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本报记者 林菁晶 童海华 北京报道
近日，北京市包括四大行在内的多家银行纷纷上调首套房贷款利率。
《中国经营报》记者走访多家银行了解到，其中中国建设银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国工商银行北京分行均从5月7日起执行上浮利率，将首套房贷利率提高为基准利率的1.1倍。另外，中国银行北京分行自5月8日起开始执行，北京银行于5月9日起开始执行。至此，北京首套房贷款利率底线由基准利率的1.05倍上调为1.1倍，二套房贷款利率底线维持不变，仍为基础利率的1.2倍。
“按照相关规定，5月7日前已受理的，可按原利率政策执行，但应于5月31日前执行完毕。”朝阳区左家庄街道一名房产经纪人告诉记者，前几日门店的工作人员都在加班加点准备资料，以确保购房者能在规定期限内顺利完成面签。
累计上调利率相当于房价上涨10%
就在上周，朝阳区的王先生紧踩着贷款利率上调的最后期限办理完他首套房的面签，375万元的总房款，贷款额度262.5万元，以25年贷款年限计算，每月还款额度为15193元。“如果再晚一周办理，按照上调后的利率计算，等于每月需要多还700多元利息，还是很可观的。”王先生表示。
但由于时间紧迫，王先生不得不放弃了公积金贷款（以家庭为单位，首套房最多能贷款120万元），最终选择了商贷。为其办理过户手续的中介经纪人告诉记者，如果选择公积金+商贷的组合贷，那么以25年贷款年限计算，月供只需要14303元。“但由于公积金贷款或组合贷的手续相对来说周期较长，距离利率上调的面签时间已经不多了，最后我们商议还是尽快走完商贷面签。”
链家研究院院长杨现领告诉记者，对于大多数二手房业主来说，对贷款渠道不敏感，他们大多认为，无论通过什么途径，只要能把钱给到就行，因此二手房使用公积金支付的比例还算比较高。这在一定程度上说明，国家公积金政策对刚需人群购房有着非常重要的作用。与之相对的是北京新房市场，使用公积金贷款频率非常低，甚至有90%～95%的客户都不使用公积金贷款。
业内人士指出，住房信贷政策是我国房地产调控的重要手段，当前我国热点城市的房地产调控仍需持续。银行利率的上调意味着监管继续朝着“房住不炒”的方向发展。
数据显示，以北京地区为例，新房市场尚处僵持阶段，二手房市场则出现回暖。去年底二手住宅交易量回升的态势一直延续到今年。除2月份受到节日因素影响成交量下降外，1月份和3月份二手住宅成交量分别达到1.04万套和1.1万套，而4月份北京共售出14964套二手房，创近12个月新高。
“影响市场最主要的政策依然是信贷等政策，目前来看，宽松的可能性不大。在信贷收紧的情况下，后续市场走势依然不可能明显上涨，平稳是主流趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
而针对此次首套房利率上调，张大伟则表示，调控政策原本应该是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。“首套房贷款者，很清晰，肯定是没有买过房的人，这些人肯定不是炒房客，为什么要打击这些人？”
他随即向记者算了这样一笔账：此次利率上调后，刚需首套房，每贷款100万元，25年贷款周期内（之前最长贷款30年，当下25年），月供每月多145元，累计多4.3万元。
“如果对比2017年3·17调控之前，月供差距刚需已经是100万元需要多月供1200元了。”张大伟表示，“按照25年计算的话，从调控前8.5折到现在的上浮10%，贷款100万元，累计月供多支付21万元。按照北京刚需平均贷款300万元计算（限价商品房住宅套均450万元），多次刚需利率上涨后，贷款25年，需要多支付月供63万元，每月多还2100元。综合测算，25年期的贷款利率上涨，累计相当于房价上涨了10%。”
首套房贷款利率达4年来最高
记者查阅资料发现，2017年以来，北京市场房贷利率共调整了6次，首套房贷款利率分别是8.5折、9折、9.5折、基准、1.05倍和如今的1.1倍。
而现在办理首套房贷款，北京地区银行普遍执行的是最低5.39%的利率水平。这也是2014年以来的最高房贷利率。
实际上，业界对房贷利率的上升早已有心理准备。从历史数据看，除2009年后与2015年后的一段时间，大部分房贷首套房的执行利率都在6%左右，这也成了业内人士预期后续房贷利率还有上升空间的重要依据之一。
作为调节楼市的利器之一，房贷利率的提高无疑会对房地产量价带来不小的打击。
以2017年4月北京区域多家银行上调首套房借贷利率较基准利率上浮5%至10%为例，当年5月份，北京房地产市场颇为低迷，网签数量环比大跌60%，不少中介经纪人业绩挂零。其中，北京二手住宅网签量为1.1万套，环比骤跌60%，为27个月新低。二手房成交价环比亦下跌2.4%，在有交易量的12个区域中，8个区域的价格都出现了下跌。
“融资贷款利率上涨，对于开发商来说，财务成本增加面临着更高的市场风险，比如增加土地储备的成本和风险，迫使开发商考虑加快项目开发的周转期。而贷款利率上升导致的居民购买力下降，可能会引起价格下跌，使得开发商减少盈利甚至亏损。”针对房贷利率上调可能对开发商造成的影响，新城控股副总裁欧阳捷如是说。
但此次房地产利率上调是否会对北京房地产市场带来巨大影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示不必过于担心。“从房地产管控来看，坚持房住不炒的逻辑不会改变。提高利率也是要求后续对于各类炒房需求进行管控。但是利率本身上升，并不是说银行不欢迎购房需求，房贷业务预计下半年还会发力，所以刚需购房者不必恐慌。”
