感谢邀请回答这个问题，房贷利率高低是直接影响刚需购房者的一个很关键的因素，在过去的两年中不可否认房贷利率过高（主要是上浮太高）是事实，确实这种情况下造成了很多有意向购房者还款压力大的事实。那么对于刚需一族来说应该多少的房贷利率合适呢？借此机会简单谈谈我的观察。

目前的房贷利率情况公积金贷款低，商业贷款高是事实

按照目前公布的住房贷款基准利率来看（都以5年以上为例），住房公积金贷款利率为3.25%，商业贷款为4.9%；可以说商业贷款的利率是要远远高于住房公积金贷款利率的。虽然大多数购房者都知道这点，但是不得不说实际操作过程中（住房公积金贷款条件稍微苛刻）大多数购房者都会选择商业贷款利率。所以，商业贷款利率的高低也就直接会影响购房者的情绪和房地产市场情况。那么首套房的房贷利率是怎么确定的？多少合适？几点愚见：

第一、银行商业贷款的利率是由央行确定的，地方银行只有执行权没有修改权。至于过去两年很多银行上浮贷款利率的主要原因，个人认为是为了防范房地产过热的情况，因为在过去两年应该是房地产泡沫和全民炒房最为热烈的时间段。银行为了自身的利益和控制金融风险的考虑，上浮房贷利率也是必然。

第二、从住房角度考虑，给与首套房购房者足够的贷款优惠应该成为共识。记得2015年以前很多城市的首套房购房还是可以实行基准利率（甚至房贷利率打折的情况），但是因为房子本身的投资品属性吸引了大批量的投资客和民众（假离婚等现象）。这也是因为过去我们经验不足的结果，如今情况下个人觉得在各种政策漏洞相对较少的情况下，适当放松首套房贷利率给与优惠应该是一个值得去做的事情。

第三、商业贷款毕竟是商业贷款，为了房地产市场的稳定性来考虑，维持4.9%基准利率（或10%左右的浮动是最佳选择）。目前已经有很多城市的银行在做这些事情，上浮比例从过去的30%左右，下调到10%左右，可以说已经开了好头。相信随着房地产市场的稳定，这种趋势会逐渐普及，但是对于四五线城市个人并不看好。

期待首套房贷利率短时间回到基准利率甚至打折利率是不现实的

已经不止一次看到粉友留言，希望首套房贷利率回到基准利率和打折利率的时代。大家的愿望是很好的，但是要给大家泼一盆冷水，短时间内（起码2019年不会）首套房房贷利率回到基准利率或者打折利率基本没有可能性。几点愚见：

第一、以稳为主的房地产市场，仍然存在各种风险。炒房是一股邪风，这波风在一二线城市刮了多年后又去三四五线城市刮了两年，可以说2019年才消停下来。如今的高房价消化还是需要时间的，按照去库存的时间来算2年就算是快的了。在这两年（起码是2019年）保持一定的政策干预和金融管控是必然，这就好比病人吃药康复需要继续服药稳固一样，更何况如今的房地产市场病态只是略好，距离康复还有段距离。

第二、一二线城市肯定会率先进行政策放松，虽然都是小政策但是意义重大。就目前搜集到消息各地的政策集中在，取消限价（鼓励开发商拿地）、提高公积金贷款额度（刺激刚需购房）、零门槛落户（造成新的住房需求）、降低上浮房贷利率（刺激刚需购房）等。给人的感觉是在实行一城一策后地方在对于房地产市场进行步步试探，这些政策虽然说单个作用不大，但是集中在一起或许就不一定了。这也从侧面反应了地方对于房地产的态度，值得大家警惕。

综上，首套房贷利率多少自然不说我们这些人说的算，其制定标准在国家层面。作为普通大众来说只能选择自己力所能及的房产，力所能及的还款方式和贷款方式而已。各位觉得呢？欢迎关心房产和楼市的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。