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目前，国内一些热点城市的不动产市场价格居高不下，反映出当前投资者对不动产市场处于观望阶段，回归理性投资消费。G先生通过调查发现中国当前的不动产市场已经超百万亿规模。REITs将有可能是解决行业困境的下一个方案，如果将其1%进行证券化，这意味着将撑起一个新的万亿规模的不动产REITs市场。同时，REITs的意义在于可以有效的盘活不动产市场，降低宏观杠杆率，解决地方债务危机；还可以为庞大的社会资本提供多种可选的资金退出机制，可以有效的起到不动产项目定价的锚定作用，普通的投资者也可以享受到不动产升值的红利。
说起REITs的前世今生，REITs起源于20世纪60年代的美国，目前在全球近40个国家和地区得到了快速发展，目前REITs总市值已超2万亿美元。诞生之初，REITs投资标主要为传统意义上的不动产行业，随着经济的不断发展，REITs及其衍生产品在海外不动产领域（主要包括交通、机场、港口、桥梁以及水利设施等）也得到广泛应用，其中包括在美国MLP（Master Limited Partnership）、澳洲上市不动产基金LIF（Listed Infrastructure Fund）以及印度不动产投资信托基金InvITs（印度还专门推出了REITs专项法规）等。上述国家均利用REITs为不动产行业融资，有效的盘活国内存量资产，这项举动最初在美国属于一项相对较新的尝试。在2007年，美国国税局在给美国电力不动产联盟的批复函中确认了不动产可以成为REITs的合格资产，从而确立了REITs投资不动产的合法性。
目前，综合来看，以美国为主的REITs市场已经成熟并得到广泛应用。同时，各国市场存在类似产品，名字各有不同，如美国MLPs、澳洲LIF、印度InvITs，在新加坡和香港还有商业信托（Business Trust, BT）产品等，这些金融产品规则存在差异、产品具有特性、市场规模不同，但都具备REITs的核心特征。这些海外市场在监管规则、上市实践、业绩表现等方面的积累，均为中国推出REITs提供了借鉴和宝贵经验。
在我国，从不动产存量占比角度看，截至2017年末，中国城镇不动产累计投资额超100万亿元，而不动产累计投资额可视为以成本计量的不动产存量规模；中国不动产投资的资金来源以财政支出和银行债务为主，资本市场提供的资金极为有限，证券化率很低。若能在国内鼓励和推广REITs，按百分之一的证券化率计，不动产行业即可以达到万亿级的市场规模。不动产作为REITs的原始资产，后期的资产证券化率有可能比较高，未来不动产行业市场规模将有望破百万亿。
从我国经济总量占比角度看，2017年中国GDP总值为82.7万亿元人民币,折约12.3万亿美元，同年美国GDP总值为19.4万亿美元。截至目前，美国不动产REITs与MLPs的资产总市值将近5000亿美元，占美国GDP比例为2.58%。以此比例计算，未来中国不动产REITs市场规模将达2.1万亿元；而考虑到“中国的不动产占经济的比重大约为9%，而美国和欧洲国家的这一比重大约为2.5%”，中国不动产REITs占GDP的比重可能更高。这是从占比角度来进行的比较和估测。
无论从哪个角度观察，不动产REITs都将是一个万亿体量的市场。更重要的是，不动产REITs的引入，有望改变中国不动产传统投融资模式。《报告》称，中国不动产传统投融资模式下，存在投资效益不一、融资渠道狭窄、资本退出困难等问题，导致地方政府债务负担重；而不动产REITs拥有其他融资方式所不具备的优势和特点，与不动产领域资金需求非常匹配，无论在宏观经济层面的降杠杆、补短板，还是在不动产行业的投融资模式改革，以及微观层面的企业竞争力提升等方面，均具有积极的意义。
同在亚洲地区的新加坡，在17年7月到18年7月的一年时间，不动产价格以9.1%的幅度强劲上涨，以及随后行业降温措施进一步收紧后，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率达到了6.7%。
由此可见，REITs是比较合理的资产配置方式。普通房产投资者要在短期内获得高额回报，以现在的经济环境和政策底下，可能性不大了。但是要在不动产行业分一杯羹，机会和渠道还是很多的。在中国经济可持续发展中，不动产的各个子行业均可受惠。如果想保持在房产行业中进行投资，不动产信托基金REITs称得上是一个合理的方式。
那么，提到REITs的投资方式多样化，其可以参与到开发、租赁、销售、管理等等；投资者可以利用REITs的灵活性达到成本、收益、流动性的需求。由于监管当局大多规定需将REITs净收入的90%以上分派给投资者， 因此REITs及其衍生产品收益一般介乎4.5%至6.5%之间。如果经济持续发展，房产持有者的资本利得获得提升，REITs同样可以受惠。房产持有人在转售前放租，REITs同样参与租赁市场。甚至部分REITs参与物业管理，从而获得收益。房产持有人所面对的高额成本、时间成本、交易的繁琐、流动性风险等等，REITs投资者都可以轻易化解。
以上便是本周关于REITs的介绍，随着我国经济的快速发展，改革开放程度逐渐放宽，金融领域的项目类型也比较多的出现在我们的视野。
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