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清明节前，同事跟我开玩笑，说现在流行“清明买房，光宗耀祖”。清明复工第一天，他就真的光宗耀祖的买了一套房。不过，房子不是用来自住的，是准备投资的。
为了证明文章的真实性，我就晒一下同事的认购书，不过，为了保证他的隐私，这张认购书已经被我码的面目全非了，大家能看得出来是个认购书就行了。
日常解答一些基本问题：什么是投资？什么房子不能投资！
在这里我想强调一下投资的属性，何为投资？
不用考虑自住的需求，只看未来的涨幅和收益。
有很多人在买房的时候，又要商圈，有要地铁，还要学区好，楼栋位置好，楼层好，户型舒适度高，还要未来涨幅高，这样的想法就太理想化了，基本属于扯淡。
投资实际上就是要摒弃你对居住的一切想法，完全看涨幅和收益。
如果你是既要自住，又要投资的，建议你以自住为准，选择较为适合自己的配套（这里强调是较为），外加潜力片区即可。如果各种配套都完善的，提升空间其实已经很窄了。
另外，还有两种产品不适合投资，偏远的乡镇楼盘和公寓。
乡镇楼盘的购买主力军是乡镇当地的改善客群，后期转手的时候不太好找下家，因为乡镇的购买力集中被消耗掉是几年之内难以恢复的。
公寓类的产品以租金收益为主，出售较难，本金比较难收得回来，住宅产品则可以通过高频次的换手来放大收益。
所以我在此也想建议大家，如果你要投资，合理计算收益是个必要的过程，今天我将用同事的案例来给大家演示一下，买房投资的收益是如何计算的。（当然这是普通人的购房投资案例，跟专业的房产投资还是有差距的，我们的目的是帮助普通的群众实现资产收益更大化）02
按照同事的经济情况，对一些普通的理财投资收益进行测算。
事情是这样的，我同事目前自持资金不到50万，这笔钱如果放在手里按照市面上主流的理财回报，暂且算年化收益4%，我按照这个比例来算3年的总收益。这里面有一个变量，就是同事说他一年除了必要的花销能攒下5万元。
第一年收益：500000*4%=20000
第二年收益：570000*4%=22800
第三年收益：642800*4%=25712
那么50万资金加上两年的每年各5万元的存款，本金60万一共可以产生68512元的收益。
这个算法可能有点复杂，我在这里做一个解说，50万的本金，第一年收益4%是20000元，第二年手里攒下5万元，外加上一年的2万元收益再进行理财投资，4%的收益是22800，后面以此类推。
当然，这是非常理想化的一种算法，中间还有变数，比如理财暂停，理财本金减少，理财收益拿来使用或者一年存不到5万等等。
简单的概括一下以上的操作，就是我同事这样有50万存款的人，按照普通理财三年可以赚68512元。03
自持50万资金，用作买房，是另外一番光景了！
那么买房呢？买房投资其实是一种强行存款，就比如我同事，如果买房，按期归还贷款，那么就不存在一年攒不下5万的这种情况了。
下面我就针对他买房的收益进行一个解说……
先叙述一下这套房子的情况：同事入手的是地铁沿线的商品房，旁边还有大型商圈，未来的升值潜力是存在的。比如地铁开始运营商圈营业等等。面积108㎡，总价158.9万。（认购书上可以看到价格）
房子首付：476700
贷款总额：1112300
贷款年利率：5.096%（江南农村商业银行，首套房基准利率上浮4%）
月还款：约6035元
由于房子是4月定下，还款应该是从5月开始，交付时间是2020年6月，限售期为两年，可以出售的时间是2022年6月，投资的还款周期大概是37-38个月。
保守估计，这个周期以后房子的单价在18000元/㎡，那么这套房子的3年后总价应该是194.4万，我们就用这个价格来算一下投资三年的收益。
假定这套房子过了限售期就卖掉，我们用提前还款计算器来算一下，我设置的是2019年5月首次还款，2020年7月提前还款卖掉。（这个计算器的利率跟实际利率有偏差，计算器是按照基准利率上浮5%来计算的）
已还款总额：230661元
已还利息额：177090元
该月一次还款额：1063269元
这几年一共还款230661元，再加上476700元的首付，等于总共投入的资金在707361元。
这里还需要把拿房的费用算一下，毕竟这也是支出：
二套房契税2个点：约3.2万
公共维修基金120元/㎡：约1.3万
三年物业费电梯费：约0.8万
这个总支出约为53000元
那么实际投入资金总额为760361元
假设房子1944000万元（3年后市场价涨到18000元/㎡）卖掉，提前还款1063269元，房东净到手是880731元。
那么三年的总收益为120370元，这是空置房的收益，如果拿房之后按照1300元/月的价格出租，就还要加上31200元的租金收益。
空置期间出租的话，这套房总收益约为151570元，总收益率19.9%，年化收益率6.6%
回想之前，我们算的理财收益68512元，买房比理财能多赚83058元。
注意：文中我们对于房价的预估还是比较保守的，目前该区域目前已有二手房卖到一万七八。所以三年之后这套房子应该不止会卖18000元/㎡。
这就是很典型的普通投资购房者的一个案例，目的其实就是不想让自己手里的钱躺在银行赚利息，主要是为了能实现资产收益的更大化。毕竟投资比自己努力工资来钱要快得多。我同事有话说，这么折腾几年下去，说不定能换一套学区房，以后方便孩子上学，这可比自己攒首付容易多了。
好了，如果有人赞同我同事这样激进的投资做法，也想参照一下的可以加我微信，了解一下这个项目。
（微信号：1780054787）
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