购买房屋的支出是一笔大额度的费用，绝大多数的人都没有办法一次性将房款付清，买房按揭现在已经成为人们买房的一种主流方式。正所谓，一入房贷深似海，从此存款是路人。

“无债一身轻”是每个新老房奴心心念念的渴望。提前还清房贷，不仅能减轻每个月的还贷压力，同时还能降低负债，提升个人资质。

如果某天突然手里不差钱，你会选择提前还贷吗？

一、提前还房贷的收益，取决于哪些因素

1.提前还款的方式

房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。

一次性全部提前还款，银行会从用户还清全部欠款的当天截止计算房贷利息，换句话说，也就是你借了银行多久的钱就算多久的利息。

一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息。

2.已还款期限

如果您还款达到了一定的年限，已经还了大部分利息的情况下，提前还款所能获得的收益就是显得非常有限了。

一般我们在签订按揭合同时，还贷方式可以选择是等额本金还是等额本息还款。

对于这两种还款方式，投二在前几天的推送里已经和大家介绍过了，还不知道投友请戳链接等额本金还是等额本息？想买房先看这篇吧

对于签订了不同还贷方式的按揭合同来说，提前还款的收益是不同的。接下来，投二就分情况来说明。

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，未还的本金越少，基于本金所产生的利息也越少。如果这时你已经还了1/3的年限贷款了，你需要还的利息已经不多了，剩下需要还的都是本金了。

等额本息则是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。这种还款还款方式下，每月的还款金额相同，本金/每月还款额逐月递增、利息/每月还款额则逐月递减。如果此时还款年限已经达到一半了，总利息已经还了至少60%，在这种情况下提前还款也是不划算的。

二、提前还款，你还面临着这些成本

1.机会成本

现在的房贷利率并不算很高，特别是在前几年使用了7折、8.5折等利率优惠的，或者是使用了公积金贷款的。一些有理财头脑的人完全可以做到理财收益率超过房贷利率。如果能做到理财收益率超过房贷利率，就可以拿着理财收入去还房贷，并且还能有剩余。

从这个角度来讲，如果提前还贷，其实损失的是一种较低利率的借款机会。其实也就损失了将这笔钱投入到其他投资渠道中可能获得的较高收益。

案例：

2015年，产品助理小李在上海虹桥附近购买了一处房产，商业贷款60万元，期限为20年，首付两成享受了8折利率优惠。为了买房子小李拿出了家里大部分的积蓄，现在每个月要还3600多元的房贷，利息算下来将近27万元。今年，由于她业务能力强，成功升级为产品经理。小李加薪后就想争取提前还贷，少付些利息。

小李在签合同的时候，享受了较低折扣的利率优惠(贷款利率为3.43%至4.17%)，所需还款利息相对较低。

实际上，4.17%的投资目标是一个很低的要求。如果小李对资金流动性要求不高，购买储蓄类国债（2019三年期储蓄国债利率为4%， 5年期为4.27%）就比提前还款要划算；如果小李能够承受一定的风险，购买稳健的债券型基金还能获得更好的收益回报。

2.违约金/还款补偿金

有一个很容易被忽略的成本，那就是“违约金”。

提前还房贷，除了要提前向银行申请外，还可能要交纳一定的“违约金”。通常，银行为了减少利润损失，提前还清房贷需要交纳违约金。银行收取违约金的方式也分为两种：第一，按照剩余房贷的2%-5%计算，第二，收取若干个月的利息。

此外，还有一些银行虽然没有说要缴纳违约金，但也可能有规定年限，比如需要满一年才可以申请提前还款。

因为利率的变化有可能影响到各银行对于违约金的规定，故实际提前还款的违约金的缴纳，请广大投友根据贷款时所签订合同中的条款为准，并详细咨询具体贷款行的执行标准。

三、你究竟要不要提前还房贷？

1.这些情况下，投二建议您不要提前还房贷：

从收益角度来看：等额本金还款期已过1/3或者等额本息已过中期的人

从成本角度来看：如果手上其他理财项目收益高过房贷利率，享受了较大幅度商业贷款折扣优惠或者是使用了公积金贷款的人

除此之外，一些资金规划有刚性限制，如像买车、孩子教育等短期内的重大支出计划的人也不建议提前还房贷。

2.还有一些情况，投二建议您提前还房贷：

①还款初期的贷款人

②浮动利率计息下，房贷利率大幅上调

③公积金账户余额多

④房子要出售/办抵押贷款

温馨提示：“还完房贷”后别忘记撤销抵押登记

还完贷款之后，房产持有人需要到银行办理一个撤销抵押登记的手续，再到房管局撤销抵押登记，这个时候房主才对房产拥有了完整的所有权。如果这个手续不办理，将会影响以后房屋的产权交易、继承等。

最后，投二要说，要不要提前还贷，最终还是要综合自己心理压力的大小、对投资渠道的掌握和对于风险的偏好、是否觉得有必要留存风险资金、目前所处的还款周期等情况来做出决定。无论是否选择提前还贷，事前做好资金规划，合理地安排消费支出，适当地进行储蓄准备，不断积累投资理财知识，才能在风险到来的时候多一份定力，一份从容。