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有部分购房者反映，最近接到不少中介的疯狂推销电话，都指向一个项目：新悦广场。有部分中介在推销时说，这是济南最具性价比的公寓产品。
真的是济南最具性价比的公寓产品吗？中介们疯狂推销的背后真的是好产品吗？不少购房者心中打了一个问号，纷纷咨询我们，新悦广场到底怎么样？靠谱不靠谱？
CBD万花筒？地铁上盖？平层均价1.1万？LOFT均价1.3万双钥匙？小面积25平？真的就那么诱人吗？
今天，我们就来分析一下。
NO.1丨壹
2013年地块就已经出让
2021年年中才交付，实际产权年限缩水
在之前的文章里，我们提到过，公寓是可以投资的。虽然公寓相比住宅，可能升值空间有限，但公寓不限购不限贷，选对项目后期租金也是很可观。前提是要选对项目，公寓的投资回报，是租金，是持续稳定的现金流，最好的公寓投资项目一定是可以即买即用，实用产权年限越长越好，如此租金收入才会有所保障。
整体来说，一般公寓产权40年，基本20年回本，剩下的20年租金纯赚。然而有的公寓不合适投资的风险点在于，当它交付到业主手上，可以出租的时候，剩下的产权年限已经大大缩水！
最近很多中介都在疯狂推销的新悦广场就是这样一个公寓项目。新悦广场项目所在地块原编号为“2013-G116”，在2013年9月由济南鲍德以1.8亿元竞得，楼面地价为1392元/平，和昌代建开发该项目。
关于济南鲍德这个开发商大家都应该耳熟能详，前身就是，之后，接盘，广场又再次，如今即将再次。济南鲍德2013年拿下新悦广场用地之后，期间停滞数年。2018年10月15日，山东产权交易中心挂出一则房地产项目转让公告。济南鲍德房地产开发有限公司（下称“济南鲍德”）将所属鲍德新悦国际广场（下称“新悦广场”）在建工程项目，以7.11亿元的底价挂牌，并要求受让方一次性支付总价款。
后来，后到期撤牌又重新挂牌，价格改为6.76亿元后，2018年12月29日，转让方济南鲍德房地产开发有限公司与受让方签订资产交易合同，该地块成交。目前项目由和昌、水发合作开发。
新悦广场预计2021年下半年交付，从2013年9月摘地，到2021年交付，期间过去了至少7-8年的时间，剩下的产权年限一算便知。如果从投资角度考量，实际使用年限的大幅缩水，这是一部分损失，需要大家注意。
NO.2丨贰
位置不错，临近地铁
但这个几个敏感点需要格外注意
新悦广场东邻城市主干道奥体西路，南邻主干道花园东路，东北方向为在建的地铁R3线盛福庄站。距离地铁站的位置，大家可以自己看下图，临近R3线的盛福庄站，但距离R2线还有一定的距离。
新悦广场占地35亩，建筑面积16万平，是由公寓、商铺、写字楼等多种业态汇集而成的商业综合体。共有6栋楼组成，1#商务办公，2#都会生活馆，3#、6#为22层4.5米高双钥匙loft公寓，4梯22户，4#、5#为平层公寓，4#楼28层，5#楼33层，均为5梯33户。
3#、5#、6#均高99.9米，4号楼高88.8米，围成一个“口”字形，这让不少人联想起浆水泉路上的卓越时代广场，和和平路上的诚基中心，楼栋间的距离比较近，后期可能会有光照问题。
据了解，新悦广场首开3#楼和5#楼，5#楼是平层公寓均价1.1万左右，公摊 30% ，平层开2-10层 ， 16-25层 ；3#楼是 loft公寓，均价1.3万左右，公摊27% ，loft首开2-10层和16层 。
很多人感觉这个位置，平层公寓1.1万均价，LOFT双钥匙公寓均价1.3万，很合适，但是如果你算一下交付之后实际的产权年限剩下差不多33年左右，这个价格恐怕就没那么合适了。还有一点需要注意，价格低，很大程度上跟首开楼层低有关系，仔细观察项目图，我们会发现3号楼、5号楼前面均有高楼遮挡，低楼层的房子采光可能会有一定的问题。采光影响后期的租金和出租情况，同样在一栋楼上，租客肯定宁愿多花一点租金，租住采光好的楼层，两者租金还是有差异的。
目前首开的3号楼5号楼均已经取得预售，观察预售证我们发现了这样一个问题，5号楼为商务公寓，而3号楼为办公！关于这一点，我们需要注意，在新悦广场，无论是5号楼还是3号楼，均包装为商务公寓对外出售。用途为办公的3号楼，就是新悦广场主打的双钥匙LOFT。
3号楼用途为办公，新悦广场却用作LOFT对外出售，这一点需要大家格外注意！以免后期出现问题，追悔莫及。
虽然都是商业性质，但办公和商务公寓还是存在不小的差异。在这里参考君简单介绍，后期会为大家详细解读，欢迎大家关注济南楼市参考公众号。
第一，公寓可居住，办公只能商用。公寓有一定的居住属性，可居住、可办公只能作为商用，可能购房者认为，买回来我在里面干嘛还有人管吗？但是，因为性质的不同，将会导致商品房设计时也会有所侧重，就像上述所说，办公没有独立下水和管道排烟，而通常有些开发商通过精装或样板间给客户产生居家的错觉，但其卫生间下水都是通过管道连接到原公共卫生间的排污管道，购房者买房初期容易忽视此类问题，但真正居家后，就会发现下水道经常堵塞所带来的困扰。
