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文/杨国英
顺势而为，事半功倍；逆势而力，事倍功半。
许多人不是不明白这个道理，而是对“势”的变化缺乏准确认知，甚至因为思维惰性，主观上有意屏蔽“势”的变化——考虑这么多干什么，这么多年不都是这样吗？
自从上月财政部部长发文“房产税渐行渐进”之后，几乎每天都有人问我买房、卖房的事情，关于这些，我10天前写了篇文章《甭被房产税吓破胆，该买的速买，不该买的勿碰！》，做了集中回应。
这篇文章发布之后，又有属于“该买的速买”的这部分朋友，提出了新的问题“是不是即便可以全款买房，也应该去贷款买房呢？”
所以，今天，我就专门聊聊“越有钱，越要贷款买房”的投资逻辑。
这一逻辑在过去20年里，事实证明，不仅是对的，而且是极高明的投资逻辑。
这一极高明的投资逻辑，其本质是什么？这是我国城市化红利的阶段性逻辑。记住，是阶段性逻辑，而不是永远性逻辑。
何谓城市化红利呢？房价的涨或跌，短期看，可能与货币政策或调控政策相关，但是，中长期看，只与人口流动相关，也即是说，人口流入多的城市，房价有上涨的动力，而人口减少的城市，则房价有下跌的空间。
所以，我们看到过去20年的中国城市化，是我国房价大幅上涨的阶段，而在房价上涨的城市中，人口流入更多的、活力更强的一线城市的房价，涨幅明显高于二线城市，而二线城市的房价涨幅，又明显高于三线和四线城市。
了解了房价背后的城市化红利这个核心要素，然后，我们再来回答，为什么越有钱越要贷款买房？
因为房价上涨的幅度，大大高于银行贷款利率的幅度，在过去20年，我国一线城市的房价，年均涨幅差不多在15%左右，而同期银行房贷年均利率才5%，也就说贷款买房，每年至少有10%左右的利差。
不算不知道，一算吓一跳，10%左右的利差，也就是说，每隔7年，你贷款买房的收益，会高出你全款买房的一倍，每隔14年则是四倍，20年呢，则差不多是八倍。
我们举一个例子：如果20年前，你在北京买了一套100万的房子，现在价值1000万，也就是说，你全款买房的收益是10倍。但是，如果你是贷款买房的话，那么收益呢，理论上则可以获得近80倍的收益，当然，当初你是要支付30%的首付款的，这样算下来的话，你至少也能获得50以上的收益。
这样的收益无疑是惊人的！所以说，在过去20年，“越有钱，越要贷款买房”是一个超级高明的投资逻辑。
但为什么又是阶段性的逻辑呢? 或者说，现在我们为什么要反思这一投资逻辑呢？
这是因为，其一，我国城市化高速成长的阶段，当下已经过去，未来将进入慢速城市化、或慢速大城市化的阶段，房价也将进入缓慢上涨、甚至还存在短期小幅回调的可能性，房价上涨和贷款成本之间的利差空间会大幅降低。
其二，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是决策层对未来楼市的定调，而在这一定调的背后，则意味着：未来房价可以缓涨，而不可以暴涨。对此，最近一年端倪已现，从限购、限贷到局部城市的限售，你还看不出吗？
其三，房贷利率上涨，两年前8.5折、9折的首套房贷款优惠，一二线城市早已不见踪影，一线城市基本还上浮10%；至于一二线城市的二套房，则不仅贷款比例严重受限，而且房贷利率基本都是上浮20%—30%。
房价悄然进入缓涨区位，而房贷利率明显上浮，“越有钱，越要贷款买房”的投资逻辑，当下是应该重新冷静思考一下了——道理很简单，房价上涨幅度与房贷利率之间的套利空间，已经收窄了，你还套什么利？
做个简单测算，如果一二线城市未来15年，房价年均上涨5%—6%（局部仍处于补涨的城市除外），而接受利率上浮贷款买房的你（尤其是二套房），未来15年的房贷利率已处在5%—6%，那么，你如何套利呢？如果你的资金充足，甚至还不如全款买房呢。
事物总是在运动中变化的，我们不要用一成不变的思维看问题。
贷款买房，首套房，当然应该去贷款；二套房，一看你所处城市的补涨空间是否足够大，二看你的资金实力如何，是全款、还是争取最大幅度的贷款，你就得精打细算、仔细权衡了！