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来自小伙伴胡箴的3.15报道，阅读全文大约需要5分钟。
@胡箴
坐标：燕郊 富地广场
燕郊，
“北京编外”的卫星城
她有着同长安街相似的彩虹门
却远没有一线城市的城市治理
因距离北京的CBD仅30公里，燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。过去十余年间，燕郊的人口从3万暴涨至70多万，俨然中等城市体量。
当然，随之而来的，是交通拥堵、是住宅与至商业地产的激进式发展、是愈发紧张的公共资源和远远落后于城市发展的管理水平。前一阵子的“落宗”事件之后，近期富地广场购物中心因招商不利引发了商户集体维权的事件。
”
80万启动资金付诸东流
本以为这个地段不错，
开发商也知名
现在
希望为零。
”
3月3日，“3.15”前12天，富地广场的商户们终因无法忍受开发商承诺落空，找到富地广场招商部维权。十几家商户们的联名信上，白纸黑字、醒目异常。李梅（化名）的名字，也列在其间。
（商业业主联名信）
李梅是北京人，这几年一直在燕郊经营一连锁品牌，几年下来积累80多万启动金。去年5月，正当她打算另开个门店，扩大生意时，位于迎宾路与神威南路交叉口东南角的富地广场引起了她的注意。公开资料显示，富地广场10万平米超级商业中心，基本上是按照城市综合体级别规划的。这一商业周边毗邻多个大型社区，向南两公里可达102国道，却没有想到招商不利，现在生意冷清到无法维持。
“本以为这个地段不错，开发商也知名，现在希望几乎为零。”说到这里，李梅颇为无奈。
据她回忆：富地广场自去年10月22日开业至今，本承诺会有上百家商户，但实际开业的不足40家。目前正在营业的商户，每个月少的赔一两万，多的赔五六万。有的商户用的银行贷款做生意，现在不得不准备出售房子还贷款。
在选址时，李梅听富地广场招商部经理表示，他们已与大型超市签约，整个自持商业出租率达79%。眼看着整个购物中心C座就剩下最后一个空铺，她当即决定签下租赁合同，“怕晚了一步就没了”。
（商场招商部门提供的数据，截图由业主提供）
但是她所不知道的是，开发商方面隐藏了还有4栋商服楼（总计8栋）没有出售的事实。
“这就是他们（开发商）玩的文字游戏，”另一商户王华（化名）表示：“开发商当时表示，出租率已高达70%，而实际上当时出租才50户左右，连十分之一都没有。”
（空无一人的商业综合体）
小V从《富地广场租赁合同》内看到，与李梅、王华他们签订合同的开发商为三河市绿都房地产开发有限公司。合同租期年限为4年，自2016年9月28日至2020年9月27日。工商信息显示，三河市绿都房地产开发有限公司主要股东为，三河市兴达投资集团有限公司。
王华告诉小V，商场在许多工程（如电、网络、空调等）没完工的情况下，要求商户入场装修（否则就取消合同），并在10月22日要求商户开业。
商户与商场之间采用“交三押三”的形式，前两年每天每平米4.5元左右，定金直接转为押金，为此，李梅一共交了78000元保证金。装修、设备、租金、人工、加盟费等加起来，李梅总投入达140 万，除去80多万自有资金，她还向银行申请73万贷款，每月利息1万以上。据李梅首个门店的经商经验，一年后可还清贷款，不出2年可全部回本。然而，开业进驻后却让她大跌眼镜，由于商场开业率低，几个月下来，根本没有人流量，也没有顾客上门。
”
消防验收没有通过
设施极度不完善
施工、验收、开业混在一起
每一天都在赔钱
”
“我们开业过程中，物业及招商部门通知我们，哪天消防部门来验收，哪天要往消防管道注水等。这些工作正常应该在工程完事之前，各部门签收时做完，结果我们开业时还没有做完。”根据王华的叙述，物业部门也经常表示，消防验收没有通过。比如，有些商户找物业要求退消防押金，但他们以消防验收未通过为由不给退。
因此，王华认为，开发商把一个没有完全通过验收的未完工程出租给商户，违反了《建筑法》、《安全生产法》、《消防法》等法律法规的规定。
此外，王华表示，被迫开业的商业，将经营行为与施工工程同步进行，能够使用的设施不到位，安全隐患也极多。
比如，商场经常无故停电、停暖。“三八妇女节那天大家都准备了活动，但因停了3个多小时被迫关门，昨天（3月10人）夜里停电，今天周末好不容易人多些，1点半停到4点半，没了电啥都干不了，也没有具体说为何停电。”一商户叫苦不迭。
（停电后的商场）