另外，商务公寓和办公生活成本不一样。各方面成本办公更大。
在很多地方，政府严禁办公调整内部结构，甚至严禁办公以公寓之名对外宣传。在济南是什么情况呢？
2017年11月，中弘广场被济南建委通报。通报称,山东中弘置业有限公司开发的济南中弘广场17号地块B、C栋高层商务办公楼,位于经十东路北侧中央商务区内，规划用途为办公，规划设计每层配建一处公共卫生间。目前项目主体已封顶,网签销售16套。经查,自2016年5月以来,该公司销售人员在售楼处公开发布虚假宣传信息,将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装,并承诺每间用房均设置独立卫生间,公开对社会推广销售,诱导广大消费者购买。
关于新悦广场3号楼双钥匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投资双份收入，但其中的风险点作为购房者，你知道吗？
NO.3丨叁
警惕！警惕新悦广场的认筹方式
2万认筹金，2万团购费？
今天7月6日是新悦广场认筹的最后一天，但对于新悦广场的认筹方式，我们表示质疑！
新悦广场认筹需要购房者交4万元，分两次交，其中2万是认筹金，享受2万抵三万的优惠，也就是说认筹金2万，购房者如果买房可抵扣进房款；而另外2万为团购费，也有顾问称之为电商费，这个2万是不抵扣总房款的。
电商费、团购费、保证金……对购房者而言，买房过程中被收取的各种费用真是花样百出。关于这些所谓的电商费和团购费，这里参考君受限于篇幅，还是简单易说，后期公众号还会继续为大家分析，欢迎关注。
通常来说，你在济南正规一点的营销中心有听说过电商费或者团购费吗？基本上规范的开发商不会向购房者收取电商费或者团购费。曾经济南也有过这种电商费、团购费，但是随着信息越来越透明，大家都已经知道，所谓的电商费、团购费是什么东西。
在这里，济南楼市参考要问一句，这个2万的电商费、团购费到底交给了谁？我们知道，现行政策是“一房一价”，在比较传统的新建商品房购房流程中，购房者仅仅需要将房款付给开发商的。但现在，购房者还需在房价之外多交一笔电商费。这笔电商费套上“优惠”的名头后变得似乎合理合法了。
为何新悦广场要在房款之外设置一个电商费？团购费？济南楼市参考在这里又要问一句，如果，一个特殊的购房者不愿意交团购费电商费，就不能买房吗?
目前济南各大中介都在疯狂推销新悦广场的公寓，而这跟新悦广场给中介的佣金较高有一定关系。
根据商品房销售管理法的规定，所谓的佣金的可以收取的，但是需要服务机构如实的向购买人介绍产品的相关情况，而现在的电商费则是隐瞒了其中的交易问题。这个2万流向了哪里？
《商品房销售管理办法》第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
NO.4丨肆
便宜真的是优势吗？
以上关于新悦广场的分析，基本以提醒风险点敏感点为主，该项目并不是一无是处，还是有一些优势，但我们想给购房者一个全面客观的分析，特别是一些敏感点，正是我们买房需要注意的。
新悦广场临近R3线地铁，距离盛福庄站距离适中，距离CBD北部2.5公里左右，价格低，是其优势。
但我们不能只看单价，如果考虑到产权年限缩水导致后期收益受影响，考虑到额外的2万团购费，考虑到3号楼办公用途，价格真合适吗？每个人心中都有一杆秤。毕竟投资有风险，也有收益，要收益就要承担风险。
最后看看这个项目的户型图吧。
下图为3号楼43平米左右的双钥匙LOFT：
这个双钥匙LOFT，概念概念新奇，分层出租也是亮点，但这个层高是硬伤，上层住户上下路，基本要低着头进出，否则容易磕到头。
我们很好奇，作为一个用途为公办的楼栋，新悦广场是如何做到每个户型都有卫生间的？济南的监管在哪里？2万的团购费，监管又在哪里？
下面是30平米左右的平层公寓，5号楼，这个楼栋为商务公寓。如果扣除公摊，剩下的空间有限。
新悦广场为精装交付，样板间公示的交付标准如下，大家可以看一下，万一后期用得着可以来这里找。
很多东西就是这样，有些东西看着便宜，其实不是性价比的问题，可能真的就值这个价格。目前楼市处于调控期，买房尽量选择大品牌的开发商，说来尴尬现在部分大开发商尚且不能完全信任，中小开发商的产品，购房者还是应该注意一下。
最后再插个话，我们一直认为房产中介是楼市里无可缺少的部分，但是这些年部分济南中介从业者的素质真心不敢恭维，当然也有很多中介很职业很专业。在新悦广场，中介们齐聚，我们听到部分中介一口一个济南最具性价比的公寓产品，当购房者问及现在公寓房贷利率多少时？他却哑口无言。投资是一项很谨慎的事情，如果找中介，一定找靠谱专业的。这是我们的一点建议！
（来源：楼市参考）