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文丨CK-house
对于大多数投资朋友来说，都是普通人，或许家境并没有那么殷实，大多数人也经不起任何一次大的错误选择，尤其是一次房价上涨，大不部分人就此与优质城市的房子绝缘了，越买越远，越卖越贵。
所以，我们经常强调，初次投资者，第一弹是你树立房产投资信心的关键，还是那句话，第一炮你都没玩好，我还真不相信你又继续的动力，本身投资买房有执行力的人就少。
对于一座像重庆这样启动了的城市，买早了，最多是多付几个月的月供，买晚了，可能永远也买不起了，损失到无穷大。所以，买房要趁早，这句话我们常挂在嘴边。
这都还好，纠结于买早与买晚，毕竟对于大多数普通家庭来说，也算人生一个特别重大的决定之一。
然而比这个还纠结的是，投资的朋友经常问我们：“等额本息好还是等额本金好”，直接回答一句等额本息，人家还不答应，非要十万个为什么。
等额本金vs等额本息
等额本息：每月还款金额不变，其中还款的本金逐月递增，利息逐月递减。
等额本金：每月还款金额不同，首月还款金额最多，之后每月递减，其中每月还款的本金不变，利息逐月减少。
贷款年限：上限30年，与主贷人年龄，房屋建成年代（房龄）有关。比如个别银行可以贷到70岁，60岁。
对比等额本金和等额本息前，我们需要先控制一些变量，比如上浮，贷款额，贷款时间等，要不然不明就里的朋友可能比完了贷款方式之后，又要咬文嚼字来对比上浮那几百块钱，这真的很尴尬，我们要尽量避免。
来个例子，近段时间在知识星球大家貌似有问一些五里店板块的巴蜀城房子情况，我们不妨就以巴蜀城来个大家举例子对比。
假如巴蜀城一套房子，贷款100万，控制政策性，年龄等变量后，我们均按照基准利率4.9计算，贷款时间30年，然后来看看等额本金和等额本息到底怎么回事？
等额本息：
我们可以看一下，这是通过房贷计算器算出来的，30年等额本息的详细清单，三年基础来看，等额本息每月月供5307.27元，其中每月本金从首月的1223.93元递增到3895.71元，每月利息从4083.34元递减到3895.71元。
等额本金：
同样三年基础来看，等额本金每月月供从6861.11元递减到6464.12元，其中每月本金2777.78元，每月利息从4083.34元递减到3686.34元。
两种还款方式对比下来可以看出，不管是等额本息也好、等额本金也好，一开始也就是第一个月的利息都一样，都是4083.33元。
而我们看到的陆续下来，等额本金的后续利息减少，是因为首月多还了本金，而第二个月少给的利息不过是基于你提前还多了本金（2777.78元>1223.93元），所以这一点也必须清楚明了。
一对比，等额本金的确省下一些利息，但细看下来，前期三年并没有省掉多少利息，以上截图为30年贷款前三年对比。
我们再来看看前三年的汇总比较：
等额本息前三年，也就是36个月下来，总月供取整19w，其中包含本金4.7w，利息14.3w，剩余本金95.3w；
等额本金前三年，也是36个月下来，总月供取整24w，其中本金10w，利息14.0w，剩余本金90w。
不难看出，等额本金比等额本息，三年下来多月供了5w，利息节省了3000，假如这个时候，你选择提前还款，也就是说本金可以少还大概5w。但实际上这少还的5w只不过是你三年里自己辛苦多还的本金（我们刚刚已经说了，三年对比下来本金比本息多月供了5W），也就是跟利息并没有什么大关系。
换句话说，等同于这5w的多供款，不过是换来了3000元的利息。三年的时间里，等于0.3/5/3≈0.02，即每年仅仅是2%的利率，这利率你自己再去对比一些人民币贬值率，自然就明了了，典型的丢了西瓜拣芝麻。
随便一款银行APP里面自带的投资理财，也是高于2%的，具体大家自己去了解。
同样的大家可以自己动手算一算前五年，前十年等，算下来你会发下前五年提前还款无外乎是50步笑百步，区区3%的利率对算而已，看了这个你还打算提前还款吗？
你再来看看我们举例子的巴蜀城：
这是巴蜀城2017年到现在的一个房价成家均价走势图，不难看出从17年的9000出头，已经到现在的1.4W左右，（这是一个涨幅很普通的小区，毕竟整个重庆二手房认知度还未提升，都还在新房癌与二手房转变的过程），涨幅有多少你自己去算吧，截图只是让大家有个数，好和刚刚我们计算的3年2%，5年3%对比。
看了这个是不是等额本息更划算呢，为什么？
时间长河里，未来的钱购买力远远不如现在，选择等额本息无外乎是未来贬值的人民币提前使用，发挥更大的价值。
所以，不要去听售楼小姐姐说的等额本息是银行想多赚取你的利息，这么无知的话，红口白牙毫无根据，看来她也仅仅只是一个卖房而已，对于杠杆，金融，货币还是一无所知。
对于等额本息和等额本金的选择，其实欧成效早就做过详细计算对比，只是大家可能没有太在意。
不妨看看这张早期欧成效制作的价值表，“30年等额本息”来说，“30年等额本金”大概贵了5.4%。换言之以一百万来算：
30年等额本息100w=30年等额本金94.4w；30年等额本息100w=20年等额本息92.2w；30年等额本息100w=20年等额本金87.1w；30年等额本息100w=10年等额本息76.5w；30年等额本息100w=10年等额本金74.7w。
数据都很清楚了，是不是本息更划算呢？你看那人民币贬值率难道很低吗？
再说了，投资买房，城市板块，物业类型选对的朋友，谁还款还了30年的？还记得16年的半年一换吗，还记得17年限售前的半年，一年一换吗？即便有了限制，大不了2年一换，3年一换，或者5年一换，至于你想的那么吓人，还得还房贷30年吗？
如果下一个单核年或者双核年，迎来大涨幅，限售期未到，你怕是都按赖不住，想办法破限售出货呢，你还这么纠结，数字化羊毛出在羊身上的蝇头小利，就没意思了。
高考需要算对数据，但对于买房，你也许真的只需要了解赚钱的逻辑后，走对大方向......
祝富足！