这一说法，在3月11日小V走访时得到了验证。当天下午2点，小V在富地广场走访时，突然停电，很多商户被迫关门。
目前开业的商户，大多数处于亏损状况。“每月都在赔钱，少时赔2万多，多时有3万，开业至今5个月保守估计共赔了11万，我家还是比较少的，多的商户赔了200多万。”李梅表示，如今的局面让她进退为难，“下个月要交7万多的房租，还不知道去哪里弄钱，不交房租，还有上交滞纳金。”
3月14日，有部分商户因交不起房租，收到开发商发来的律师函，开发商方面表示，提交申请之后的三月后可以撤店，但这三个月依然得交房租。
合同是按他们的规定签订的
没有书面承诺，
没有约定出租房违约责任
无计可施的商户，开始跟富地广场开发商沟通。他们要求：
1、即日起参与议事的所有商户免租一年，一年之后，当富地广场A、B、C、D、E五座商户整体商户整体开业率未达到80%，则继续无限期免租，直到开业率达到80%免租期截止；
2、因消防等公共设施未达到验收标准，故商场亦未达到交付使用标准，存在极大的安全隐患，要求返还以前月度已缴纳的租金及装修押金；
3、按约定退还部分商户已缴纳的本年度供暖费。
不过，维权的结果却令商户们并不满意，招商部相关人员表示，会向上级汇报，但至截稿前，商户并未收到开发商给予的答复。
针对招商不利致商户利益受损，小V致电富地广场招商部，其招商部经理简单回应称：目前消防验收已经通过。然而对于消防验收是在商场开业前还是开业后通过的情况，该人士并没有进行进一步的回应。
对此，中咨律师事务所律师贾瑞果表示：通过他们的租赁合同可以发现，商户在签订合同时并没有对预期的风险进行评估，贸然轻信出租方工作人员的口头承诺，在合同中不仅没有对出租方的承诺予以书面约定，也没有对合同的变更和终止等条件进行约定，更没有约定对出租方的违约责任。
针对商场的消防问题，贾瑞果表示，根据国家相关法律法规，如果是商场整体未经过消防验收的，可以主张商场整体不符合交付条件。但如果是商户个体承租的房屋未能通过消防验收的，则要看原因是什么，如果不归于任何一方，则可以主张合同目的无法实现，从而主张解除合同。
贾瑞果表示，对商户而言，目前需要进行以下工作：一、对出租方在签订合同时的各项承诺进行证据搜集，包括录音或相关书面文件；二、调查涉及的房屋整体是否具备使用条件，包括是否取得建设许可、消防、工程竣工验收等；三、针对该合同的继续履行进行商业评估，在商场或者说出租方未能履行义务的情况下，如何止损，避免损失的进一步扩大；四、如果无法取得消防等验收，各商户无法进行经营的，则可以无法实现合同目的为理由，主张合同解除，并要求出租方承担相应责任。
而关于商户主张商场方面承诺的各项条件未实现的问题，贾瑞果表示，看是否符合开业条件，因没有看到商场方面关于出租率和商户数的承诺，如果以此主张不符合开业条件，则不成立；二是关于在合同签订时商场主张房屋销售比率的问题，也需要商户来提供相应的证据；三是关于目前商场人流量问题，这个属于商业风险，双方均应当有预期，不应当由出租方来承担责任。但是，如果商场方对此有承诺，应当从其承诺。
这个案例
揭示了商业地产行业的
不健康与不健全
燕郊的商业
究竟还有没有春天？
中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，该案例揭示了商业地产行业的不健康和不健全。
首先，在规划上短时期投放面积过大，超出消费承载能力，这一点依然是商业地产经营压力产生的重要原因。
燕郊过去是睡城，缺乏匹配的生活配套设施，但随着人口的聚合，商业放量过大、过快，加之其中无效商业供应占比较大，必然会直接影响到商户的经营业绩。
其次，部分开发商对商业地产的专业操作缺乏足够经验，依然套用住宅地产的思维方式，把商业作为短期套利产品，而非服务经营产品，长期经营思维欠缺。这方面上述案例比较典型。
另外，由于消费行为变化快，非连锁商户对商场的选择缺乏理性判断。该案例中，很多连锁商家，包括超市，开发商未能如愿引入，就是中小商家与连锁商家对未来经营判断存在明显差距的表现。
不过，郭增利表示，从燕郊商业地产的发展看，有发展机会也有消费潜力，特别是在通州CBD建设的带动下，有很好的未来前景。但做商业不能“短平快”，而应遵循专业和服务的心态。“永旺梦乐城选址燕郊并且有不错的业绩表现，这充分说明，燕郊商业有春天，关键在于怎样做。”郭增利如是说。
编辑：心机的小编
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