返回目录：财经要闻
一个月以前，证监会联合住建部发布一则：《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，其中透露了两个重大利好：
● 明确表明优先支持利用集体建设用地建设的住房租赁项目开展资产证券化。
● 完善了住房租赁资产证券化的申请、受理、审核、发行等一系列程序，开通建立绿色通道，提高审批效率。
这个政策曾经是任志强、孟晓苏等房产大佬呼吁了很久，要理解这个新政策，先要弄清楚一个概念，什么叫住房租赁资产证券化，为什么它受到这么多大佬的推崇和期待。
1
房产金融化，租赁住房证券化，都离不开一个重要工具——REITs，即"房地产信托投资基金"，这将会是未来房地产投资的大杀器，也正是本篇文章题目的由来。
我们省去那些复杂繁琐的专业术语解释，就举个通俗的例子：
房叔没别的嗜好，就是喜欢买商铺，也擅长于买铺子，所以有不少朋友都信任房叔，和房叔一起投资买铺，大家伙一起凑足份子，然后房叔就把看中的铺子买下来装修好找到租户，那这笔投资就算搞定了，之后大家每月都能收不少房租，最后这些房租就按照当初各自出的份子钱的比例分给大家。
在这个举例中，房叔就充当了"REITs"的作用。
一个简单的REITs大概就是下图示意的这样：
2
▌ 为什么REITs被如此看好呢？
我们都知道房地产市场有几大特点：资金量需求大，沉淀时间多，回报周期较长。
而REITs恰好可以解决这些问题：
❶ 在REITs问世以前，想投资房地产就必须买一整套房，少一砖一瓦都不行，这就面临第一个问题，要求的资金量很大，特别是未来房价进一步上涨，这个资金要求只会更高；但有了REITs，未来你可以只买这套房子中的一块砖一片瓦，但是最后的增值收益、租金收益，都还是有你一份。
❷ 长期回报率稳定而且收益率不低，在美国，REITs基金年平均收益率可达6.7%，这一数字远远高于银行存款利率，而且它与股市债市相关性低，风险小。
❸ 如今政府为了鼓励这个模式，予以大量税收优惠。
❹ REITs的核心功能，就是把流动率低、证券化程度不高的房地产证券化，加快资金流转。
3
这么说可能有些小伙伴还是不太理解，那房叔再举一个例子，之前房叔发过一篇文章"万科180万租金的房子出租率超八成，事实证明，房价租金远未到顶"。
万科的这个项目虽然已经取得了超8成的出租率，看起来成绩非常漂亮，但是即便这个项目全部出租掉，万科的收益率仍旧低的可怜，以10年一次长租来算，想要收回当初卖地花出去的天价，最少还要30年。
这样看来，万科翡翠书院的项目岂不是基本不可能赚到钱了？
其实还是有希望的，希望在哪？
REITs。
只要把这个项目交给REITs基金，融资套现都行，万科也不用吃相那么难看的要求租客一次付清十年房租了，还能获得比之更好的流动性，而REITs基金的投资方也能从未来的房租和房产增值等方面获得稳定的收益。
4
REITs➕长租公寓＝？
▌ 房地产市场的下一个超级风口。
很多朋友会说如今长租公寓已经是一个很大的风口了，入局者数不胜数，仅仅自如、蛋壳等创业型公司就超过300家，还有一众房地产老牌巨头等待进入，何需你REITs？
房叔当然不能否认长租公寓未来的前景非常美妙，但是想要在这个行业站住脚跟的难度也不小，诸如资金需求量大、前期租金回报低，收益周期长，依靠自有资金很难快速的形成规模效应等等等等，都是摆在他们面前的生死难题：
不快，就死。
比如之前链家自如的房子就被曝出很多公寓存在甲醛超标的问题，基本都是因为刚装修完就立马让租客入住的结果，就是为了抢时间抢资金抢市场。
▌ 未来，长租公寓项目商业模式的一个必备环节就是REITs运营。
5
说了这么多，我们再看回开头说到的这则通知："明确表明优先支持利用集体建设用地建设的住房租赁项目开展资产证券化。"
之前有一段时间，有个概念被炒的很火，大家都在讨论：利用集体建设用地建设租赁住房。
房地产市场内有一个声音，认为中国房价高企的根源在于土地，在于地价。认为要控房价首先要增加土地供应。
可是这城市内的土地资源终究有限，于是他们又将目光看向了农村土地。
但是到了这里，问题就复杂了，因为这里涉及到一个历史遗留的房产问题，就是小产权房，这些房子大多建在集体土地上，产权归集体所有。
随着中国城镇化的进程一步步推进，有些集体土地随着城镇化进展都成了城市核心地段了，基本都完成了七通一平，但是土地性质不能变，这个时候就只能拿来租给企业建厂房或者仓库，企业和村委签个协议即可，大家能获得收益很低，非常低。
▌ 怎么办？
于是政府决定把这些集体建设用地利用起来，建设租赁住房，首先在北京、上海、沈阳等13个城市开展试点，REITs基金能把这些以前各自分散的资源聚拢起来，搞定资源配置、利益分配等等问题。
集体土地顺当入市，建租赁住房，不改土地性质，提供住房供应，皆大欢喜。
这里面最大的功臣，就是REITs。
6
说了这么多，大家应该都看明白了：REITs的出台，就是在楼市调控的规则内，把更多的资源引导向租赁住房体系下。
允许炒房客可以戴着镣铐起舞。
以前如果说钱不够、流动性差、周期长，回报低，现在有了工具，努力吧。
一年多时间过去，房地产调控政策仍旧不见松动，大家发现恍然曾经被赋予厚望的租购同权、共有产权房均非良药。
但如今REITs政策的推出有强烈的风向标意味，将会改变住房供应的格局。
▌ 未来怎么买（chao）房？
对于房子我们还是可以怀抱赤诚热爱的，即使未来的政策走向进一步趋紧，甚至可能很多人会失去资格、没有能力投资房地产，REITs都将会是他们投资房地产的主渠道，不至于被驱逐出这场盛宴。