的流动性资产规模及营收规模，到期偿还债务似乎并未有流动性困难。
尤其是从目前金融环境尤其是融资环境来看，货币政策宽松步伐或将边际放缓，定向支持民营、小微企业融资政策还将发力。
对内担保有序压降
公开信息显示，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为661.9亿元，占公司 2018 年 12 月 31 日经审计净资产的329.06%。
房企高担保是行业普遍现象，曾有研究人士指出，房企担保总体代偿风险有限。由于房企担保多数是为并表子公司的担保，而这部分被担保的有息负债已经反映在房企的合并报表中，并不会产生或有负债。
再分析下担保结构，可以发现，329.06%比例中，很大一部分是涉及向融创出售资产的过渡期担保。其中，由于公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司向融创房地产集团有限公司出售资产而产生的过渡期对第三方的担保，占公司 2018 年 12 月 31 日经审计净资产的 96.76%。
目前融创项目累计已支付交易价款的80%，预计该部分担保即将完成，担保额将会大幅下降。
行业普遍认为，房地产企业为子公司项目担保与我国融资环境有莫大关系。
一般情况下，房企的项目公司在申请银行贷款与融资时往往必须由母公司提供担保。特别是民营企业由于缺乏政府背书，信用资质一般也弱于央企与地方国企，因而也需要为其项目公司贷款提供更多的增信措施，提供连带责任担保就是最常用的手段。
尤其是在房企快速发展时期，担保率往往较高。据泛海控股2017年6月的一份对外担保公告显示，当时担保金额曾高达1093亿元，为2016年经审计净资产的近6倍。但经过结构优化，担保金额及比例也在持续下降。
除向融创出售项目外，泛海控股其余担保均为公司对控股子公司或控股子公司之间的担保，无对外担保。
该研究人士同时强调，即便房企担保率在行业间横向对比看较高，其代偿风险也是十分有限的。因为房企普遍对自身信用额度较为珍惜，不会轻易对非关联方进行担保。
公开资料显示，泛海控股至今信用良好，从未产生违约及不良情况。根据泛海控股资料及中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至 2019年 4 月 19 日，泛海控股无不良类贷款，信贷记录良好；公司已到期债务均按期还本付息，存续债券均按期偿还利息。